一二級聯動開發模式下土地收益最大化的實現分析

丁興橋

【摘要】一二級聯動開發是我國房地產行業比較常見的一種開發模式，在此模式下開發商可同時獲得一級開發收益和二級開發收益。本文中，作者通過對一二級收益進行建模測算，歸納出總體收益最大化的路徑，并針對不同發展階段的片區開發給出了針對性的政策建議。

【關鍵詞】一二級聯動;土地收益最大化

土地資源是一種重要的稀缺性生產要素資源，對于開發商而言，一級開發成功出讓土地后可獲得土地出讓金分成，二級開發獲取土地后通過房產銷售可獲得利潤，如何對土地進行合理定價使得土地資源的一二級整體收益最大化是開發商值得研究的重要課題。本文不同于傳統的將一級和二級割裂地看待土地價值的方式，從一二級聯動角度出發研究土地收益最大化問題，對實踐具有較強的指導意義。

1、一二級聯動開發模式分析

1.1模式簡介

一級開發，是指由政府授權委托某企業，對一定區域范圍進行片區開發，工作內容包括規劃設計咨詢、土地整理開發、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務和城市管理運營等方面。二級開發，是指企業通過公開市場、收并購等方式獲取土地，后期通過規劃設計、開發建設、出售或者運營的全部過程。一二級聯動開發，指的是由企業全面負責一級開發和二級開發，并充分發揮一級開發優勢和二級開發優勢，相互配合，實現一二級整體收益最大化。

1.2模式優勢分析

1.2.1緩解政府資金壓力，提升片區開發效率

一二級聯動整體開發，從前期規劃設計，到中期公基建建設、土地整理、住宅開發、產業招商、人才引進，到后期城市管理和運營，都需要大量的資金和專業力量，企業受政府委托開展一二級聯動開發，一方面有效緩解了地方政府的資金壓力，另一方面由于企業相對來說較為靈活，大大提升了片區整體開發的效率。

1.2.2一二級相互促進，增加企業盈利空間

一方面，企業進行一級開發，通過對道路、管網、綠化等基礎設施建設，學校、醫院、商場等公建建設及片區產業和人才的引進，快速促使區域成熟，有效提升區域價值;同時通過對一級開發的時間和節奏把握，增加了二級取地的可能性，并能有效控制二級取地的成本，提升二級盈利空間。另一方面，企業進行二級開發，在區域起步階段和市場下行區間進行托底取地，有效保證了一級開發的持續進行。綜合來看，企業同時開展一二級開發，一二級相互促進，增加了企業總體盈利空間。

2、一二級聯動開發收益分析

2.1一級開發收益

2.1.1假設前提

假設一級開發收益為土地收益的固定分成，考慮到企業能夠對多數區域的投入進行把控且政府對企業投入有強烈訴求（即區域內的投入總是大于產出），不考慮項目回款周期、資金價值及一級開發成本（即土地收益能夠即時全額回款）。

2.1.2收益定義

鑒于以上假設，一級開發收益=回款=土地收益×回款比例。

2.2二級開發收益

2.2.1假設前提

假設不考慮項目開發周期及資金時間價值（即項目開發能夠即時形成利潤），且項目增值稅均按9%計算，同時開發商對售價、銷售周期及開發成本的預期客觀真實。此時，土地價格對二級收益的影響主要為土地成本、資金占用成本及土增稅，而資金占用成本影響相對較小，土增稅則因為地產開發項目利潤較少而影響不大，則土地價格對二級收益的影響主要為土地成本。

2.2.2收益定義

鑒于以上假設，二級開發收益=利潤

=【（銷售收入-土地成本-六成本）/（1+增值稅率）-三費-土增稅】*（1-所得稅率）

=【（銷售收入-土地成本-六成本）/（1+9%）-三費-土增稅】*（1-25%）

=【（銷售收入-六成本）/1.09-三費-土增稅】*0.75-土地成本*0.69

2.3總體開發收益

總體開發收益=一級開發收益+二級開發收益

=土地成本*回款比例+【（銷售收入-六成本）/1.09-三費-土增稅】*0.75-土地成本*0.69

=土地成本*（回款比例-0.69）+【（銷售收入-六成本）/1.09-三費-土增稅】*0.75

2.4總體開發收益實證分析

某企業對某區域進行一級開發并計劃供地XX畝地塊，假設該區域一級回款比例為55%，同時該企業擬獲取該地塊并進行二級開發。根據上述分析方法對一級開發收益、二級開發收益、總體開發收益進行建模，并通過敏感性分析法來分析土地價格對一級收益、二級收益及總體收益的影響，得到如下結果：

從測算結果可以得出：

（1）一級開發收益變化趨勢：隨著地價提升，一級開發收益得到提升，這意味著于一級開發而言，地價越高越好;

（2）二級開發收益變化趨勢：隨著地價提升，二級開發收益得到降低，這意味著于二級開發而言，地價越低越好;

（3）總體開發收益變化趨勢：第一，多數情況下，總體開發收益總是比一級開發收益、二級開發收益都要高，這意味著一二級聯動開發是實現總體開發收益最大化的必要手段;第二，總體開發收益對比一級開發收益及二級開發收益，曲線變化比較平緩，這意味著一二級聯動開發能夠有效降低地價變化造成的經營風險;第三，盡管總體收益相對平緩，但是還是呈現平穩下滑趨勢，這意味著一二級聯動開發下依然是地價越低越好，即一二級聯動開發下控制地價仍然是實現總體收益最大化的必要手段;

（4）總體開發收益的三個關鍵點：第一，一級開發保本點（圖中①點），即土地價格最低應該能夠覆蓋一級開發成本，否則一級開發將虧損;第二，二級開發虧損點（圖中③點），即土地價格最高不能導致住宅虧損，否則總體收益將低于一級收益;第三，土增稅跳點（圖中②點），隨著土地價格攀升，土增稅跳檔導致二級收益和總體收益突然提升，此點為總體收益的最高點。總體而言，為了實現一二級聯動開發下總體收益最大化，應該將地價控制在一級開發保本點和二級開發虧損點之間，理想狀態下控制在土增稅跳點位置為最佳。

2.5結論分析

通過上述分析可以得出以下兩點結論：

（1）一二級聯動開發（一級開發+二級開發）為實現總體收益（一級開發收益+二級開發收益）最大化的必要手段，并能有效降低地價波動帶來的經營風險;

（2）一二級聯動開發模式下，控制地價依然是實現總體收益最大化的有效手段，土地價格最低應滿足一級開發收益不低于成本，最高應滿足二級開發不虧損，理想情況下應該將地價控制在土增稅跳點。

3、一二級聯動開發策略建議

根據區域處在的不同發展階段，可以將開發區域分成：起步區域、發展區域、成熟區域三種類型，下面針對三種類型區域進行特征分析，具體分析不同的收益變化特征，并針對性給出區域發展策略建議，具體如下：

3.1起步區域

3.1.1發展特征

此類區域剛剛起步，區域內基礎設施尚不完善，學校醫院商業等配套十分缺乏，區域價值不被市場認可，區域土地出讓難度較大且地價較低，甚至無法覆蓋一級開發成本，區域內住宅銷售困難，住宅開發利潤微薄，但隨著后期區域不斷成熟，后期土地升值空間較大。

3.1.2收益分析

此類區域住宅銷售困難，住宅開發利潤微薄，二級開發收益較低;土地成交價格較低，一級開發收益也較低，甚至于無法覆蓋前期一級開發成本。

3.1.3發展策略

二級反哺一級模式：一級開發以模式走通為主，后期通過加大投入來逐步提升區域價值，爭取后期獲取更大收益;二級配合托底取地，保證一級模式走通;二級開發利用時間換價格（囤地模式），提前鎖定后期區域價值提升帶來的土地溢價，提前介入保證區域內的影響力。

3.2發展區域

3.2.1發展特征

區域逐步發展，區域內基礎設施不斷完善，學校醫院商業等配套逐步建設，區域價值逐步得到市場認可，區域內土地市場開始出現，區域內地價逐步提升;住宅開發板塊，市場逐步得到市場認可，住宅銷售價格和去化得到穩步提升。

3.2.2收益分析

此類區域住宅銷售得到明顯改善，住宅開發利潤得到提升，二級收益隨之提升;土地成交價格提高，一級收益也隨之提高。

3.2.3發展策略

一二級互利模式：利用一級開發優勢保證二級獲取土地，并爭取將地價控制在合理水平，理想情況下控制在總體收益最大點附近;二級開發在盈利的前提下積極獲取地塊，保證總體收益最大化，但部分低利潤地塊可適當放棄，爭取更多的房企進駐區域，共同提升區域價值。

3.3成熟區域

1.發展特征

區域發展已經成熟，區域價值得到充分釋放，區域內土地市場競爭充分，地價不可控，住宅開發幾無利潤;但是由于地價較高，一級開發收益得到充分保障。

2.收益分析

此類區域土地市場競爭充分，土地成交價格較高，一級收益較高，但是二級收益受到影響，甚至無利可圖。

3.發展策略

專享一級收益模式：二級放棄取地，專享一級收益。

結語：

綜上所述，一二級聯動開發模式是實現土地收益最大化的必要手段，但考慮到不同區域所處發展階段不同，應該區別性制定合理發展策略。

參考文獻：

[1]胡珀.土地一二級聯動開發模式分析[J].房地產導刊，2018，（3）.