工業房地產司法拍賣環節稅負探究

趙微

摘要：網絡司法拍賣已經成為趨勢，而工業房地產因流動性好及價值大，是目前司法拍賣中重要的組成部分，隨著越來越多的投資者涉足司法拍賣，稅費逐漸成為投資者對標的工業房地產定價的關鍵。

關鍵詞：司法拍賣;工業房地產;稅費

司法拍賣是指人民法院在民事案件強制執行程序中，按程序自行進行或委托拍賣公司公開處理債務人的財產，以清償債權人債權。自淘寶2012年6月首次上線司法拍賣以來，網絡司法拍已經成為趨勢，各地法院紛紛通過淘寶、京東等網絡平臺進行司法拍賣。據統計，2019年淘寶和京東全國司法拍賣房產共計504 942次，同比增長36%。

在司法拍賣的標的物中，不動產是重要的標的物，受流動性及標的價值大小的影響，工業房地產目前是司法拍賣中重要的組成部分。在工業房地產司法拍賣標的明確的情況下，稅負情況已成為影響買方出價的關鍵因素，本文將通過對拍賣環節稅費的梳理，試圖給參與工業房地產司法拍賣的投資者一些啟發。

一、工業房地產司法拍賣涉及的稅費

在工業房地產司法拍賣中，拍賣一旦成交，計稅價格也就確定。但對拍賣標的涉及的稅費還存在著不確定性。在司法拍賣中，執行法院會在拍賣公告中對涉及的稅費作專門的公告，公告主要包括兩個方面：一是涉及的稅費具體包括哪些;二是稅費由哪個主體承擔。

根據對以往司法拍賣案例的梳理，涉及的稅費主要包括兩類。

第一類是歷史欠繳稅費。由于歷史原因，早期，地方政府在招商引資過程中，往往在土地出讓環節給予企業土地出讓金的優惠，當土地再次拍賣，地方政府部門會要求競買人補繳優惠部分土地出讓金，才給予辦理過戶。目前從實際操作看，各地法院在拍賣前，均會發函給地方相關部門，以明確是否存在相關優惠，并在公告中作明確，本文將不再展開論述，投資者通過詳細閱讀拍賣公告即可了解相關情況。

第二類是交易稅費，專指本次拍賣行為成立，辦理交易手續時產生的稅費，按照法定納稅人主體不同，分成兩部分：一是應由買受人繳納的契稅與印花稅;二是應由被拍賣人繳納的增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅。本文將著重分析此類稅費問題。

二、稅費承擔主體

就我國稅法的相關規定來看，工業房地產交易環節的稅費承擔主體是明確的，但從司法拍賣實踐看，司法拍賣公告中會出現兩種要求：

第一種即是按照稅費由買賣雙方各自承擔，常見的表示有：交易雙方按照稅法規定各自繳納相應的稅費。

第二種是要求買受人承擔一切稅費，常見的表述有：辦理權證過程中應交納或補交的有關稅費及明確的或不明確的一切關聯費用（含買受人、原產權人應承擔的綜合稅、增值稅、契稅、印花稅、交易手續費、權證費、測繪費、土地閑置費及可能存在的物業費、水、電等欠費），全部由買受人承擔。

我們會發現，大多數的司法拍賣公告中出現的是第二種情況，即要求買受人承擔所有稅費，這可以理解為，作為拍賣標的物的產權所有人，往往已經破產倒閉，無法聯系到主體。而買方為了盡快完成交割，往往會幫助辦理賣方的相關手續，因此公告中稅費全部由買受人承擔，可以理解為簡化了實踐操作中的流程。

三、司法拍賣環節相關稅費

前文已經羅列了司法拍賣環節需要繳納的稅費，通過標的物拍賣成交價格可以明確大部分稅費的金額。

（一）契稅。根據《契稅暫行條例》，契稅稅率為3%—5%。各省、自治區、直轄市可以根據本地的情況自行略有浮動。就實踐來看，普遍實行3%的稅率。

應納依據=計稅依據×稅率

（二）印花稅。根據《印花稅暫行條例》，印花稅稅率為0.05%。

應納依據=計稅依據×稅率

（三）增值稅。自2016年5月1日起，國內不動產交易實行營改增，工業房地產交易中2016年4月30日作為一個重要的時間分界點（表1）。

就司法拍賣實踐看，法拍工業房地產絕大部分適用簡易計稅方法，即按5%的稅率計算應納稅額。

（四）附加稅費。主要包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加，城市維護建設稅視標的物所在地決定，稅率在7%—1%;教育費附加、地方教育費附加征收率分別為3%、2%。

（五）土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》和《實施細則》，土地增值稅實行四級超率累進稅率，基本的算法為：（轉讓收入-扣除項目金額）*四級超率累進稅率。由于進入司法拍賣的工業房地產，所有人大部分已經破產倒閉，基礎財務數據缺失，對于扣除項目金額無法確定，造成信息不對稱。因此，對于土地增值稅的計算成為工業房地產司法拍賣價格的關鍵。

針對工業房地產存在沒有評估價格，又不能提供購房發票等情況，各地稅務部門往往會給出核定征收的方案，而核定征收率往往需要與主管稅務部門作溝通了解。例如，部分位于杭州的工業房地產司法拍賣公告中就注明了，土地增值稅可按轉讓收入的5%核定征收。另外，通過筆者與稅務部門的溝通，稅務部門在制定核定征收率時，基本按照轄區歷史工業房地產交易繳納土地增值稅情況得出核定征收率。

（六）企業所得稅。由于法拍標的物產權所有人大部分為資不抵債企業，基本可以推斷處于連年虧損狀態，因此基本不考慮該部分稅負。

四、稅費稅前列支問題

根據《企業所得稅法》和《企業所得稅法實施條例》，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。由于競買人替被執行人承擔的相關稅費本應由被執行人承擔，該部分稅費不符合“與取得收入有關”，且稅務機關開具的稅收繳款書或其他完稅憑證上的納稅人仍是被執行人。因此競買方承擔相關稅費后，無法在企業所得稅前進行列支。實務中對此問題也存在爭議，仍有部分稅務機關工作人員以及實務理論界人士認為取得拍賣資產按約定代為被拍賣資產企業承擔的稅費，應允許其作企業所得稅稅前扣除。因此，該問題仍需要投資者做好與屬地稅務部門的溝通工作。

五、結語

通過上述對司法拍賣環節稅費情況的梳理，我們發現，土地增值稅由于涉及金額大、信息不對稱等因素，是投資者對標的工業房地產定價的關鍵。同時買受人代被執行人承擔的稅費能否在稅前列支，也一定程度影響投資者實際稅費水平。因此，需要投資者在競買前及時與當地稅務部門溝通，了解稅負情況，以期可以相對合理地定價。

參考文獻：

[1]黃文彬.論司法拍賣中的法律關系[J].法制博覽，2015.

[2]余國良，邱梅香.法院強制拍賣不動產稅收流失原因及管理措施[J].理論導報，2010.

[3]包關云.不動產網絡司法拍賣稅費承擔探究[J].財務與會計，2019.

作者簡介：趙 微（1986—），浙江杭州人，本科，中級會計師，主要從事財務管理研究。