淺析房地產企業全面預算管理問題與對策

王云

摘要：一般來說房地產行業的開發周期比較長，并且投入資金量較大，受到宏觀調控政策的影響程度很高，因此房地產行業在未來會面臨越來越多的挑戰。所以，只有加強全面預算管理的應用，合理使用有限的資源，才能有效確保經營指標增長，在房地產公司的管理職責里最主要的內容就是全面預算管理。房地產公司只有采用了預算管理方式，才能保障企業利潤。當然，實施全面預算管理，也會困難重重，如預算制度“徒有其表”、預算管理意識不高，預算標準不科學、與支出脫節等問題，這些問題都會造成一系列不利因素。所以，本文主要討論在企業實施預算管理過程中遇到的問題，并且提出應對措施，提升企業在行業中的競爭力。

關鍵詞：房地產企業;全面預算管理;績效考核

對于房地產企業而言，全面預算管理的主要內容包括項目開發計劃（開發節點、銷售及竣工時間等）、成本預算、銷售預算、費用預算、現金流預算、利潤預算、融資預算等。

在市場競爭壓力不斷增加的背景下，實行全面預算管理迫在眉睫。企業實行全面預算管理的優點包括：第一，完善而健全的預算管理體系可以引導企業朝著正確的方向發展，確定正確的戰略路線，執行預算管理能夠很好地實現企業的發展目標，從而提升企業在行業中的競爭力;第二，全面預算管理是一種完善而健全的資源管理方式，這會為企業的資源整合提供幫助，亦將有助于企業各部門之間良好溝通和信息的對稱性發展，從而提升企業在行業中的競爭力，最終促進企業發展;第三，完善的全面預算管理更有助于提高企業的各種風險防范能力，提升企業在行業中的競爭力。

一、房地產企業全面預算管理的現狀及存在的問題

（一）預算制度形式化

預算制度過于形式主義是目前企業實施預算管理過程中存在的問題之一，管理制度只是徒有其表，形同虛設，它并沒有被落實到實處。許多企業領導把全面預算管理和企業當中其他一般的財務費用預算控制混為一談，認為全面預算管理與其他部門無關，是財務部門的分內職責，甚至更有少數個別企業領導人為全面預算管理的作用僅僅是為了成本控制，簡單理解成只對財務部門的相關支出與預算進行全面預算管理，沒有仔細了解什么是“全面預算管理”的概念。這樣就造成了企業在實際推進全面預算管理過程中很難發揮出全面預算管理的實際控制意義，從而導致項目往往不能如期按照前期計劃執行且造成一系列后果。

（二）預算管理意識不高

企業執行全面預算管理制度應該是囊括了企業各個部門的生產經營活動，預算的范圍必須包括企業的所有部門，全面預算管理必須要全程追蹤。但是一些企業在執行全面預算管理的過程中，未能做到人人參與，大多處于旁觀者狀態，認為自己僅僅是配合者，對于自己的切身利益影響不大，對于上級要求提交的預算表格，也是簡單的復制粘貼應付了事，對于銷售部門、成本部門以及工程部提供的計劃均一掃而過。由于大多數企業存在這些問題，所以大多數企業都沒有一個專門部門來負責全面預算管理，這就會出現企業每年全面預算管理制度存在走流程，難以按制定好的預算標準執行的現象。

（三）預算標準不科學

現如今房地產企業如果要實施全面預算管理，必須對癥下藥，很多房地產企業在發展中制定的標準不科學、不切合實際、欠合理性，預算標準制定過程中容易受到主觀思想的影響，缺少對預算數據可行性的深入分析，而且房地產企業各部門間交流不流暢在上報數據時一般都各自為政，所以一些涉及交叉部門之間的信息就需要提前做好溝通，防止出現上報信息不一致的情況。另外，由于房地產企業各部門的人員對公司的戰略目標不了解或了解不夠透徹，各部門有意篡改數據，或者由于一些外部原因，如對目前經濟環境估計不足，也或多或少地造成預算數據的不合理性。這樣就造成所制定的預算標準在實施的過程中難度系數加大，對完成預算標準失去信心，對企業資源的高效運作形成不利影響。

（四）預算執行需要加強監督分析考核

一般企業在項目實施之前，都會進行全面預算以提高項目成本控制能力，然而監管執行的各個環節就尤為重要，可以最大程度地降低企業在生產運營過程中出現額外的支出并提高企業的生產運營效率。在企業實施預算管理過程中，主要涉及以下三個階段：第一階段是預算前期階段，這一階段主要目標是在預算編制前了解企業的發展情況、生產運營狀況以及未來的發展目標，編制制定出一套符合改企業生產運營以及未來發展的預算方案;第二階段是預算中期階段，這一階段的主要目標是將企業已經編制制定好的預算目標逐步分解成一個個單獨的小目標，化整為零并下發至每個負責人手中，每個項目負責人需要根據自己手中現有項目的情況去接受相應的任務，負責監管預算的管理人員則必須監督好預算實施過程中的每個環節，務必杜絕在實施的過程中因為人為因素而對企業的生產運營以及未來發展造成不可逆轉的影響;第三階段是預算考核階段，這一階段主要目標是檢查前期編制制定好的預算計劃具體實現情況，如若出現與預算指標有重大差異或執行結果與預算差異過大等情況，根據規定尋找原因。若是由于人為因素而造成的則必須依照規定對其進行一定處罰，一切按先前定好的規定進行，企業后續的項目才能更好地進展下去。目前存在的問題大多是由于實際執行結果未能達到預算標準時未引起員工或部門重視，企業忽視業績考核，對前期編制好的預算實施結果不重視，結果出現偏差后也不去分析其原因，企業員工及監管管理部門也都意識不到問題的所在，這必然影響項目管理的施行和企業的發展。

二、加強房地產企業全面預算管理的對策措施

（一）完善預算管理制度

企業中預算工作負責人需與企業領導層溝通，使其充分認識到全面預算管理的落實對提升企業管理水平的重要作用，這樣可以加快企業的運轉效率，最后有效提高企業的收益。在全面預算管理得到領導重視之后，企業還需對基層員工的全面預算管理知識進行定期培訓，使企業員工意識到全面預算管理的重要性，引起其充分重視，為了有效落實監督作用，至少要有一至兩名負責人負責全面預算工作，主要負責對公司的草案及制度（如預算管理制度、政策，審議年度預算草案或預算調整草案）進行審批并上報董事會。所有預算編制工作必須在董事會的監督下進行，各部門必須嚴格執行。

（二）提高預算管理意識

企業負責人應該定期組織會議宣傳預算管理的重要性，讓所有員工都參與進來。要讓他們知道自己并非旁觀者，而是配合者，并且對于自己的切身利益有一定的影響。全員參與預算管理實行不但可以加強各部門之間的溝通，而且還能保證每個員工拿到的預算資料來源的可靠性。企業要定期為全體員工開展多種形式的預算培訓，可以通過不同形式的應知應會考試，全體員工均應參與全面預算管理的工作中，通過全面預算的編制、指標分解、過程跟蹤與調整、預算考核等過程，做到增收節支，從而提高企業的競爭力。

（三）合理制定預算標準

房地產企業應從實際出發，對企業下一年的生產經營以及發展提出合理目標，并在行政、資金等多方面給予相應的支持。企業編制制定預算的工作都直接關乎企業后期的發展，切不可簡單地復制粘貼應付了事。在編制制定預算的工作過程中，企業管理監管人員要對需要編制制定預算的項目進行嚴格考量、仔細分析，依據該項目的實際需要，給出合理的預算方案，然后才能上報。財務部門要對上報的預算方案進行認真審查后給出相應完善、調整意見之后反饋至相關部門或單位。在個人或部門執行過程中，必須參照具體標準，予以檢查。如因預算執行單位遇到市場環境變化、現有政策影響等不可抗拒條件而必須對先前已編制好的預算進行調整，需要經由董事會審批確認同意，確認無誤后，才可修改。

（四）加強預算控制力度

房地產企業需要制定好預算考核制度，編制制定出合理的預算考核指標以及與之對應的獎懲措施，以確保編制制定的預算能夠很好地實施下去。將預算執行單位或個人的獎金與預算完成度和達成度聯系起來，定好的獎懲的方式更要及時兌現。公司預算一經下達，各執行單位就必須嚴格地進行監督跟蹤并分析各預算指標的實際完成情況，如出現未完成目標、與前期計劃出現較大偏差等情況要說明原因并提出相應措施。在預算執行過程中發現與預算指標有重大差異或執行結果與預算差異過大時，需要及時向上匯報。上一級預算管理單位必須嚴肅對待上報的問題，也可以發送《預警函》的形式來對下一級單位預算的使用情況進行風險提示。各預算執行單位應控制好各項業務，每年年中進行預算小結回顧，回顧后對預算進行合理的管理和分析。后期各項管理工作效果會受到預算執行情況的直接影響。所以預算執行情況要進行合理的結果評價，在合理評價后才能反饋至相關部門，可以借助計算機網絡技術，找出預算執行過程中存在的問題，并以圖文并茂的方式對在預算執行過程中存在的問題提出應對措施，一目了然。對比各指標預期與實際情況，明確差距和原因而進行后續改進和完善，才能使得各項事項運行與良性循環，最終實現全面預算管理目標。

三、結語

綜上所述，充分意識到企業實行全面預算管理的重要性和實惠性已經成為現代化企業運營過程中不可或缺的管理制度之一。房地產企業更應該以全面預算管理體系為依據，利用并結合企業的自身情況（如資金、人員、技術等）及其他各方面因素（如市場環境、當前政策等），構建以資金和成本等相關因素為核心的全面預算管理體系，因地制宜，能夠做到開源節流，不浪費任何人力和物力，最大程度上規避房地產企業預算管理工作中的各類不良問題，便于企業始終處在良性循環運營當中，最終提高了企業在行業中的競爭力。

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作者簡介：王 云（1982—），女，安徽滁州人，中級會計師，主要從事房地產企業全面預算管理研究。