房地產行業融資策略研究

摘 要：我國房地產市場開始于上個世紀八十年代，從2002年開始蓬勃發展，在2009年房價不斷創下新高，越來越多的企業開始進軍房地產業。自2010年起，政府開始出臺政策遏制房價狂漲的態勢，這無疑增大了房地產行業的融資難度。因此，一個合理的融資策略對于房地產企業而言顯得越發重要。房地產開發商開始意識到調整融資策略的重要性，紛紛走上了多元的融資之路。

關鍵詞：房地產行業;融資策略;多元化發展

一、融資

1.概念及意義

房地產融資，是指房地產開發商通過選擇適合自身情況的融資渠道為企業的經營或項目的開發籌集款項的過程。資金在企業的發展中扮演著至關重要的角色，擁有穩定有效的資金來源，不僅是企業正常運行的基本條件，更是企業能長久穩定發展的前提保證。因此，融資的意義可以概括為兩點：維持企業生存和促使企業發展。

2.融資方式的選擇

第一，銀行貸款，這是絕大多數企業首選的融資方式。這主要是因為銀行資金充足，且在監管之下的利息合理并偏低;第二，債務融資，發行債券成本偏低且使用周期長，企業還可以利用債券發揮財務杠桿作用，利于降低融資成本;第三，股票融資，無需考慮資金的償還，可以減輕企業到期償還本息的壓力;第四，融資租賃，融資過程不僅靈活，還沒有償還壓力，且在一定程度上促進了企業的技術發展。

3.影響因素

影響因素主要分為外部和內部：在外部方面，企業會受到資本市場和經濟發展水平的影響，目前我國的資本市場體系不夠完善、企業融資行為受限制、融資渠道相對狹窄和企業管理理念落后;且國內的社會主義市場經濟仍處于發展中階段，在市場中流通的可用資金量就非常的有限。在內部方面，企業需要充分考慮融資成本、融資風險和自身資本結構對企業選擇何種融資方式的影響。

二、房地產行業融資環境分析

1.房地產企業經營特點

房地產行業是資金密集型的高風險行業，因為每啟動一個項目所需要的資金量都較大，還會與其他眾多產業相互影響。其次，回資速度慢，房地產企業的回款率難以測度，因為常會出現銷售完成款項卻遲遲不到的情況，造成回款率的波動。第三，受宏觀調控影響大，為了保持國民經濟的支柱—房地產行業的可持續發展，政府不斷宏觀調控，例如控制土地和提高貸款條件。

2.房地產企業融資環境

由于政策上的調整，股權融資和配股很難再為房地產企業解決資金難題，從2017年起一直被房地產企業所喜愛的增發新股，也逐漸走下舞臺。不難看出國內融資環境開始變得嚴峻，導致了大部分房地產企業開始“出海”尋求融資機會。據不完全統計，2017年房地產企業境外融資388.6億美元，與上一年相比，上漲幅度超過一倍;在2018年，房地產企業發行的海外債規模同期增長了60%。除此之外，房地產企業也在積極挖掘嘗試新的融資方式，例如：房地產投資信托、資產證券化和私募基金等。

我國目前房地產行業的融資規模和到位資金情況仍處于樂觀狀態，積極走多元的融資之路和擴展國際資本市場都得到了一定的成效。嘗試新的房地產企業融資方式，摸索新的融資策略也要求房地產企業不斷加強自身的資金營運管理和資金使用率。

三、房地產行業融資問題

1.融資渠道單一

房地產行業屬于典型的資金密集型產業，因此對資金的需求量從到幾千萬到數十億不等，因此便捷、利息低且實際成本小的銀行貸款一直被房地產開發商所采取，這也就間接地導致兩個問題：一是由于房地產企業紛紛向銀行貸款，從而導致銀行貸款門檻抬高，借款條件越發嚴苛且借貸率也越來越高;二是房地產企業對銀行產生了依賴，一旦相關政策發生改變，房地產企業的融資就會收到極大的影響，更有甚者會直接切斷資金來源，連正常運營都難以維持。

2.資金面臨較大風險

隨著越來越多的債務壓力，房地產企業面臨著經營、經濟和財務上的風險，主要原因有以下兩點：第一，房地產企業融資規模龐大，一旦盈利狀況惡化，不能按時支付利息償還本金，最終導致資金鏈斷裂;第二，房地產企業融資結構單一，一旦融資渠道發生變故，那么企業就會出現融資難的危機，進而影響企業的正常發展。此外，大量的借款也使銀行承受著較大的風險，銀行的基本職能是維持資金的穩定，其首要任務是保證資金的安全性，而目前銀行從房地產企業手中收回的僅僅是固定利息收入，卻要被迫承擔整個房地產行業的經營風險，這與銀行的原則南轅北轍。

3.調控與市場監管力度不夠

由于自有資金投入過少，大部分的企業都會選擇對外融資，很可能會出現過度融資的情況。自2017年以來，盡管國家政府已經出臺了嚴格的貨幣政策和限購令，但在現有的市場經濟體制和經濟發展趨于全球化的情況下，宏觀調控或政府出臺的政策固然是難以配合千變萬化的房地產行業的飛速發展;其次，房地產市場還未形成與發展速度相匹配的完整成熟的監管體系和法律法規。因此，很可能出現經濟泡沫的現象，這對房地產行業極其不利。

4.融資瓶頸亟待突破

目前我國房地產行業仍處在房地產金融體系的形成過程中，針對房地產行業的專業化的貸款機構、投資機構、擔保機構的嚴重缺失以及政府對房地產的銀行貸款，債務融資和股權融資設置了嚴格的發行條件，都導致了房地產企業缺乏充足資金支持的情況發生，促使企業背上了過大的財務和經營風險，阻礙了企業的持續發展。

四、房地產行業融資建議及對策

1.最大化降低融資成本

融資成本的大小會直接決定融資策略的優劣，而一個最佳的融資策略又會給企業節省不少的費用。如果將兩者的關系協調好，那么兩者相輔相成，既降低了成本又帶來了可用資金;如果處理不當，那么企業的經營就會陷入瓶頸期，不斷尋求融資的過程也會給企業帶來更大的償債壓力。

2.不斷嘗試多元化融資

在國內市場經濟體制下，房地產企業融資渠道越多，融資策略越高效，越有利于企業的長期發展。多元的融資策略不只是國內房地產企業的必經之路，更是眾多房地產開發商努力的方向，因為對于房地產企業來說，資金格外重要，融資策略更是如此。融資渠道越多，融資策略越高效，越有利與企業的長期發展。但目前我國房地產企業仍面臨著融資難、資金到賬慢、籌資少的問題，房地產業如果仍保持過去單一的融資渠道，那么無疑是限制了房地產行業的整體發展，所以尋求創新的融資策略，加快嘗試多元的融資渠道的步伐是整個行業的重要任務。

3.尋找穩健的融資策略

選擇穩健的融資策略對房地產企業的成功起著決定性的作用，一個穩健的融資策略不是要完全拋棄掉傳統的融資方式，而應該是根據企業自身實際情況，并結合企業內部的資本結構和資產負債率，從而制定的融資計劃。其次，選擇與自身優勢互補的企業進行業務合作也是有效融資的渠道。

四、結論

房地產金融市場一直以來都維持著以銀行貸款為核心的融資局面，想要一下改變當前的融資格局是很難實現的，但好在大多數房地產企業已經開始積極開發創新融資渠道，例如通過發行海外債券、租賃融資等。

目前，在經濟環境以及宏觀調控加緊的背景之下，對于房地產行業融資難的問題，本文的主要觀點及結論如下：第一，結合資產負債率選擇融資策略，最大化優化資本結構;第二，在選擇融資策略時，降低融資成本、提高融資效率是基本原則。大浪淘沙，適者生存，在一輪又一輪的改革洗牌后，缺乏實力和資信能力的企業將會被市場淘汰;而留下來的企業，需要不斷發掘創新型融資渠道和不斷嘗試多元的融資策略。

總而言之，目前我國房地產行業多元的融資格局尚在形成中，在融資難題上還有很長一段路要走。在國家和政府給予幫助和支持的背景下，房地產企業不斷加快對各種融資模式的摸索和改善，我們有理由相信相信房地產行業的融資狀況和未來發展會越變越好。

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作者簡介：

王思宇（1997--）女，漢族，天津人，研究生在讀，天津科技大學，財務會計。