試析房地產開發經營風險分析與對策

何李彬

【摘要】改革開放以來，隨著社會的快速發展，各行各業都如雨后春筍般的復蘇，以此同時，競爭也越來越激烈，房地產企業迅速的在競爭中崛起，成為了國家經濟的重要支柱企業，但是有發展就要承擔風險，房地產的開發投資同樣存在著一定的風險，并且貫穿了整個開發當中，房地產企業的經營者一定要重視風險，從開始競標土地，到開發進行房屋設計建造，到房屋銷售并且售出，整個過程都不能松懈，經營風險一直存在。近幾年，國家出臺了一系列政策來，來控制房價和房地產市場，但是房地產企業的發展勢頭仍然迅猛。因此，加強經營風險管理，對于房地產企業的發展至關重要，也是房地產開發經營企業投資成功的保證。

【關鍵詞】房地產開發 ?經營風險 ?對策

引言：在我國高度重視城市化建設的新形勢下，房地產行業步入了加快發展的快車道。但房地產行業內部之間的競爭十分激烈，特別是國家近年來制定的關于房地產宏觀調控的一系列政策，包括產品政策、土地政策、金融政策和抑制房價的政策，更對房地產企業提出了新的、更高的要求。盡管從總體上來看，國有房地產開發企業具有很強的經營與發展能力，特別是與民營房地產開發企業相比，由于其規模相對較大，經營體制相對比較完善，因而具有一定的競爭力。但在新的歷史條件下，國有房地產開發企業同樣面臨著一系列經營與發展風險，特別是在我國大力實施“營改增”政策以及加大房地產市場宏觀調控的背景下，要求國有房地產開發企業更加高度重視經營發展風險的防范與控制，特別是要采取多元化、系統化、效能化的措施，既要深刻認識到防范和化解經營發展風險的重要性，也要運用創新性舉措提升自身的防范能力。

一、風險管理實施的重要意義

房地產企業在市場的經營發展中往往面臨眾多的不確定性，這就在很大程度上造成了其開發經營風險的出現，因此風險管理的實施對于其往往有著重要的意義，主要表現在以下的幾個方面：第一，風險管理從本質上來看是企業經營發展中不可或缺的內容，要想確保房地產企業在開發經營中盲目性的減少，利用風險管理來實現風險的規避就顯得至關重要;第二，風險管理的實施對于房地產企業而言能更為有效的提高其自身的市場適應能力。究其原因主要是因為，近年來我國的市場環境出現了明顯的轉變，這為房地產行業帶來了一定的投資風險，且就房地產市場來看，其本身存在一定的不充分性而在很大程度上提高了風險管理的要求;第三，通過風險管理的實施能有效推動房地產行業整體的發展，并為其發展的穩定性和健康性提供有力的保障。

二、房地產開發經營風險分析

（一）銷售風險

房地產開發經營的最終目標就是實現對開發產品的銷售，而這一環節往往直接營銷房地產企業的受益。基于此，結合市場的實際情況合理的進行定價并選擇有效的銷售方式對房地產企業而言就顯得至關重要，且還要求房地產企業能夠合理的進行宣傳方式的選擇。而就銷售風險來看，其產生往往是因為房地產企業不能合理的進行產品的定價，或者是銷售的方式無法滿足消費者的需求，而給產品的銷售帶來了限制而造成了風險的出現。

（二）政策風險

所謂政策風險，顧名思義一定是跟政府有關，政府有時會根據市場經濟的發展和變化，出臺相關的政策，來穩定整個房地產市場，有時政策的變化會給房企產開發商，帶來一定的經濟損失，最近幾年，為了更好的控制房價，國家加大了對房地產的調整和控制政策，從整個房地產銷售情況和各個地區的房價來看，對房地產企業無疑是一個巨大的沖擊。首先是產業政策。政府的政策對房地產企業的整個發展起著絕對的決定性作用，可以這么說房地產商要根據相關政策決定房屋的后續改變以及各項的需求，一方面國家通過產業政策，對于一些企業進行扶持，如果房地產企業也被納入其中，那么在國民經濟中的比重和地位都會有所增加，國家也會撥大量的資金給與支持，反之，房地產企業的整體經濟效益一定會有影響。其次是金融政策。國家對于金融政策進行適當的調整，決定著房地產開發商和經營者是能賺取利潤還是受到損失，一旦政府認為房地產投資出現了白熱化的形式，就會緊縮信貸的政策，正在建立的項目，會因為資金的短缺暫時停工，直接影響了工程的進度，致使房地產的投資商受到一定的損失。最后就是土地政策，這是房地產開發的基礎，看準地皮，把利益最大化，土地政策的變化勢必會影響房地產業的開發，土地政策的風險源于產權制度的變更，這是房企產開發商不能忽略的問題。

（三）現金流量管理風險

①現金流量觀念。房地產企業開發經營過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國房地產企業多屬民營經濟成分，缺乏現金流量管理觀念，在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。②償債風險。舉債盲目性加重成本負擔。房地產企業的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產企業為了使項目上馬，沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，加大了房地產項目的償債風險度。房地產項目開工后，又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個別項目的用款，影響了整體的收益目標。加之，在償債順序上，籌資時要求發行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇，使企業在債務償還期不至于因資金周轉出現困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實現，又影響償還貸款能力，使企業成本負擔加重，償債風險增大。

三、房地產開發經營風險的預防對策

（一）對房地產銷售經營的方式策略進行創新

無論房地產企業前期開展怎樣的工以及采取怎樣的方式進行房地產的開發，其最終的目的都是更好的實現對樓盤的銷售，以實現在手繪開發成本的同時還能獲取相應的利潤。基于此，為有效實現對風險的管理，也要求房地產企業能夠重視對銷售經營的方式策略進行創新。從現實層面來看，銷售經營的最終目的就是將開發的產品有效出售以有效實現成本的回收以及利潤的獲取，基于此，對銷售經營方式策略的創新就可以從一下的幾個方面實現：第一，對銷售經營的價格進行調整以有效緩解消費者的購買壓力。房地產企業在銷售經營中可以采用更加靈活的支付方式，通過分期付款等提高產品銷售的成交率，這也是目前我國絕大多數房地產企業在銷售經營中會采用的一種方式;第二，以第三方擔保為基礎實施貸款購房，即有購房者提供一定的首付而金融機構支付全款，購房者則每月固定向金融機構進行還款。此外，房地產企業還可通過機子的方式來降低自身的投資風險以更好的實現風險管理。