研究工程造價在房地產評估中的運用

【摘要】在我國社會經濟的不斷發展之中，隨著城市化進程的不斷加快，建筑業也獲得了迅速的發展。其中，房地產評估行業是我國建筑業的重要組成部分之一，對于我國經濟發展有著直接影響，所以將工程造價應用到房地產的評估工作之中，將會對房地產評估準確性的提升起到至關重要的作用。基于此，本文對工程造價在房地產評估之中的應用進行分析，希望可以對當今房地產評估準確性的提升有所幫助。

【關鍵詞】工程造價;房地產評估;應用

房地產作為一種固定資產，在市場上交易、抵押、征收、資產處置、納稅等都要進行房地產評估，需要專業評估師對其整體價值評估，進而有效降低以上交易風險。房地產評估的準確性卻會受到市場、政策以及技術等諸多方面因素的影響，稍有不慎就會導致評估結果不準確。因此，評估人員開始將工程造價應用到房地產的評估之中，通過這樣的方式，將會進一步提升房地產評估的準確性。

1、房地產評估常用方法

1.1成本法

所謂成本法，其實就是我們經常提到的承包商法，就是在進行房地產的評估過程中，重新對項目對象的價格或價值進行評估。估點價格的構建，并扣除折舊，然后再通過科學的估算方法，這是一種應用起來十分簡單的評估方法，可以將房價簡單地看成是建設成本、各項稅收以及正常利潤這三項費用的總和。在房地產交易比較少的情況下，或者是無法通過市場比較法來進行評估的情況下，這種評估方法卻十分適用。

1.2市場法

首先要收集足夠的相似房地產的交易案例，確保案例與案例之間能夠相對比，具有足夠高的可比性。運用市場法對投資性房地產評估時，要著重分析房地產的交易、權益、區位、實物等相關情況，充分考慮被評估房地產的交易日期、使用年限、容積率、區域位置等相關因素，并將技術參數、參照物等相關資料收集齊全。采用市場法對投資性房地產進行評估，是將投資性房地產放到市場環境中去的較為全面的一種評估法，特指單項資產的評估情況，利用市場法對投資性房地產進行評估，可以真實的反映出這處房產的市場現實價格，具有較強的參考價值。

1.3收益法

收益法評估方法主要是判斷房地產的租金收益與其相應的費用的匹配度，計算出需要評估的投資性房地產的凈收益和收益期限，再通過一定的折現率將其進行折現，轉化成統一的標準對其進行評估。其中選擇折現率時，要選擇能夠反映出評估基準日類似地區的同類投資性房地產的平均回報水平的折現率，這樣才具有比較高的參考價值。在具體使用中，收益法評估主要采用收益乘數法和報酬資本化法。

（1）收益乘數法。這種評估方法只能應用在房地產市場環境較為成熟的情況下，且只適用在公寓、商鋪等投資性房地產的批量評估上，直接反映出了市場價格和租金的關系，因為其本身的參考價值不大，一般作為輔助方法使用。

（2）報酬資本化法。這種評估方法適用于批量或者單項資產評估，通常應用在信息較為匱乏的市場環境下，通過報酬資本化法，將被評估的投資性房地產的未來期望收益和獲利年限進行預測，并將其中可能產生的風險做量化處理，提高評估結果的準確性。這種評估方法能夠被評估的將投資性房地產的資本化價值明確展現，評估過程具有較高的參考性。

2、房地產評估存在問題

2.1資產評估法不完善

法律法規是各個行業發展的根本，房地產評估工作也不例外，在實際房地產評估工作開展過程中，必須嚴格按照相應法律法規進行評估。對于房地產評估規范性法律法規有《中華人民共和國資產評估法》，但是觀察這些條例內容不難發現，許多法律條款細則并不完善，房地產評估工作人員開展房地產評估工作時，很難按照法律規定內容執行。

2.2評估市場環境不規范

計劃經濟是我國傳統經濟中最常用的方式，隨著社會經濟的不斷發展，我國逐漸從計劃經濟轉變為市場經濟，但是目前來看，大多數人仍然以舊觀念為主，認為房地產評估是國家行為，不能正確認識房地產市場評估機構的實際作用。在實際工作過程中，常常出現因業務素質不適應、風險意識不強等現實因素而導致的市場監管問題，進而導致房地產評估違規現象頻發。

3、工程造價在房地產評估之中的實際應用分析

3.1規范成本價格評估

在對房地產的建安成本進行價格評估過程中，比較常用的方法是市場比較法和成本評估法，也有一些會將政府所確定的房屋重置價格作為標準來進行房地產價格的評估，或是通過工程造價法對開發的成本進行評估。但是在實際對開發成本進行評估的過程中，卻經常會應用到單位比例法來計算建筑物重置的成本。由此可以看出，在實際進行工程估價的過程中，無論是建筑物重置還是重建成本計算，都可以通過工程造價法來進行計算。

3.2用工程造價來取代成本法進行評估

在對房地產進行評估的過程中，成本法與工程造價法在評估的程序之中和內容之中都有著很大的相似性，但是這兩種方法也有著很多的差異性。通常情況下，在對房地產進行評估的過程中，成本法的應用會將社會化的客觀成本作為有效依據，而工程造價法一般僅考慮施工工程預算價格，不考慮土地成本的應用。是針對特定條件下的特定工程作為主體來對工程的費用進行計算。這兩種計算方法在計算的原則方面也存在很大的差別，在通過工程造價法進行計算的過程中，主要的計算基礎是社會化條件，同時也可以在評估的過程中合理調整材料的價格，這樣就可以讓最后獲得的工程造價更加符合實際，進而在應用成本法對房產進行評估的過程中作為核心依據。

3.3進一步提升房地產評估準確性

相比較建設市場施工合同的價格而言，房地產評估工程之中的預算價格往往更容易受到市場競爭的影響，所以房地產評估中的預算價格都會比建設市場施工合同的價格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技術的掌握與應用都比較容易，施工技術也不會有太高的難度，這就讓建筑工期有了明顯的規律性，而在整個建筑工程的施工過程中，施工的強度也會控制在平均值的范圍之內。所以在對民用建筑進行施工的過程中，工程所需要的各種資源都可以得到平均的投入，且因為工程項目有著一般性的體量，所以工程所需材料也不會出現較大的價格波動，即使是出現了一定的波動，其價格也都會在建筑企業以及施工單位的可接受范圍之內。

就目前來看，我國建筑市場的競爭越來越激烈，這樣的情況就會導致預算價格比市場競標價格偏高的現象出現，所以在對房地產進行評估的過程中，也應該充分考慮到市場競爭在評估結果中的影響作用，在對企業的管理費用以及造價利潤進行評估的時候，都應該將具體的市場情況加以充分考慮，但是在評估過程中又不能完全將市場價格作為依據。

在一些進度計劃比較短、工期也比較短的項目之中，通常都會產生一些趕工措施費用。同時，如果在施工過程中應用到了一些先進技術，就需要資質與水平比較高的施工單位來進行承辦，所以在實際的施工之中，也就會出現額外的一些技術措施費用。因此，在實際的房地產評估過程中，都應該對這些費用進行全面考慮。

如果業主的資金不能落實到位，需要施工單位先行墊付，實際的工程費用之中就應該出現相應的墊付費用以及財務費用，但是在進行房地產評估的過程中，卻不需要對這些費用加以考慮。

結語：

綜上所述，隨著當今經濟社會的不斷發展，城市化進程的不斷加快，建筑工程的發展和房地產事業的發展都十分迅速。將工程造價應用到房地產評估工作之中，不僅可以讓房地產的價格評估更加準確，同時也可以有效促進房地產行業的進一步發展。

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作者簡介：

梁朝暉（1972-），男，漢族，湖南沅陵人，本科學歷，主要從工程造價工作。