淺談高校住宅社會化物業管理的必要性和可行性

穆慧敏

摘 要 物業管理在我國已經實行近四十年的時間，對于社會化住宅管理方面已經較為完善和成熟。但是，高校住宅由于性質特殊，受到福利分房等歷史因素、人才引進和體制改革等政策因素的影響，目前仍然存在著一些問題。但是，高校住宅社會化物業管理是歷史趨勢，是破除體制弊端，進行市場化、社會化、專業化改革的必然之路。鑒于上述情況，本文對高校住宅社會化物業管理的必要性和可行性進行研究和分析。

關鍵詞 高校住宅;社會化;物業管理

高校住宅在我國住房制度改革以前就大量存在，隨著住房制度改革，高校將原屬于學校產權的居民住宅經出售等方式將產權轉移到教職工個人名下，但是物業管理責任人并沒有隨之轉變。這使得高校住宅的物業管理與社會化的物業管理有著較大不同，在很大程度上阻礙了高校住宅物業管理的發展。

1 高校住宅實施社會化物業管理的必要性分析

1.1 公共設施產權關系不明，產權、使用權多元化

我國高校大部分屬于公辦高校，其財產具有集體性質。在傳統高校住宅管理中，住宅是作為一種福利性手段分配給教職工使用的，也就是說教職工只有使用權，而沒有住宅的產權。物業管理的一個重要前提就是要明晰產權關系，后來國家進行住房改革，高校將一大部分住宅出售給教職工，產權也隨之轉移[1]。但是其中還有一部分住宅并未能過渡。例如因為歷史因素在成的周轉房，人才引進房屋等。這就使得高校住宅存在產權與使用權多元化的情況。另外，高校住宅區內的公共設施還仍然保留在高校手中，并未轉移到業主手中，這造成了公共設施產權關系不明情況的存在。

1.2 業主缺乏有償享受服務的觀念，管理體制錯位

在房改以前，高校住宅區內的各種服務都不需要業主買單，這是計劃經濟體制下遺留下來的。高校方面提供的保安、綠化、取暖、燃氣、公共設施等都是福利性的。在這種情況下，業主已經養成了習慣。雖然業主對自己家庭所需的更換門窗、水龍頭等可以自己掏錢，但是涉及公共服務設施，則缺乏有償享受服務的觀念，認為這些應該由學校負責，由學校來買單。這種管理體制與市場經濟有著明顯的錯位，具有改革的極大必要性。

1.3 房屋功能落后，維修資金缺口較大

高校住宅大多年頭較長，這部分住宅的房屋功能已經不能適應現代人生活和居住的需要。配套設施不健全、管道老化失修、設備存在隱患等問題突出。上述問題的解決都需要大筆經費，而高校作為教學科研單位，在預算使用上并不富裕，對于維修老舊住宅的力量不足。而高效住宅的業主要想享受到高質量的服務，就需要自己掏一部分腰包，在社會化物業管理途徑下獲得優質的物業服務。

1.4 居住人員層次不同，房屋檔次各不相同

高校居住人員在層次上有著極大的不同，教師、工人、外國教師等形形色色，要求的生活環境、個人素養、收入水平有很大差距。而且高校住宅大多年頭較長，在幾十年的發展中，有平房、有樓房，違章建筑、占用公共綠地、開店經營等情況并不鮮見[2]。而高校住宅是高校正常運轉的大后方，這種物業管理根本無法滿足穩定后方的作用。

2 高校住宅實施社會化物業管理的可行性策略

高校住宅社會化物業管理是國家改革進程中的一個縮影，是市場經濟發展大環境下的產物，是現代化社會發展的必然過程。為了推動高校住宅社會化物業管理的順利開展，有效協調各方利益關系，本文提出以下幾點可行性策略。

2.1 多方協商，樹立物業管理新理念

高校住宅的業主大多接受了高等教育，要推動社會化物業管理的發展，要首先理順業主的思想，在業主心目中樹立起物業管理新理念。因此。高校后勤部門要協助物業公司做好業主的工作。本著“誰享受服務誰買單”和“相對公平”的原則，學校領導要支持物業公司將高校住宅分成幾個檔次，按照享受服務水平的高低收取物業費，從而促進業主思想觀念的轉變。

2.2 因地制宜，物業管理分步推進

高校住宅物業管理的問題不是一朝形成的，因而要解決這個問題也需要分步推進，根據高校住宅的實際情況進行物業管理的社會化推進工作。一般來講，需要從物業管理的薄弱點入手，選擇住宅年頭較短、業主文化層次較高、收入較高、思想容易溝通、公共設施服務較為周全的住宅區作為示范點。通過示范點的成功經驗，例如物業公司周到的服務，業主的滿意等作為后續批次高校住宅社會化物業管理的推進基礎。

2.3 建立組織，代表業主合法權益

建立業主委員會等代表業主權益的組織，通過高校、物業公司、業主委員會三方的溝通與寫作，共同推進社會化物業管理的進程。業主委員會涉及物業管理的專業知識，而高校住宅區內的業主大多以教書為業，缺乏相關經驗，高校要針對性地進行培育和支持，以適宜的方法形成對物業公司的制約，從而在社會化物業管理進程中，讓業主切實地感受到自身的利益不僅未受到損失，而且得到加強。

2.4 明確歸屬，承擔相應權利義務

產權歸屬是物業管理的關鍵，因此要明確各方利益主體需要承擔的權利和義務。在改革初期，在公共區域，高?？梢匀猿钟幸徊糠之a權，承擔一部分責任，在產權制度不斷完善的情況下，高校方面需要漸進退出，以完成全面的住房私有化。

2.5 增加服務，興建各種文體設施

高校住宅的業主普遍文化層次較高，普遍具有“通情達理”的特點，只要認識到社會化物業管理確實能夠給自身帶來更好的居住條件，必然會支持。因此，在社會化物業管理的進程中，要堅持自治與委托相結合的管理方式，物業公司要提供專業的物業管理服務，通過增加服務，興建各種文體設施等保障高校教職工擁有一個高質量的居住生活空間。

3 結束語

高校住宅物業管理問題是歷史遺留問題，是改革進程中的一個縮影。在市場經濟發展趨勢下，要妥善應對社會化物業管理中的矛盾，高校、物業公司、業主三方面進行協調，以此來推動物業管理的社會化發展。

參考文獻

[1] 馬昆齡.高校住宅小區物業管理的社會化進程淺析[J].才智，2013，13（18）：57-58.

[2] 黃迎果.淺談物業管理在高校后勤社會化改革中的作用[J].活力，2009，10（8）：69.