信息不對稱、羊群行為與房地產市場的居民破產

[摘 要]文章通過分析信息不對稱，房地產市場中居民購房選擇受羊群行為的影響，羊群行為的存在使得房地產市場產生價格泡沫，當經濟惡化房地產泡沫破裂時，居民依靠購房所實現的資產增加的夢想破裂。居民掌握的信息和實際房地產發生變化之間出現了嚴重不對稱。國家有必要制定居民個人破產法。

[關鍵詞]信息不對稱;羊群行為;個人破產

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.21.060

羊群的概念指的是無序、混亂的群體特征，群體成員喜歡自由散漫的聚居在一起，一旦其中一只羊躁動起來，其他羊也會隨之躁動起來，整個過程毫無目的性，“羊群效應”指的就是人都喜歡跟隨大溜，有一種明顯的從眾心理，從而導致其所做出的結果很盲目、隨意，這樣往往會導致事件的失敗或者人陷入困境。在市場中的普通大眾，喜歡湊熱鬧、人云亦云，往往容易喪失基本判斷力。群眾的目光還會受到資訊媒體的引導，往往會盲目的跟著媒體導向走，從而失去了自己的判斷。但是，媒體人也并不是萬能的，他不能夠對事件進行準確的評析，在某些結論的宣布時往往具有一些個人觀念，從而可能會致使一些垃圾信息影響群眾判斷。因此，受眾收集信息一定要敏銳，對社會中的各種信息準確辨析，盡量減少盲從行為的出現，以理性、科學的態度解決問題。“羊群效應”也有自己的優勢。這也符合人們魚和熊掌不可兼得的辦事理念，在未來預期情況無法確定條件下，觀察大部分人是如何選擇將能降低自己選擇的風險。羊群效應能夠對受眾的行為產生引導、示范作用，指導受眾某些行為，這在一定程度上對用戶保護和成長是很有幫助的。

房地產市場存在著個體投機和群體投機，及投機的羊群行為，由于“羊群行為”所講的就是群體之間具有趨同性，因此市場的導向往往不會影響他們的選擇。如果“羊群行為”過度發展，其將會引發另一個市場現象——過度反應的出現。換而言之就是指在房地產價格不斷增加的情況下，越來越多的人盲目追求房產增值的說法，長此以往將會造成房地產泡沫現象出現。在房地產市場投機的羊群行為的影響下，不少購房能力欠佳的人（進城務工或城市低收入者）通過東拼西湊夠首付按揭買房，這種情況跟信息不對稱有很大關系。信息不對稱理論所指的是社會主義市場經濟發展過程中，市場中投資人員所掌握的信息和實際信息情況之間存在著一定的差異，并且每個人所掌握到的信息量大小也有區別。這就使得掌握信息量較多的人往往能夠準確把握投資方向，在市場中處于有利地位，而信息量較少的人，往往可能陷入投資失敗的困境中。貧乏的人員，則處于比較不利的地位。信息不對稱理論認為：市場中賣方比買方對商品信息更為了解，掌握大量信息的人能夠通過這些信息獲取相應的報酬，而信息匱乏的人想要獲得投資成功就需要支付報酬去獲取更多信息;買賣雙方中擁有信息較少的一方也會采取各種辦法去獲取信息;信息不對稱是目前社會主義市場經濟發展過程中出現的問題，要想盡量減少信息不對稱的情況出現，最好的辦法就是政府對市場體系的宏觀調控作用。

所有“羊群行為”的發生基礎都是信息的不完全性。房地產市場制造房源緊張，造成人們排隊搶房的假象。房地產市場群體投機者或個人投機者，研究政策并利用了信息的不對稱，以賺取差價為目的，加上所謂的專家、媒體宣傳，炒高房價。處于信息劣勢的人們跟風發生羊群行為。因為這個信息不對稱，讓一些購房人掏空口袋搭上兩、三代人的幸福來還房貸，甚至以孩子放棄進一步升學為代價。房地產發展到出現以降低國民素質為代價換取經濟增長，可謂得不償失。2008年至今的這十年，正是房地產的“黃金十年”，房價一路猛漲。房價暴漲的影響因素有：銀行競爭下的貸款發放、居民按揭買房。正是由于居民購房大都采用按揭貸款方式，使得近年國內居民的資金杠桿率攀升，個人與家庭負債成為普遍現象。

近年來，我國居民的資金杠桿率越來越高，債務不斷攀升，數字顯示，至2017年年末國內家庭杠桿率高達110.9%，比過去5年上升了18.7個百分點，已經超越美國的108.1%。究其原因，有專家表示，這是由于2015年以來國內房價猛漲，居民收入跟不上，因此出現了大量借貸方式買房，抬升了杠桿率。近兩年，消費金融行業呈現爆發式增長態勢，社會人群大量通過信用卡、小額貸款、P2P網貸等各種方式透支、提前消費，還貸逾期風險劇增。就目前而言，居民家庭的絕大部分財產集中在房地產上。2019年1月，廣發銀行與西南財經大學聯合發布了一份《中國城市家庭財富健康報告》，報告顯示，國內居民住房資產占比高達77.7%，接近八成，房產作為財產的配比已經遠遠超過了發達國家居民的比例。

在這樣的背景下，家庭及個人破產的風險迅速增大，以下四類人群成為“個人破產”的高危人群。首先，是把房地產作為投資品，利用大量舉債、高杠桿供房的“炒房一族”。這類人群，把所有的資金全部投到購房中，手上往往有多套甚至十多套、數十套房子，利用銀行貸款加杠桿，首付購房，剩余部分全部采用按揭貸款方式供房，由于手上房子多，每月都要還上一筆巨款。以往，房地產在漲價過程中，這種方式尚有操作的空間，有些人因此掙得盆缽滿盈，但是，隨著近年房地產政策進入嚴控狀態，樓市開始進入盤整期，部分城市甚至進入了價格下行通道，這批人的兌付風險就開始劇增。其次，是家庭收入少、房貸壓力大的人群。這類人群，整個家庭收入少，大部分收入拿去供房，剩余收入往往不夠正常家庭消費開支，慢慢進入舉債過日子。一旦失業失去收入，或發生生病、就學等大筆開支，家庭很容易陷入困境而無法還貸。除了家庭外，個人也會出現此情況，如果因無力供房而導致最后房屋被拍賣等情況，破產情形就會出現。再次，是經營性虧損導致的個人破產。有些做生意、辦企業的人，有貸款買房的情況，只有極少部分是付全款買房。對于那些需要供房的經營者來說，如果供房的壓力太大，一旦企業經營不順利，就很容易出現現金流不足，導致經營、供房兩者無法兼顧，也容易出現破產情況。最后，就是那些大批量辦理信用卡、小額貸款、網貸的人群。不管是因為個人不理性的消費行為導致，還是為了買房付首付，辦理了太多消費金融，最后都有可能因為高額利息，利滾利而導致負債越來越高，成為個人破產的高危人群。

這四類人群都有可能成為“因買房而破產”的高危人群，負債的風險主要來自三個方面：一是經濟大環境，如果處在不景氣階段，容易導致收入減少或因通脹導致開支增大;二是房地產進入成熟期，在調控政策砝碼加大的情況下，房價出現盤整或下跌;三是個人突發性原因，導致資金問題。那么制定個人破產法，有利于對企業法人和自然人實行同等的法律保護。在美國，個人破產法主要適用于三種債務人：一是消費債務人，指過度超前消費引起破產的個人;二是營業債務人，指在企業經營過程中需要承擔債務的個人;三是混合債務人，指前兩種情況混合且在程序上適用個人破產程序。在我國臺灣，也有類似的個人破產法，名稱叫《消費者債務清理條例》，條文規定保護的債務人有因消費借貸、自用住宅借款、信用卡或現金卡契約而負債務的個人。

我國已經成為世界第二大經濟體，在市場經濟越來越發達的今天，個人破產法的出臺意義重大，個人破產法的出現，給那些無力償還債務的人一個重新來過的機會。但是，“破產”顧名思義，就意味著一無所有，雖然受個人破產法保護的債務人，可以免除無力償還的債務，但并非所有債務都可以免除，而是視不同情況給予不同程度免除。2006年我國正式公布《企業破產法》，由于沒有個人破產法的配合，《企業破產法》一直被稱為“半部破產法”。顯然，在企業破產法公布十多年后，個人破產法在這個時間點被推上日程，有著特殊的時代背景和現實意義。2018年7月16日，國家發展改革委等13部委印發了《加快完善市場主體退出制度改革方案》，其中就明確提出了要逐步建立起自然人破產制度，根據相關的規章制度確立符合條件的消費負債可依法合理免責，從而完善現有的個人破產制度。這份方案出臺，預示著個人破產法或在不久的將來面世。

參考文獻：

[1] 周詠馨. 有限理性預期理論與房地產投機[J]. 經濟學動態， 2007（7）：65-68.

[作者簡介]周維（1979—），女，漢族，廣西博白人，大專，會計中級專業技術職務資格，研究方向：房地產行業會計方向。