土地立體利用的產權管理路徑思考

李憲發

摘要：隨著我國的經濟的快速發展和城鎮化的建設的推進，原有的二維平面式應用土地會導致出現交通嚴重堵塞、生活綠化環境差、住房資源緊張等嚴重的城市病。在我國建筑技術的支撐下，我國已經在很多地方開展土地的立體化開發使用，比如北京、上海、等大城市。土地的立體化利用不斷向地下和地上進行開發延伸，以期在有限的規劃用地上高密度立體化建筑。那么所對應的就是土地管理的變革。

關鍵詞：土地立體利用;產權管理路徑

傳統的土地管理只能對二維平面化的土地使用進行描述、界定和管理。立體化的土地開發利用需要土地管理從傳統的切塊式向立體分層式進行轉變，在此過程中是一場理念到實踐再到理論的系統性全新變革。

一、法律的界定

1.原有法律對于土地立體化利用在的不足

對于傳統的二維向三維的土地利用轉化，我國對土地的立體化開發的建筑也有相應的法律界定，具體舉例：在人防工程上，要求有人民防空工程的立體化建筑有使用權，但是不具有所有權，可以在不需要的時候來獲取利益;大型公共地下工程都要給人民防空留有空間;將使用權、經營權與產權分開，在發展經濟的同時也兼顧地下人防工程。在民用工程上，涉及到地下規劃、登記和建設等方面，將地下和空中作為獨立的部分劃為他項權利，與使用權和擁有權劃分出來清晰界定。將地下的工程分為成單建和結建，按照地下建設方式進行劃分。登記時宗地有封閉化要求，不動產也是有了空間界址。對土地的地下利用可以用《物權法》的頒布進行劃分。但是我國還是在探索的初期階段明顯還有好多不足，如不管是地下或是空中的利用開發都應該將整體看待，而不是獨立分層管理。沒有對實際地形的配套指導和修建標準。一體化的空間利用沒有相關明確的立法，且工程建設后沒有相應的權益保障。

2.土地的立體化建設開發需要有法可依才能等到保障。

根據我國的一些法律方面的不足提出建議。一是理清空間權利關系。物權的種類及內容都需要國家法律的規定，所以健全相應的法律才是一切正常運作的基礎。土地的立體化實現從二維到三維的形態和空間的轉變，就需要結合實際情況理清空間權利關系建立相應的法律。在現有的制度下以三維建設的使用權為中心，結合土地他項權利和所用權，以經濟的建設和發展優先供投資者進行使用。讓開發出的土地最大化投入日常的生產生活中。二是界定三維宗地。在原有的水平面化范圍結合垂直面形成的密閉空間對建筑是否獨立應用進而劃分。劃分的依據有：出入條件如獨立出入的門;日常生活生產中的給水、排水、通信、燃氣等設施建設完善與否;公共建設安全中的消防設施、地質是否具備條件等。三是土地開發規則的確立。土地立體利用要滿足的要求更多，如開發建設后的安全性是否達標、是否能帶來的經濟收益、進行開發的效率等。對立體化建筑按照類似平面一級化開發進行確立立體土地開發相關的要求，如在法律性質、投資建設者、建設資金的來處，操作和管理流程等。目前在進行立體化開發時對于新的建筑新的疑慮;土地建筑的預留工程，如何進行審批，如何判斷政府是否對其有補助。政府可以根據開發者的設計的規劃圖結合實際考察審批。四是創新立體相鄰建筑的空間利用關系。隨著越來越多的立體化建筑的投入使用，需要在公用和私用合理劃分的基礎之上在公共空間上進行開發，增加空間使役。例如有名的輕軌穿居民區樓房，這就是在空間利用上的典范，不僅解決了道路交通問題，也沒有打擾到人們正常的生活，綜合利用將空間充分開發。五是完善登記。要將建筑空間和產權空間進行分開，這樣才能保證地下空間的開發規范化。立體開發中需要繪測人員跟進進程實時繪測。立體開發要對開發過程的變更及時登記。增加對要對立體建筑相鄰在建設的記載。

三、行政程序的變革

1.二維平面上建設的行政程序與立體化建設的不適應性

傳統的二維平面上建設的行政程序和立體化建設有很大的不同，如房地產開發建設，首先需要通過土地轉讓程序獲得土地來拿到開發建設的用地的使用權，然后辦理土地規劃許可證，再根據土地情況繪測施工設計圖，再取得施工和建設工程規劃雙重許可證，最后進入正式施工。最后驗收，進行不動產登記。這是完整平面土地的開發建設流程。

立體化建設與其不適應有，一是在空間和選址上的不確定性，這就影響了獲取建設用地的使用權。二是對地質環境不確定性，這使施工工程也是充滿不確定性。施工和規劃隨著地質環境的改變要頻繁變更會影響獲取相應的許可證書。三是立體建設后的復雜性和不可逆性導致對后期的驗收所提出來要改善的地方無法再次建設。傳統的行政程序很難對立體化建設管理做到及時監督，

2.行政程序可以改善的可能方向

立體化的建設增多是現在的大勢所趨，行政程序需要順應時代的發展做出相應的改善。一是研究適合立體化利用的空間規劃，對各項指標進行嚴格控制，如最重要的人口出入設置、互聯網通訊的要求等，根據城市的具體規劃提出相應的要求。二是研究優化空間管理，可以將許可書等放在繪測施工圖紙之后，規避立體化建設工程的反復調整的缺陷。也以出讓的方法獲得建設用地的使用權。設立分級條款根據實際情況進行分階段明確的方式進行核定，但是不能超過合同約定。三是以轉播的方式出讓土地。施工時可以根據地質情況有計劃進行合理移動，局部空間的位移需要建設開發者跟相關部門協商，有一定的彈性空間。就是說，在大方向不變的情況下允許出現超出的空間立體化建設，但是不能違背合同。傳統的行政管理需要進行合理地改善來應對立體化土地利用的特殊性，留出相應的彈性空間。

四、結論

立體化土地利用是解決我國土地資源緊張的重要措施。相較于以往的二維平面建設管理，立體化建設需要一定程度的彈性來應對其多變性、復雜性、不可逆性。國家要根據實際情況建立相關的法律法規，做到規范制約監督立體化土地使用科學合理建設。相關政府部門需要及時發現、及時改善傳統行政程序中的不足使我國立體化土地利用能夠更加便捷。本文就法律和行政程序上的產權管理上的不足給出了自己的看法和一些建議，希望對推動我國立體化土地的使用有所幫助。

參考文獻：

[1]杜莖深，陳簫，于鳳瑞.土地立體利用的產權管理路徑分析[J].中國土地科學，2020，34（02）：1-8.

[2]李威.空間利用權二土地分層與空間分層的立體利用[J].中國社會科學院研究生院學報，2014（04）：87-91.