長租公寓住房租賃模式的融資現狀與推進策略

李丹

[摘 要]隨著城市化發展、短期流動人口驅動、住房租賃市場化發展、政策紅利逐步釋放等多方面因素影響，我國住房市場的租售結構正在發生巨大變化，住房租賃市場結構不斷地得到優化，住房租賃市場的迅速發展，以長租公寓模式為突出的住房租賃模式發展迅猛，近幾年涌現出非常多的品牌企業。文章以“長租公寓”住房租賃模式為研究方向，選取融資現狀進行分析，揭露面臨的問題并提出推進建議，致力于長租公寓住房租賃模式的健康持續發展。

[關鍵詞]住房;租賃;長租公寓

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.21.065

1 長租公寓模式的發展由來

隨著政策導向的紅利、住房租賃需求的升級，眾多新型住房租賃模式為了滿足和迎合升級后的住房需求而出現并逐漸發展起來，以彌補長久以來市場上品質不高、缺乏服務等傳統租賃住房無法滿足的市場需求。長租公寓（Long Rent Apartment）屬于新型住房租賃的模式之一，其發展尤其顯著，截至2017年，已經有眾多企業將“長租公寓”作為戰略性業務進行布局，在長租公寓發展過程中，房地產基金、開發商、中介企業、酒店企業等參與者也相繼進入長租公寓模式中，目前市場上已經涌現出很多長租公寓品牌。

2 長租公寓模式的發展現狀

在西方發達國家已有較多運營較好的長租公寓案例，如美國的EquityResidential（EQR）、日本的三井不動產等。但我國的長租公寓還處于起步階段，主要以長三角、珠三角和京津區域的一線及重要二線城市居多。近幾年，伴隨著政策的利好，以長租公寓模式為突出的住房租賃模式發展迅猛，涌現出非常多的品牌企業，如魔方公寓、YOU+、V領地等。此類項目主要進入人口流入熱點城市，長三角、珠三角和京津區域的一線及重要二線城市居多，如當前上海的長租公寓主要分布于虹橋商業區等中心區域、張江高科等產業園區。目前，我國長租公寓住房租賃模式主要從三方面進行分類：從分布上主要分為集中式和分散式兩種類型;從參與企業的類型上主要分為地產開發商類、酒店集團、房產中介服務機構、互聯網金融資本創業四類企業;從目標客群上主要分為中高端、中端和低端三種長租公寓類型。

3 長租公寓模式的融資現狀及問題分析

伴隨著我國租賃市場政策利好，多方進入長租公寓市場，很多參與者都在通過搭建不同的金融構架來創新自己的融資渠道。已有的長租公寓資產證券化項目，如中信證券的自如1號分期信托受益權資產支持專項計劃、新派公寓權益型房托資產專項計劃等。近年來，“類REITs”“ABS”等與長租公寓融資方式已成為“網紅”詞匯。與此同時，長租公寓模式融資相關政策也在不斷跟進，如建房〔2017〕153號文《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中表明，加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。政策支持對多項“類REITs”的成功發行起到非常大的助推作用，如中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃（碧桂園類REITs）于2018年2月已獲批。

長租公寓住房租賃模式的發展火熱，“類REITs”等融資方式的發展勢頭也不容小覷，但現金流對企業至關重要，若建一個20年才能回本的項目僅用傳統的收租進行現金流回籠并不現實，參與者如何盈利是無法避免的難題，融資渠道嘗試和選擇過程中也存在較多困難。一方面，我國“類REITs”目前發行的產品主要是重資產項目，在長租公寓住房租賃模式中，實際上主要是輕資產項目。雖然監管機構和各項政策對“類REITs”等新型融資方式持鼓勵的態度，但目前僅機構投資者在參與，資產組合確定后不可隨意買賣重新組合資產包，只可最終出售，不允許通過買賣資產的方式實現還本付息，因此，我國“類REITs”可稱作“一次性融資”。另一方面，目前我國公募類REITs還未得到稅收政策的支持，這與國外的REITs差距較大，如基礎物業資產轉移給SPV時，由于所有權發生轉移，根據現行的法律法規原始權益人還需要繳納25%的企業所得稅，若房地產開發企業是權益人，則還需要繳納土地增值稅等。而稅收和股權通常是有很大關聯的，若這兩類問題遲遲未解決，則通過股權架構來實現資產證券化意義不大。

4 長租公寓模式的融資推進策略建議

4.1 建立健全融資政策

建立健全融資制度是長租公寓模式持續健康發展的重要保障，當長租公寓飛速發展時，其融資渠道也正走向多元化。需要不斷建立、健全和細化融資政策對這類新型融資方式加以支撐，將融資政策與稅收政策相互配合和補充，為優質的融資方式提供更加有力的政策支持。在健全制度的同時，還可適當借鑒一些發達國家的先進經驗，如美國發行REITs產品享受稅收優惠在租賃企業滿足投資范圍、收入比例、組織形式等各方面要求之后，若將REITs公司應稅收益的90%以上分配給投資者，則可以免征公司層面的所得稅，僅投資者個人繳納個稅。（

長租公寓住房租賃模式的持續健康發展離不開融資的支持，“類REITs”的融資模式是極其重要的金融支持手段。政府制定的各項政策如何落到實處、相關的細則跟進的速度都是影響長租公寓模式下融資問題解決的重要因素，不斷地健全和完善的融資政策，將成為長租公寓的融資模式持續發展的重要抓手。

4.2 創新優化融資構架

隨著政策利好，多方進入長租公寓市場，招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃等融資的成功，讓很多從開發銷售的業務模式轉變到租賃資產管理市場的開發商們表現出推出資產證券融資模式的意愿。但在眾多融資方式的競爭市場中，真正能經得起比拼的實際上是各參與方能夠撬動資源的能力大小，在長租公寓模式飛速發展的當下，各類融資方式都在極力地創新，但企業如何設計自己的融資架構，根據企業自身情況及特點，合理地設置符合自己企業的融資架構，才能夠有獲得資本的能力、實現資金的對接、滿足現金流的順暢運作，使長租公寓住房租賃模式真正的快速成長起來。

在盈利模式的考驗下，資金實力是考驗企業能走多遠的重要因素，激烈的競爭是促使企業運營產品升級和革新的有效催化劑，行業處于起步階段便有很多的機會，但必須要不斷創新優化融資結構，有強大的資金實力支持，才能讓企業有機會將市場變化與公司戰略升級結合起來走得更遠。

5 結論

近幾年，為推動我國住房租賃市場的發展，建立租售并舉的住房制度，中央和地方都發布了很多支持性政策和文件，從土地、融資等多個維度來支持租賃市場的發展。長租公寓是我國租賃住房市場中的新興力量，目前也屬于產業趨勢中風口上的市場，但相比一些發達國家成熟的運營，我國還處于起步階段。包括長租公寓模式在內的住房租賃市場的發展過程中，還存在很多需要解決的問題，如融資問題、運營模式創新與選擇的問題等。要實現真正的盈利需要長時間資金支持，僅僅靠租金很難建立起長效盈利模式。如何在消費升級、政策紅利的大背景下形成主體多元、管理規范的住房市場，才是促進住房租賃市場健康發展的長效機制。

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