重慶房地產調控政策研究分析

劉與秋 姜慧 李愛玲

摘 要：我國房地產業自20世紀末年興起以來，作為我國的支柱產業在國家經濟快速發展的十幾年間做出了巨大的貢獻，但與此同時也產生了不同程度的經濟泡沫，炒房團和投機取巧者使得房價一度飆升，為使房地產業能健康穩定的發展，國家會在各個時期出臺相應政策對房地產經濟進行宏觀調控。由于我國幅員遼闊，各地區經濟文化有所差異，故千城千策，不同城市對應有不同的房地產調控政策。文章主要分析重慶市現階段房地產業政策環境，以及政策的調控對當地房地產業的影響，最后在政策方面提出了相關建議。

關鍵詞：房地產;政策調控;政策建議;政策影響

我國房地產市場在短短二十幾年間迅速發展，成為我國經濟主要支柱，但是在帶動經濟的同時，也有泡沫的產生，給房地產經濟體制注入了很多不穩定的因素，損壞了市場秩序。未來房地產市場存在著很多誘惑和危機，房價短時期的提高，會達到提振經濟的目的，但長期來看，這會誘發過早的經濟衰退。隨著時代的發展，住房在國民心里有著越來越重的地位，這個時候適度的調控政策出臺調控整個房地產市場從而引導其健康發展顯得尤為重要。

一、現階段房產行業政策環境分析

（一）政策出臺背景

由于重慶市的房地產發展起步較晚，重慶樓市的調控政策與全國大環境相比之下是比較溫和放松的，它作為全國房產稅政策的兩個試點之一，雖然與大部分城市一樣有限價限售限貸政策，但是卻沒有限購政策，且購房面積也是按套內面積計算，對于購房者來說是非常有利的，近年來重慶樓市基本上保持了平穩健康的發展。從2014年重慶市一直保持著土地的天量供應，加上寬松的調控政策，房地產市場越來越火熱，政府為使房地產市場趨于理性、健康發展，從2017年開始，房地產調控政策不斷加碼，從寬松的去庫存政策逐漸回歸到調控和抑制房價哄抬的階段。

（二）政策調控主要內容

重慶市房地產市場在經歷了幾年的快速成長后，重慶樓市調控政策從2017年開始不斷加碼，2017、2018年重慶市密集出臺樓市調控政策使房地產市場趨于理性，到了2019年，政府政策更加收緊，政府對市場的變動察覺變得更加敏銳，市場調控也更為準確，這個階段的調控政策主要體現在以下幾點。

（1）放寬落戶政策，引進人才

房地產業短期看政策，中期看金融，長期看人口，為使城市得到長期發展，19年5月，重慶市進一步降低了人才落戶的門檻：所有的人才落戶，都不會受到繳納社保年限和年齡的限制，其家庭成員也可以申請將戶口遷到重慶來，同時城市中的落戶點也不受限制自由選擇。對于引入的高質量人才，重慶市實行人才服務證書制度，為獲得許可的人才開辟“綠色通道”。

（2）嚴格學區房銷售，規范市場

2019年，重慶市政府為了保障當地義務教育招生入學的機會公平，出臺政策禁止學校周邊的新建樓盤住宅與民辦學校簽訂招生協約以此促進樓盤的銷售，此舉防止了學校周邊房價的暴漲。

（3）調整住房結構比例以剛需為主

受中央政策指示，重慶市增加剛需房及其用地供應。明確規定普通商品住房用地在新增住宅用地供應中的比重不低于70%。新建商品房在中低價位公寓供應中的比重要提高。同時，銀行在個別商業按揭貸款的金額和利率方面，優先考慮第一批剛性房屋的需要。

（4）合理調整土地供應節奏，平衡樓市

重慶土地前幾年一直都是天量供給，土地供給量大于住宅銷售成交量，但每年的住房成交量持續穩定增長，大大促進了房地產市場的發展，現在政府堅持房地產市場的供應側改革，由于市場需求量一直小于了土地供給量，為維護市場的穩定收緊了土地供應，平衡了樓市。

二、政策調控對房地產業的影響

重慶市房地產市場在經歷了幾年的快速成長后，調控政策從2017年開始不斷加碼，收緊的調控政策對樓市產生一定影響。

（一）住宅市場有所降溫

（1）新房價格穩定，二手房價格陰跌

截止到19年10月末，重慶市新房房價一直處于穩定微漲趨勢，而二手房價格持續陰跌。其中新房成交價環比上月上漲1.06%，而二手房市場價格環比上月下跌0.42%，比去年同期下跌11.95%。在房價趨勢變化上，新房房價維持穩定二手房房價陰跌，調控效應明顯。

（2）住宅成交量有所下滑

19年上半年，重慶市主城區累計成交住宅面積同比下跌了14.9%，從19年月度數據來看，商品住宅成交量1、2月份相對最少，2月之后，重慶多家地方銀行紛紛下調了不斷上漲的利率，降低了購房者的成本和壓力，成交量在三月份之后迎來了“小春陽”，第二季度成交量逐漸回升，基本重回2018年成交熱度，但與同期相比仍然有所下降。

（二）土地市場逐漸冷卻回歸理性

重慶市近三年的土地供給量是逐年減少的，而由于重慶市近年來樓市火爆，常現“日光盤”，而土地供應面積的逐年減少，使得土地成交量低價漲，土地競拍溢價率越來越高，今年的第一季度流拍地頻現，出現企業聯合拿地的情況，土地市場逐漸冷卻，回歸理性。

（三）有效抑制投機炒房

由于限價、信貸政策的收緊，以及住房不炒的政策基調，在滿足了真正需要解決剛需住房問題的人群之外同時避免了投機者對住房進行投資炒房，保證了房地產業的健康發展。

三、政策建議

（一）考慮家庭人均面積指標，合理調整公積金貸款政策

一方面國家為調整、改善人口結構，全面開放了二孩政策;另一方面政府又提高了二套房首付和貸款利率及其上浮比例，禁止主城二套房使用公積金貸款。全面放開二孩政策，政府本應加強住房、教育、醫療等方面的資源優化，為百姓提供多的便利與福利，但實際上很多百姓并未享受到相關福利，隨著16年底以來樓市兇猛的發展態勢，改善住房壓力愈加增大，在未考慮二孩的情況下，首套住房一般家庭都為剛需，面積小且未使用公積金，而當他們面臨二孩及父母養老問題時，想要使用公積金貸款改善住房卻受到了政策的限制，建議調控政策勿一刀切，可考慮家庭人均面積指標。

（二）支持剛需健全住房制度

國家房地產調控政策也強調要調整住房結構比例，減少改善住房，新建住宅以剛需房為主解決城市中等收入人群的住房問題，重慶市應將該政策貫徹到位，解決普通人群買房困難問題，同時應完善住房保障制度，加強廉租住房的建設，使城市中的低收入人群得到相應政策支持解決住房困難問題。

（三）尊重市場規律，制定合理土地政策

土地的市場管理非常重要，它與房地產市場關系密切，可在尊重市場規律的同時，制定合理的土地政策。重慶市政府可在當地建立土地收購儲備制度，當土地市場低迷時，政府可回收或收購部分國有建設用地使用權，以此防止市場價格下滑，使土地市場始終處于健康穩定狀態，同時應加強規劃管理以及土地稅收管理，根據實際情況調整土地供應量，完善整體市場，讓土地的價格體系更為完整合理。

參考文獻：

[1]傅暢.重慶市樓市調控政策探討[J].住宅與房地產，2017（35）：22.

[2]范文娟.房地產經濟宏觀調控政策探析[J].企業科技與發展，2019（08）：184-185.

[3]恒通數據中心.重慶市主城區2019年上半年房地產市場分析報告[M].重慶：2019

作者簡介：

劉與秋（1998—），女，漢族，四川廣安，本科，研究方向：房地產開發與管理。（本文通訊作者）

姜慧（1999—），女，彝族，四川涼山，本科，研究方向：房地產開發與管理。

李愛玲（1997—），女，漢族，四川廣安，本科，研究方向：計算機科學與技術。