個人住房貸款利率怎么轉換

陳悅

從2020年3月1日開始至8月31日，個人住房貸款的客戶需要辦理存量浮動利率個人貸款定價基準的轉換。經借貸雙方協商，可將原合同約定的利率定價方式轉換為 LPR 加點形成的浮動利率，或轉換為固定利率。

2020年以前的商業住房貸款，今后都需要轉換，包括2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款。不過，2020年12月31日前到期的貸款可不轉換。公積金貸款不受影響，但是如果是商業和公積金組合貸款，其中的商業性個人住房貸款也需要辦理轉換。

選擇固定利率或浮動利率

需要進行轉換的用戶，要在固定利率和浮動利率中作出選擇，很多人都在“糾結”選哪一種比較好。

在作出選擇前，需要提醒的是，定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。也就是說，每個人只有一次選擇機會，如果這次選擇了固定利率，以后利率降低了不可以再轉回浮動利率;同樣，如果選擇了浮動利率，以后利率上行，也不能再變回固定利率。

此外，還有兩種情況，一是借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉換;二是原借款合同有兩個（含）以上借款人，需所有借款人意見一致且分別辦理完成，才可完成轉換。

此次轉換依照等價轉換的原則，轉換時點利率水平保持不變。如果選擇轉換為固定利率，轉換后的利率水平等于原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩余期限內固定不變。

浮動利率如何計算？

如果選擇轉換為LPR加點形成的浮動利率，相應的計算規則會更復雜一些，未來房貸的利率水平會隨著LPR上升或下降。按照“等價轉換”的原則，用原合同當前的執行利率水平倒算出加點數值，將“基準利率上下浮”（乘法）轉換為“LPR加點”（加法）。

那么，什么是LPR利率呢？貸款市場報價利率（LPR）是由具有代表性的報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算并公布的基礎性的貸款參考利率。LPR相比原來的貸款基準利率而言，更能反映市場化資金供求關系和價格水平。LPR包括1年期和5年期以上兩個品種，于每月20日（遇節假日順延）公布，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站查詢。

?加點數值

在計算過程中，首先要對加點數值進行計算。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR;加點數值可為負值;加點數值在合同剩余期限內固定不變。原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。（注：2019年12月發布的LPR利率值，原合同貸款期限大于 5 年（不含）為 4.8%，原合同貸款期限等于或小于 5 年的為4.15%。）例如：若某筆個人住房貸款原合同期限30年，原合同年利率為 4.41%，2019 年 12 月發布的 5 年期以上 LPR 為 4.8%，那么加（減）點數值為-39個基點（一個基點為百分之0.01）。

?利率調整日/重定價日

在轉換后的每個利率調整日，利率水平等于利率調整日前一日的LPR與轉換時點確定的加點數值之和。經借貸雙方協商，可約定利率調整日為每年的1月1日或貸款發放日在每年的對應月對應日（根據央行規定，房貸業務調整后的重定價周期不短于1年）。

若某筆個人住房貸款年利率為4.41%，利率調整日為每年1月1日，在2020年3月30日定價基準轉換為LPR，那么2020年3月30日至12月31日，該筆貸款執行的利率水平不變，仍然是4.41%;之后每年1月1日更新一次LPR值，加（減）點數不更新。

若某筆個人住房貸款原合同期限20年，原合同年利率為4.41%，則轉換后點數為-39個基點。若該筆貸款的利率調整方式是按年調整，放款日為 2018 年 2 月 5 日，則轉換后每年 2 月 5 日進行重定價。重定價后貸款利率是在重定價日前最近一次發布的相應期限LPR數值基礎上-39個基點。若重定價日前最近一次發布的LPR小于2019年12月發布的LPR值，則貸款利息支出減少。

如何辦理轉換？

首先，轉換的辦理時間范圍為2020年3月1日至2020年8月31日。如果還沒有決定采取哪一種利率，不用著急決定，只要在今年 8 月底之前辦理即可。

在辦理渠道上，由于當前處于特殊時期，為確保客戶的身體健康，銀行支持客戶通過銀行手機銀行、網上銀行等線上渠道辦理業務。后續將根據疫情防控進展情況，逐步開通線下渠道。

通過手機銀行、網上銀行辦理的，需要完成電子渠道身份認證和驗密操作。

而通過智慧柜員機（STM）、營業網點柜臺和個貸中心辦理的，需要攜帶本人有效的身份證件原件;委托他人到營業網點柜臺和個貸中心辦理的，需要攜帶受托人的有效身份證件原件及公證委托書。

以工商銀行為例，該行提供多種受理渠道，包括：? 手機銀行，支持“一鍵轉換”，用戶可下載中國工商銀行 APP，登錄/注冊后在“最愛-全部-存貸款-利率基準轉換-一鍵轉換”辦理。? 智能柜員機（預計3月中旬上線，以實際上線時間為準），用戶需攜帶身份證前往工行網點通過智能柜員機辦理，辦理過程中如有疑問，可咨詢網點客服經理。? 短信銀行（預計4月中旬上線，以實際上線時間為準），對于借款合同中的共同借款人且在工行已預留可信手機號，在主借款人發起定價基準轉換后，將收到95588發送的定價基準轉換確認短信，直接回復該短信即可完成定價基準變更確認。? 貸款服務行，用戶可以就近選擇任意一家貸款服務行辦理，無需到原貸款經辦行。辦理時，需要主借款人及所有共同借款人攜帶身份證同時前往，如貸款使用戶口本等其他證件辦理，需一并攜帶。