涉外房地產咨詢顧問案例分析與經驗借鑒

顧云飛

【摘 ?要】中國市場經濟的深入發展以及經濟模式的全球化進程，導致國外的一些房地產機構開始對中國內地房地產市場進行開發與投資。本文主要針對于涉外房地產咨詢顧問服務的運作以及案例進行分析，同時也討論了涉外房地產咨詢顧問服務的相關特性，論述其中涉及到的一些服務內容。

【關鍵詞】涉外;房地產;咨詢顧問;案例分析

隨著中國市場經濟體制的不斷深入化發展，經濟全球化成為了一種不可逆轉的大趨勢，國際資本從各個角度上進入了中國市場，這一發展趨勢讓中國房地產市場快速發展的同時，也讓一些國外房地產投資機構涉足其中，產生了一些對應的影響。

1.涉外房地產咨詢顧問運作過程分析

1.1選擇顧問機構

國外房地產投資機構一般來說會先通過行業的綜合排名、媒體網絡咨詢、業內口碑評價等等方式來預先選擇若干家具有真材實料的咨詢顧問機構，從中逐一進行選擇并開展洽談工作，集體決定顧問機構的選擇。可以說國外投資機構的選擇程序非常嚴密，決策過程也非常公正與透明，經辦人員在這一過程中可以擁有主觀上的意見，但是不會存在利益公關的可能性。國外投資機構選擇的是對自己最合適的顧問機構，而這一顧問機構并不一定就是當地最有實力的一家[1][2]。

1.2達成合作協議

在選擇結束之后，國外投資機構一般來說會開展以下環節，從而完成雙方合作的具體流程。首先需要開展工作方案的明確化，通過顧問機構根據客戶給定的資料以及要求，給出具體的工作方案，其中包括工作成果框架與大綱、工作團隊配置、工作時間安排等等，方案主要的出具依據就是根據客戶的要求和顧問機構的實際能力，開展實際演示。其次則是需要落實報價書，需要根據工作成果的深度和廣度，明確顧問對象的實際情況，國外投資機構一般來說會選擇獨家或者多家進行書面報價。再次則是需要開展合同書的明確，在確定合作機構之后，國外投資機構一般來說將會提供合作的合同版本，也可以通過顧問機構進行提供，國外投資機構一般來說由企業的法律認識或部門審核合同初稿。最后則是需要完成保密承諾書，作為咨詢顧問服務，保密承諾非常重要。國外的一些投資機構將會提供固定的版本，并且關注電子文件的存放管理和涉密人員的范圍控制。

1.3工作具體事實

在工作實施的過程中，雙方需要嚴格根據合同內容和工作方案進行執行，顧問機構需要開展詳細的市場調研工作，根據對應約定配置的工作團隊，人員需要全部保證到崗，按時按量完成工作，提交對應的工作成果。在實施之后，如果遇到特殊的情況，需要先口頭后書面進行詳細溝通，保留對應的溝通記錄。

1.4形成工作成果

在合同內容和工作方案確定之后，顧問機構的工作成果需要將初稿交付給客戶，客戶根據初稿提出對應的意見，雙方在溝通確定之后，就可以提交正式的成果。由于雙方之前已經對工作成果的框架和大綱達成了一致的意見，對報告的廣度一般來說不會出現爭議，主要矛盾很可能出現在工作成果的深度方面。而成果的深度問題，很多時候又與服務費用、工作時間、資料收集、協作配合以及對深度的理解方面糾纏在一起，因此理性互動、誠信互利非常關鍵與重要。

2.涉外房地產咨詢顧問服務案例分析

2.1案例簡介

本文選擇的分析案例位于廣東省，委托方從當地企業手中購買土地進行房地產開發。項目為商住混合用地，中等建設規模，與鎮區主干道和具有景觀價值的運河。委托的事項為，開展項目盡職調查、土地價值評估、投資咨詢顧問[3][4]。

2.2案例分析

首先第一個案例，需要開展項目盡職調查報告。這一案例主要是根據委托方的授權和律師的配合，對委托方擬購買的商住混合用地進行合規性調查，具體來說，需要考察土地權屬證書的真實性、有效性，用地規劃審批文件的真實性、有效性、地價款繳納情況，了解當地實際情況是否屬于閑置用地，了解是否屬于抵押或擔保。買房則是需要對地上現狀建筑物和附著物處置方案進行審查，了解當地土地轉讓的政策規定，以及當地土地轉讓稅費標準和相關辦事流程。

其次第二個案例則是需要開展土地價值評估報告。在《土地估計規程》當中提出，主要的難點在于委托方通常要求必選的估價方法，比如說需要選擇市場比較法和剩余法，而在一個鎮區，尤其是顧問機構主要工作區域之外的位置，真實土地可比成交案例較難調查。

3.分析結果

在對上述的投資咨詢報告進行分析之后可以發現，國外投資機構在委托服務的過程中非常老練，實事求是，并不像國內大部分開發商動輒就要求顧問機構提供全套的投資可行性與研究報告。首先委托方決策層對項目的初步涉及概念方案存在分歧，因此開展委托，進行項目定位分析以及項目初步設計概念方案。其次委托方拿不到當地市場給同類項目的資料信息，那么將會委托他愛人進行周邊區域類似項目和競爭性項目的分析。再次則是委托方內部已經有了一套對應的預測銷售價格，但是并沒有經過驗證，因此將會委托他人對項目預期銷售價格進行假設性評判與分析。最后則是委托方需要與建筑承包商確定建安工程總承包價格，那么就需要委托他人來對當地商住項目建安成本開展分析，依據初步概念方案和確定的項目經濟技術指標對項目的建安成本進行估算[5]。

結束語：

總而言之，對于涉外的房地產商務公司來說，實際咨詢的過程中需要通過獨立第三方專業機構的外腦，這能夠為涉外房地產公司提供決策，保證決策真實可信，并且受到啟發，避免在投資過程中出現決策性失誤。中國的房地產評估顧問機構需要開展多學科、多層級的專業技術能力建設，完成對應的人員儲備工作，始終堅持對應的職業道德理念，做到專業能力建設與職業道德建設相輔相成。

參考文獻：

[1]陳雋超，王洪成. 地理信息系統在房地產評估和咨詢中應用研究[J]. 綠色科技，2020，（09）：218-220.

[2]吳玉晶. 咨詢方視角下為房地產公司提供全過程造價咨詢服務的思考[J]. 建材發展導向，2020，18（04）：39-41.

[3]胡蓉，趙中愛，梁高靠. 新形勢下房地產咨詢顧問業務發展新思路[J]. 住宅與房地產，2019，（27）：5.

[4]胡弦春. 房地產造價咨詢信息化平臺建設及應用芻議[J]. 廣東水利電力職業技術學院學報，2019，17（01）：35-38+63.

[5]馬忠杰. “一帶一路”倡議下房地產評估咨詢服務業“走出去”的新思考[J]. 住宅與房地產，2019，（03）：18.