金融支持中小城市房地產(chǎn)去庫存的對策研究

董梅

摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的火爆，近年來一些中小城市普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)庫存高企的問題，房地產(chǎn)行業(yè)金融風險不斷累積，房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為迫切要求。當前中小城市房地產(chǎn)去庫存面臨著房價過高、土地供給不足、城市結構不合理、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金風險等諸多問題。本文從發(fā)揮金融作用的角度，探討了中小城市房地產(chǎn)去庫存的一些應對措施。

關鍵詞：中小城市;房地產(chǎn);去庫存;金融風險

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，對金融、建筑、鋼鐵、水泥、木材、家具、家電等相關行業(yè)都有很大的影響。最近十幾年間，我國相繼出臺了一系列刺激政策，鼓勵擴大投資，使得房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展。但是，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，在三、四線城市和部分一、二線城市，新建和空置房屋的數(shù)量卻急劇上升，特別是近幾年來一些中小城市商品房銷售量難以跟上，導致住房出現(xiàn)大量庫存。房地產(chǎn)去庫存就是要消化過量的住房供給，這就離不開住房需求的擴大。近年來，房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為一些中小城市地方政府的重要任務。下面，就對中小城市房地產(chǎn)去庫存中的風險和如何發(fā)揮金融作用助力房地產(chǎn)去庫存的應對措施進行探討。

1 房地產(chǎn)去庫存面臨的問題

1.1 房價過高問題

當前，根據(jù)相關數(shù)據(jù)分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，我國一、二線城市面臨的問題仍然是住房價格過高，泡沫化嚴重。三四線等中小城市的房價雖然和一、二線城市相比較差異巨大，但僅僅從價格絕對值上比較顯然不科學。我們采用國際上常用房價收入比（單套住房成交價中位數(shù)/家庭年收入中位數(shù)）和售租比（房地產(chǎn)每平方米平均月租金/每平方米均價）這兩個指標衡量房地產(chǎn)價格水平來分析，即可發(fā)現(xiàn)中小城市的房價仍然不容樂觀，存在著房價收入比和租售比均較高的問題。房價收入比反映的是一個城市居民購房的經(jīng)濟難度，按照國際標準通常超過6就可視為存在泡沫，但大部分中小城市均超過這個數(shù)值，當?shù)氐钠骄杖胨饺在s不上房價水平。這也標志著房價過高，泡沫嚴重，給房地產(chǎn)去庫存帶來壓力和挑戰(zhàn)。

此外，雖然很多城市房屋租金持續(xù)上漲，但房價上漲的速度遠遠高于租金的增加，加速了售租比的擴大。從金融角度來看，房租不能長期借貸，必須以現(xiàn)金全款支付，是完全由真實的供求關系決定的。而在寬松的信貸環(huán)境下，人們可以將買房作為投資，甚至投機行為，這一信貸消費模式其實是可能扭曲真正供求關系的。

1.2 土地供給短缺問題

長期以來，造成國內(nèi)住房價格居高不下的原因，追根溯源還是土地供給不足，尤其是住宅建設用地供給不足。大部分地方政府都愿意低價提供產(chǎn)業(yè)用地給工業(yè)企業(yè)，而不愿意增加住宅用地供給。這主要是因為工業(yè)能帶來持續(xù)的稅收，而住宅用地是一次性收入，高價買賣、拍賣才能實現(xiàn)最大收益。這樣一種以工業(yè)用地低價充足供給和住宅用地高價限量供給為核心特征的土地供給結構是不合理的，使得房地產(chǎn)調(diào)控效果始終欠佳，造成房價在“只漲不跌”的一致預期中“越調(diào)越高”，長效機制難以建立。現(xiàn)行土地供給結構也影響了實體經(jīng)濟，住宅用地的有限供給和高地價推高了房價、房租，抑制了居民消費能力以及相關服務業(yè)的發(fā)展，從而抑制了中國經(jīng)濟增長。

1.3 中小城市結構不合理問題

中小城市去庫存壓力較大，其首要問題在于吸引力不足。我國各城市之間區(qū)域差距巨大，一線城市具有經(jīng)濟發(fā)達、基礎設施完備、新興產(chǎn)業(yè)集聚、配套設施齊備的特點，空置房產(chǎn)較少，當?shù)卣娂姵雠_限購政策以限制更多居民的涌入。相反，三、四線中小城市由于經(jīng)濟發(fā)展緩慢，高質(zhì)量就業(yè)機會較少，教育、醫(yī)療等配套設施嚴重不足，城市管理水平和市政建設相對落后，大量人才往一、二線城市流動，所以購房需求不足，而土地供給充足，故而產(chǎn)生大量房地產(chǎn)庫存。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)資金問題

中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金短缺問題，企業(yè)自籌資金在到位資金中占有的比重很難超過50%。這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)的資金來源都是依靠銀行貸款和民間融資等其他資金來源。特別是近幾年，響應政府號召，銀行業(yè)逐漸減少了對房地產(chǎn)的貸款投入，這就迫使小型房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)向民間融資。在當前房地產(chǎn)高庫存和經(jīng)濟增速放緩的大趨勢下，小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極易發(fā)生資金鏈斷裂形成“爛尾”工程。最后使風險傳導到銀行機構。

2 合理運用財稅金融等助力房地產(chǎn)去庫存措施

2.1 發(fā)揮信貸政策作用

對于去庫存壓力較大的中小城市，金融支持是落實去庫存的重要保障，包括降低首付比例和利率優(yōu)惠等措施，合理運用金融杠桿，滿足和激活潛在需求、促進市場供需平衡。

在這個過程中，要保證風險可控，不能為短期去庫存而采取零首付、場外配資等手段過度加杠桿。過度杠桿化會引致那些沒有穩(wěn)定還款能力的人提前進入房地產(chǎn)市場，使未來違約風險顯著增加，美國次貸危機就是前車之鑒。為此，要密切監(jiān)測商業(yè)銀行房貸業(yè)務整體運行情況，密切監(jiān)測風險。要嚴格控制杠桿比例，防止房價快速上漲，壓制投機需求。

2.2 稅收政策的調(diào)節(jié)作用

對于去庫存壓力較大的中小城市，在房地產(chǎn)交易稅上可以給予適當?shù)臏p免，以鼓勵居民購房。同時應當加快房地產(chǎn)稅改革，減少地方財政對于一次性土地出讓金的依賴，代之以細水長流的房地產(chǎn)稅收入，從而降低住房的開發(fā)成本，降低房價。對于存在泡沫的一、二線城市，可以通過較高的房地產(chǎn)稅打壓投機需求，避免購房者繼續(xù)涌入一、二線城市，引導購房需求向中小城市轉(zhuǎn)移。

2.3 合理利用限購政策

限購政策在短期內(nèi)的實施是非常有必要的。限購政策是通過抑制投資和投機性購房，降低人們對房地產(chǎn)價格的預期來穩(wěn)定房價。限購政策因其特有的針對性和強制性，確實在一段時期內(nèi)打擊了投機性購房需求，使得房地產(chǎn)價格的增幅下降，特別是對房屋需求過熱的地區(qū)，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。限購政策應當根據(jù)區(qū)域不同而區(qū)別對待，對去庫存壓力大的中小城市應當取消限購政策，鼓勵買房落戶。

2.4 建立健全金融風險監(jiān)控機制

對房地產(chǎn)行業(yè)金融狀況進行及時評估監(jiān)測，建立風險監(jiān)控通報平臺。可以由人民銀行牽頭建立房地產(chǎn)行業(yè)風險監(jiān)控平臺，在這一平臺上，各家銀行可以對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸情況實現(xiàn)信息共享，并對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟運行情況進行監(jiān)測，當發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在違約風險時，及時進行止損。

3 結語

中小城市由于經(jīng)濟結構不合理、產(chǎn)能過剩、杠桿率過高、房價泡沫等因素，導致房地產(chǎn)庫存壓力較大，房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為一些中小城市地方政府的重要任務。中小城市房地產(chǎn)去庫存與一線城市策略不同，應該具體分析庫存高企的原因，因問題施政施策，通過金融手段等逐步釋放庫存壓力，促進房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展。

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