房地產企業稅收風險管理

摘要：隨著我國經濟的快速發展，人均收入水平的顯著性提高，越來越多的人遷移到城市中來發展，也就造成了城市房地產經濟的快速繁榮，并且房地產在促進國民經濟發展當中發揮重要作用。而且對于我國稅收管理而言，房地產的稅收風險相對更大，管理難度更為復雜，因此研究房地產企業在稅收方面的風險管理利于進一步促進房地產的規范化發展，從而為我國整體的經濟做出更大的貢獻。

關鍵詞：房地產;企業;稅收;風險

房地產企業在各種財務、稅務方面的數據都是非常多的，這也就造成房地產業務的復雜化以及多元化，也正是如此，房地產企業在偷稅、漏稅方面的可能性也就更大，這在一定程度上給稅務監管帶來了工作上的難度。在2015年公布的一組關于企業稅收出現問題的30組數據當中，屬于房地產企業出現稅務問題的就占到了7家，可見加強房地產企業在稅收方面的監督與管理是極為重要的，也是亟待完善的一點。

一、稅收風險管理概述

稅收風險管理還有一種叫法是稅收遵從風險管理，也就是指企業能夠按照規矩，按照標準實實在在地實行出來的一套稅務風險管理體系，通過這一體系可以有效地對企業存在的各種不正常的稅務行為進行監督以及控制，從而避免企業因為稅務問題受到懲罰。

二、房地產各環節稅收風險點

（一）房地長開發環節稅收風險點

1.成本核算不準確

對于房地產企業來說在核算階段出現的風險可能性相對來說是最大的，房地產企業在成本管理方面很多數據是可以造假的，通過虛增成本數據來逃避稅收等，而且對于房地產企業而言，由于開發的期限存在很大的不確定性，造成成本核算是極為復雜的，外加房地產企業所涉及的配套設施也比較多，因此在房地產工程完工之后在進行成本核算，這樣的難度是比較大的，因此，在企業稅收風險方面要重點關注企業的成本核算階段。

2.電子申報數據問題多

隨著電子稅務的不斷發展，企業都開始實施電子化辦公，但是對于不少房地產企業的稅務人員來說，對相關的電腦操作不夠熟練，對于電子軟件、計算機軟件等應用不熟悉等，以至于在進行稅務資料的填寫過程中存在很大的不規范性，比如說出現會計科目混亂、會計科目的摘要填寫不正確以及記賬的時間出現問題等，還有不少企業由于不適應電子稅務的操作，依然采取傳統式的手工記賬這一方式，因此在稅收方面常常會出現各種問題。所以對于房地產企業的會計、稅務人員而言，需要進行一定的專業培訓，在電子做賬實操方面，因為一旦填寫不正確就會造成很大的錯誤，對企業造成不利的損失。

3.個人所得稅代扣代繳不足

房地產的經營方式是比較特殊的，而且在建設的過程中會涉及到許多臨時加入的臨時工，或者直接以承包的方式來進行建設，那么就會涉及到這一部分人的工資情況一個個人所得稅的處理情況，對于這一部分臨時工來說，不屬于公司的正式員工，而且流動性非常大，那么這一部分人的工資是沒有納入企業的勞務報酬方面，也沒有開具一些較為正規的發票，這就給企業的稅收監管帶來了一定的復雜性。

（二）房地產保有環節稅收主要風險點

1.不按規定進行土地信息登記，延遲繳納城鎮土地使用稅

經常在針對房地產稅務的檢查工作當中發現到不少問題，有不少比例的房地產企業沒有依據相關的規定時間到稅務部門進行信息方面的登記，以至于造成稅務繳納的延遲，沒有及時地進行稅務的繳納處理工作，在“金稅三期”以及電子稅務的大力發展下，稅務系統能夠較為快速地掃描到哪些企業沒有及時的進行稅務的繳納，一旦被查出，那么企業就要接受一定的處罰，因此這一方面的稅收風險也是需要進行注意的。

2.不按規定登記房屋信息，延遲繳納房產稅房屋

房子在建設完工之后，房地產一般按都會對其進行出租處理或者自用處理，對于這一部分的房地產稅收應該按照標準來進行稅務繳納，但是存在不少企業會忽視這一部分的稅務，對其沒有進行登記，也就逃避了稅務的繳納。而且在“金稅三期”建設完成之后，房地產關于第三方的信息會進行收集處理，比如說對于房屋中介方面會對房地產的信息進行登錄，隨著這一信息的導入，稅務機關可以及時地獲取這一房源的信息，因此對于房地產而言，應當重點關注自用的房子以及出租的房子這一部分的稅務，否則一旦查出則會受到嚴厲的處罰。

三、房地產企業稅收風險成因分析

（一）房地產經營活動具有特殊性和復雜性

對于房地產業來說，經營的產品比較特殊也比較復雜，主要是以土地為對象以及建筑物為經營對象，對土地和房屋建筑物進行建設、加工改造和經營，從經營對象和經營性質上看，從本質上來說，房地產經營的特殊性是區別于以往的一般商品以及一般的勞務生產的。房地產的開發形式是非常多樣化的，而且經營形式也是較為紛繁復雜，與其他行業相比存在較大差異。房地產行業需要同時涉及各種各樣的環節，每一個環節的處理方式也存在不少的差異，同時對于財務人員的要求也比較高，一旦財務人員自身具備的專業技能不過關，則會較難處理好各種財務情況以及稅務情況，這就要求財務人員和稅務人員都必須具有較強的房地產相關知識，在有關數據的處理過程中，選擇正確的方式方法來進行稅務核算與申報工作，一旦哪一個環節沒有妥善的進行賬務處理，都有可能產生相關的稅收風險，因此，需要重視。

（二）房地產稅收制度具有多變性和復雜性

房地產企業與其他企業來說具有一定的特殊性，因為房地產業務涉及是比較廣泛的，所涉及到的稅務種類也是多種多樣，這樣就會造成稅務管理的方式都會存在著差異，那么房地產企業在日常的稅務申報當中如果沒有妥善處理好各種稅務，就會造成一定的稅務風險，而且我國關于出臺的政策當中，房地產涉及到的種類就達到了12種，如此多樣化的稅務處理給房地產企業的稅務處理增加了不少的難度。

（三）企業管理層稅務風險意識淡薄

不少房地產企業對于房地產稅務方面沒有一個很強的風險管理意識，而且也沒有引起重視，這也就造成整個企業從上到下都沒有認真的看待房地產企業的稅收風險問題，對于稅收方面的知識比較淡薄，認為只要申報了稅務相關數據以及進行了一些核算就沒有什么風險了，而且對于法律層面的認知比較淺，沒有嚴格按照現代企業管理方面的風險管理進行學習，需要了解到整個的稅務流程等，對于事前的稅收風險管理、事中的稅收監督等以及事后的稅收檢查工作都需要好好學習，并且要從上到下形成一種強烈的稅收風險管理意識，從本質上認清這一事件的重要性。

四、房地產企業稅收風險管理建議

（一）將大數據管理作為個性化納稅服務的基礎

從我國現階段的房地產企業情況來看，可以說房地產企業數量是非常多的，而且每一個房地產企業的發展規模都是不一樣的，有很多小規模的房地產企業，在各方面的管理非常不成熟，對于稅收管理工作來說，更是規劃不到位，因此有必要在房地產企業的稅收風險管理中加入大數據的管理，從而可以讓管理工作顯得更為給個性化以及專業化，大數據的應用是非常廣泛的，而且大數據非常智能，能夠精準的了解到每一個階段的問題，從而更為針對性地解決問題。

（二）切實有效地實施現有的風險管理制度

要對稅收相關的問題實時進行有效的正確傳遞，要做到知法守法，企業管理層方面應當進行一次統一的稅收風險管理方面的知識培訓，把房地產在稅收管理方面需要重視的一些關鍵點、容易出現問題的點進行分析，從而避免企業在稅收工作方面出現類似的錯誤，從源頭上提高稅收風險管理的效率，避免企業遇到不必要的麻煩，在對企業進行稅收籌劃方面也要做好規范，尤其是對于成本核算階段，要加大監督力度，避免造成損失。

（三）建立有效的房地產稅務風險分析評估機制

可以依據房地產從開發到完工再到使用過程這三個步驟來看待稅收問題，在判定風險程度方面可以結合定量以及定性的方法來進行綜合考察，在企業所涉及到的稅收方面的數據方面要嚴格篩選數據的真實性，并進行一個綜合性的判斷，一旦發現有問題，就要及時地進行糾正。一是可以組建一個專門針對公司稅務風險進行評估的隊伍，如果企業條件允許可以聘請比較權威的專家來進行打分評估，計算風險程度的大小;二是在稅務方面的信息搜集情況，要嚴格地做好整合工作;三是建立一套符合規范以及標準的完善的風險管理體系，針對房地產的每一個階段都能夠有效地進行識別，以及預警，將風險進行細化，這樣可以有效地對風險進行控制以及處理。

五、結語

通過以上分析可以看出房地產企業在稅務方面較為復雜化以及多元化，造成房地產企業在稅務管理方面的難度更大，房地產企業在稅務管理方面存在風險的原因包括管理從風險意識淡薄、房地產經營業務具有特殊性、多變性以及復雜性等，提出的建議包括充分利用大數據來進行稅務管理、大數據能夠精準的發現問題，從而針對性的解決問題、實施風險管理制度以及建立風險評估機制等。

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作者簡介：鄭耿標（1985—），男，廣東汕頭人，本科。