三月樓市成交或將改善

甄愛軍

樓市成交下滑明顯

新冠肺炎疫情對樓市成交量的影響非常明顯。

以上海為例，2月成交量出現斷崖式下降。據上海鏈家市場研究部監控數據顯示，全上海市 2020 年 2 月共成交新建商品房940 套，環比下降77%，同比下降64%，成交金額64億元，環比下降75%，同比下降64%。

從今年前兩個月的成交情況來看，下降幅度依然非常明顯。數據顯示，2020 年前兩個月，全上海市累計成交金額 325 億元，同比下降 33%;成交套數為 5003 套，同比下降28%。

從全國范圍來看，樓市成交下滑亦非常明顯。據億翰智庫發布的“2020年2月房企銷售情況”數據，2020年1～2月 ，TOP100 房 企 實 現 銷 售 額 9181 億 元 ，同 比 下 降25.1%;實現銷售面積6926萬平方米，同比下降23.8%。

疫情對 2 月樓市成交影響更為明顯。克而瑞跟蹤監測結果顯示，2 月百強房企銷售金額接近腰斬。數據表明，2020 年 2 月百強房企單月全口徑銷售金額合計約 3170 億元，同比大幅下降44.2%（若排除中國恒大，同比下降50.6%）。

房價總體穩中有降

成交量下滑對房價走勢也產生了一定的影響。

就上海的市場表現來看，受成交量大幅下滑拖累，房價已經出現回調跡象。據上海鏈家市場研究部監控數據顯示，2020年前兩個月上海新房套均總價為649萬元/套，同比下降6%;新房成交均價為55820元/平方米，同比下滑4%。

主要城市2月新房價格整體也出現松動。根據中指研究院公布的數據，國內十大熱點城市中，僅深圳環比微漲0.02%;上海與上月持平;重慶環比下跌1.09%，跌幅最大;天津、成都等4個城市跌幅均在0.3%～0.7%之間;南京、廣州跌幅均在0.15%左右;杭州下跌0.04%，跌幅最小。

不過二手房市場比較穩定，賣家尚未開始調低掛牌價以求盡快脫手。58安居客房產研究院發布的《2020年2月國民安居指數報告》數據顯示，2月全國67個主要城市二手房掛牌均價為15503元/平方米，環比微漲0.43%。此外，二手房掛牌價環比上漲城市數量居多，67城中有51城二手房掛牌房價環比上漲。補漲行情仍在持續，包括銀川、唐山、汕頭、東莞和呼和浩特等此前漲幅不大的城市，2月二手房房價漲幅較大，銀川環比增幅為2.7%，扮演了“領頭羊”角色。

土地市場出現降溫

從開發端來看，土地市場出現降溫跡象，意味著開發商稍顯謹慎。

易居研究院跟蹤監測結果顯示，40個典型城市土地市場整體成交量下降，溢價率仍處于歷史低位。數據表明，2020年2月，40城土地成交建筑面積2076.9萬平方米，環比大幅下降44.5%;同比下降27.1%。

分析人士認為，疫情對土地市場影響比較明顯。易居研究院研究員王若辰表示，本次新冠肺炎疫情事件對土地市場造成了較大影響，部分土地出讓計劃推遲，房企受現金流壓力影響拿地也相對謹慎。

今年前兩個月土地市場表現同樣不太理想。數據顯示，2020年1～2月，40個典型城市累計土地成交建筑面積5822 萬平方米，同比下降 24%。隨著疫情影響的逐漸減小，這兩個月被壓抑的一些正常拿地需求將有所釋放，但大概率難以和2019年上半年的小陽春相比。

由于一線城市土地成交占比較高，導致土地均價上漲。數據顯示，2 月，40 個典型城市土地成交均價為4894.1 元/平方米，環比上漲 5.0%，同比上漲 16.7%。王若辰認為，2月份土地均價有所上漲主要是因為一線城市有所回暖，且成交占比較大所致。

當然，從土地成交溢價率變化趨勢來看，目前仍處于歷史最低水平附近。數據顯示，2月，40個典型城市土地成交溢價率為9.4%，與1月相比微幅上升0.1個百分點。2019年12月以來，土地溢價率基本保持不變，維持在2018年底的歷史低位水平，預計未來幾個月溢價率仍將保持較低水平。

樓市或現打折季

市場成交明顯降溫，房企銷售也受到明顯影響，但為何市場上打折促銷現象并不多見？

政策的松動，似乎讓人更加確信樓市很快就會回暖。2020年2月，多地出臺房地產相關政策，政策面整體而言有所放寬。供給方面，南昌、天津、西安、佛山等地允許延期繳納土地出讓金或下調土地出讓金競買保證金比例，將緩解開發商拿地資金壓力，對房企逐步恢復土地補充提供支撐。無錫、蘇州等地降低預售條件，將有望提速商品房入市。

在需求方面，廊坊、衡陽、南寧等地加大住房公積金支持力度，浙商銀行降低非限購城市首套房首付貸款比例，對居民購房資金提供支持。近期地方政策對房地產供需兩端均有所提振，行業有望繼續保持平穩健康發展。

但是，加快資金回籠速度，已經成為房企當務之急。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，降價促銷并非意味著開發商對未來市場感到悲觀，其主要目的是加快資金回籠速度，以緩解當前資金壓力，并保障企業現金流安全。尤其是部分上市公司，為了平衡財務報表，更是存在加快回籠資金的內在需求。

專家預計，今年上半年，樓市大面積打折促銷現象出現的概率并不低。嚴躍進表示，就目前市場行情來說，各開發商肯定是要采取促銷策略，以對沖疫情帶來的影響。

樓市打折促銷會從何時開始變得常見？嚴躍進認為，促銷大面積出現，最早可能在兩周之后出現。雖然各地陸續復工，售樓處也在逐步開放，但距離真正全面放開，還需要半個月時間。

打折促銷的好處顯而易見。得益于線上售房的創新營銷模式和較大的優惠力度，中國恒大銷售增速表現亮眼，2月單月同比大漲118%，1～2月累計同比增長35%。

另據了解，房企已經開始為加快產品去化速度而摩拳擦掌，包括藍光地產、富力地產、世茂房地產、陽光城等超過20 家房企跟進優惠促銷活動，鎖定購房高意向客戶，降低疫情對房地產銷售的影響。