高凈值人群置業會關注啥

甄愛軍

高凈值人群偏愛房產

近年來，隨著國內高凈值人群的迅速增長，以及城市發展和居住類產品更迭的進程加快，高凈值人群的購房偏好一直保留了下來。

據胡潤研究院發布《2019胡潤財富報告》數據顯示，截至2018年底，大中華區擁有600萬元資產的“富裕家庭”數量已經達到494萬戶，其中擁有600萬元可投資資產的“富裕家庭”數量達到 178 萬戶;擁有千萬元資產的“高凈值家庭”數量達到198萬戶。

高凈值人群規模仍處在擴張過程中。中國建設銀行與波士頓咨詢公司共同推出的一份調查報告預測，展望未來，在克服了短期經濟周期波動之后，2023年個人可投資金融資產有望達到243萬億元人民幣，2019～2023年復合增長率恢復為約11%。

據調查，地產仍然是高凈值人群最主要的資產配置選擇，他們通過新購、置換或優化手中的房產，來沉淀家庭財富。目前國內有不少針對高凈值人士置業服務的機構，尤其是海外房產開發商，更是把目標客戶精準地鎖定在了高凈值群體上。

一項調查顯示，中國千萬元資產高凈值人群平均年齡38歲，平均年消費占總財富的4.3%，地產是他們最主要的投資方向，海外置業越來越多地成為這類人群的選擇。當然，選擇在海外購房，除了投資之外，還有其他方面的考量，諸如資產的合理配置，為子女海外留學做準備，甚至考慮日后養老自住等等。

諾亞財富發布的一份報告也反映了這種變化。調研數據顯示，有六成高凈值客戶已經配置了海外資產，并有七成左右的人計劃在未來增加海外配置。

選擇房產主要關注些啥

高凈值人群選擇房產，主要關注城市的發展潛力、區位、生活圈層以及周邊配套情況等。從字面上看，似乎與普通購房者對物業的選擇沒有多少區別，但其實不然，高凈值人群購房關注的要素還是有所不一樣的。

高凈值人群買房，首先要選擇的是城市。在這個群體看來，能夠滿足高凈值人群國際化、多元化等資產配置需求的，無非是上北廣深等一線城市，以及杭州、南京等近年來發展迅速的城市。這一特點，在海外置業方面也得到了充分體現。比如歐洲城市倫敦、奧爾良，北美城市紐約、多倫多等等，都是頗受高凈值人群關注的城市。

在地段選擇方面，高凈值人群做得最到位。在高凈值人群看來，住宅升值的首要因素來自城市定位和地段價值，核心區位的升值空間往往比較高。也正是因為如此，核心地段的住宅更容易受到高凈值人群的關注。

高凈值人群同樣也關注配套情況。一般來說，這類人群由于公事繁忙，時間觀念也相當強。因此在社區配套方面，如何提高辦事效率，會成為他們在選房過程中要考慮到的問題。高凈值人士的外出頻次較高，因此發達的立體交通路網成為其必選項，就是為了給自身提供最為便利的出行條件。

另外，高凈值人群對子女的教育問題更為關注，在教育資源上也會有更高的要求，這也是學區房為何能夠賣出高價的內在原因。正是因為有了高凈值人群的關注，使得學區房的價格得到了有效支撐，并高出周邊其他品質相當的非學區房15%左右。

選擇與什么樣的人做鄰居，也是高凈值人群關注的因素。通常情況下，高凈值人群較為關注個人和家庭生活圈層的營造，強調多元化和個性化的生活方式。選房挑鄰居，在高凈值群體看來，并不只是說說而已。

帶來哪些啟示

我們為何要了解并學習高凈值人群的選房技巧？這里面大有文章。

作為普通購房者，購房之前首先考慮的是房價因素。這種想法不難理解，對于大多數購房者來說，他們所要考慮的，是如何以有限的資金早日實現住房夢，只能把房價因素放在首位。因此，在買房過程中需要作出取舍，比如犧牲地段、交通、配套等現象時有發生。

但是，在房價優先的前提下，可以適當兼顧一下高凈值人群選房的思路和技巧。記者的朋友小李 2007 年底買房時，在市中心看中一套總價為50多萬元的次新房，但面積不大，于是退而求其次在外圍以同樣的價格買了一套小三房。10年之后，這兩套房產的價值雖然都已明顯上升，但是兩者之間的差距，卻越來越明顯。由此可見，在買房過程中，選擇是何等重要。

當然，普通購房者選擇余地并不大，不可能完全按照自己的想法來選擇住房，但高凈值人群的購房思路是值得參考的。比如，如果無法在一線城市購房，但在條件允許的情況下，購房者應該選擇有發展潛力、對人口吸納能力強以及有產業支撐的城市。再比如，如果無法在核心地段買房，只能選擇在外圍區域置業，那么購房者也要考察所在區域規劃情況，并確定其發展前景之后再出手，這也比隨便買一套更加靠譜。

為何要這么操作？理由并不復雜。對于大多數購房者來說，一輩子可能就只有一到兩次的購房機會，首次購房為了過渡，第二次買房為了改善。如果在首次購房時，買到保值增值空間大的物業，無疑對未來改善住房條件是有利的。就如同前文中提到的小李，如果當初咬咬牙再多拿出一些錢，買入那套次新房，那么他在將來準備換大房的時候，現有房產可以賣出更高價格，這樣他手中顯然會更加寬裕一些。