淺析住房公積金貸款風險及防范措施

何偉

住房公積金貸款作為我國社會保障體系的重要組成部分，同時作為互助性質的政策性貸款，為實現廣大繳存職工“住有所居”的目標，發揮著越來越重要的作用。本文以南充市住房公積金管理中心（簡稱南充中心）為例，認真分析了南充中心住房公積金貸款過程中存在的風險，并有建設性的提出了防范措施。

一、南充市住房公積金管理中心簡介

南充中心成立于2003年，是直屬于南充市政府的不以營利為目的的獨立事業單位，內設（綜合管理科、歸集繳存科、委托貸款科、項目貸款科、計劃財務科、信息技術科、稽核審計科）7個業務科室和（直屬管理部、順慶區管理部、高坪區管理部、嘉陵區管理部、閬中市管理部、南部縣管理部、西充縣管理部、儀隴縣管理部、營山縣管理部、蓬安縣管理部）10個區縣分支機構。

截止2020年4月30日，南充中心累計發放個人住房貸款6.48萬筆137.37億元，貸款余額84.37億元，個人住房貸款逾期額35.29萬元，逾期率0.042‰，個貸逾期率不高，在四川省各市州公積金管理中心排名中等。為了嚴格執行黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的目標定位，南充中心積極制定合理的貸款政策，加強監管、強化執行，貸款業務運行良好，但貸款逾期率未降至零，住房公積金貸款還存在一定風險。

二、住房公積金貸款存在的風險

（一）國家政策調整的風險

住房公積金貸款是政策性貸款，當房地產市場發展過熱或低迷時，國家通過調整住房公積金相關政策來調控房價，促進房地產市場健康發展。當住房公積金貸款政策過于寬松，使用住房公積金貸款的人就會增多，加之異地公積金貸款政策的開展，異地貸款職工個人公積金賬戶余額不會隨著貸款而轉移，更占用了購房地繳存職工的資金，就會造成購房地公積金中心貸款資金緊張，形成流動性風險。個體工商戶及自由職業者等新市民為獲取住房公積金貸款繳納公積金，獲得貸款后又斷繳，也給南充中心的貸款管理工作帶來了不便。3月10日，南充市房管局、住建局、財政局等部門聯合出臺的《應對新冠肺炎疫情影響促進房地產市場平穩健康有序發展的十三條措施》，其中給予一線抗疫人員等特定人群購房補貼，購買商品住房開發商與財政各給予3%的優惠和補貼，前置辦理公積金貸款項目申報資料，提高公積金貸款額度上限，這三條優惠政策，極大刺激了繳存職工購房貸款的熱情。為盡快辦理完畢公積金貸款，進而獲得購房補貼，提取貸款的繳存職工在南充中心各業務窗口排起了長隊，各管理部貸款業務量猛增，不得不實行預約排號制度，個別管理部已排號至8月底。住房公積金資金畢竟有限，這種現象是不可持續的，極易造成公積金資金流動性風險，不利于公積金中心健康長遠發展。

（二）借款人的信用風險

當前，南充中心未與房管、不動產、公安、民政實行數據共享，加之住房公積金是低息貸款，部分借款人提供虛假婚姻證明，夫妻一方再次申請公積金貸款，造成貸款超過兩次，或同時存在兩筆貸款。公積金還款實行本地繳存職工按月對沖扣款，異地繳存職工銀行卡扣款的模式。單位未按時繳納公積金、借款人家庭變故、疾病、失業等原因造成收入減少，都可造成貸款逾期。南充中心貸款信息未接入人行征信系統，部分職工貸款逾期后也無法記入征信，對其誠信履約沒有約束力，造成貸款逾期的風險。

（三）受托銀行的操作風險

自2016年起，南充中心實行數據自主，受托銀行進駐公積金中心辦理初審，中心人員復核，管理部主任審批的貸款業務辦理模式。在實際操作中，受托銀行在貸款受理時，可能對借款人及配偶身份證件等貸款資料的真實性，借款合同及借據簽字的真實性、合法性，房屋抵押權證的真實性，保管的完整性存在監管不到位，人為造成借款人資料審核不到位和抵押物失真的操作風險。

（四）擔保人的違約風險

南充中心住房公積金貸款主要有本房抵押和開發商階段性保證加本房抵押兩種擔保方式。不同的擔保方式會帶來很多不可預估的風險。其中對于房產抵押的處置存在風險，如房地產抵押物價格波動較大時，即在貸款期間，房地產抵押物發生貶值，所得無法全額清償貸款本息，其次房地產抵押物處置費用高，期限長，甚至一些抵押人不配合，惡意拖延，阻礙抵押物處置程序，而無法處置。開發商階段性保證加房產抵押這種擔保方式是在未辦理房產抵押前，開發商給住房公積金繳存一定比例的保證金，但在未辦理房產抵押前，如果開發商出現經營不善等情況時，造成資金鏈斷裂，而卷款潛逃，造成樓盤爛尾，無法交付使用或拖延交房，導致購房者產生抵觸情緒，從而拖欠貸款。

三、住房公積金貸款風險的防控措施

為了切實提升南充中心貸款風險防控成效，建議從以下方面進行風險防控：

（一）要堅持完善住房公積金中心風險防范機制

1.實行穩健的貸款政策。住房公積金貸款是政策性住房貸款，受國家房地產市場宏觀經濟政策的調控。南充中心要科學合理的制定貸款政策，以個貸率、使用率為主要參照，實行動態的、可微調的貸款最高可貸額度管理，應對資金流動性風險。

2.加強對銀行進駐人員的管理。首先對銀行派駐到公積金中心的人員要實行嚴格的準入制度管理。銀行要派遣思想覺悟高、業務能力強的員工進駐公積金中心，上崗前要學習并熟悉公積金貸款相關政策，通過公積金中心考試合格后才能申請業務操作權限。其次制定規范的受托銀行業務考核辦法，并按季進行考核，考核結果與貸款手續費掛鉤，對于累犯的錯誤實行加倍懲罰制度。

3.加強對公積金中心員工的管理。實行過錯終身追究制原則，貸款實行授權審批，誰審批誰負責，防止因審批人員不受責任而違規發放貸款。

（二）要做到八個真實，做好貸款審查工作

1.做到證件真實。貸款初審崗要依靠職業敏感性，提高甄辨身份證、結（離）婚證、戶口簿這類偽造難度成本低或易于虛假承諾的證件資料的能力，復核及審批崗同樣要仔細甄別，存疑的須向有關部門進一步核查。

2.做到繳存真實。借款申請人開戶后，連續繳存時間必須同時滿六個月才可貸款，不認可突擊繳存。不允許單位單獨為需要住房公積金貸款的職工突擊補繳欠繳公積金。異地繳存職工必須出具住建部統一的貸款繳存證明，才可申請貸款。貸款受理地復審崗通過網查核實繳存信息，打印賬戶信息及繳存明細進行開戶等業務受理。如繳存公積金無法通過網上核實的，須通過公積金內部系統通訊錄預留電話逐一進行核實，并簽字確認。

3.做到征信真實。征信報告必須由受托銀行查詢經辦人簽字、編碼并加蓋銀行印章及騎縫章。取消實物印章的銀行，應增加一名網點負責人核實簽字，實行雙簽。受托銀行確定專人傳遞征信報告，或先傳遞征信報告掃描件，再將紙質報告與之進行核對。

4.做到套數真實。房貸套數是決定貸款成數、額度、利率的關鍵。南充中心當前只認公積金貸款，須根據借款申請人征信報告、中心貸款業務系統綜合認定。在文書封面加蓋“第二套房貸”印章，與首套房貸相區別。

5.做到交易真實。受理期房預抵押貸款時，購房合同必須由房管部門先備案，貸款資金實行官方監管賬戶監管。開發企業職工集中使用公積金貸款的，要特別關注，防止出現個貸企用。三區房管部門監管二手房貸款的首付款，貸款資金支付給賣方;六縣二手房貸款應在過戶前預審，將貸款資金支付給賣方。直系親屬間房產關聯交易，不予貸款。

6.做到影像真實。企業及項目證件資料、工程進度影像的采集，管理部負責人必須親自踏勘。監督二手房評估機構到場采集擬交易房屋圖像資料情況。辦理業務時，掃描、復印、影像必須清晰且與原件一致，線上與線下一致。

7.做到抵押真實。必須真實辦理房屋抵押權證。抵押權證辦理、領取、移交、入庫、出庫的責任人員必須明確。管理部在收到移交、入庫經辦人雙簽，并加蓋銀行印章及“復印屬實、原件存放我行”字樣的抵押權證復印件后，才可放款。銀行在收到復審崗簽字蓋章的結清證明后，才可將抵押權證取出，交由中心出具注銷抵押手續。各管理部必須認真核實按揭合作項目土地是否抵押。要嚴審土地抵押權人所出具抵押說明的印章真實性。

8.做到程序真實。銀行人員負責借款人（抵押人）身份及證件核驗、征信報告出具傳遞、合同借據面簽、權證移交保管等重要環節，管理部履行監督、核查職責。核查打印的各種信息資料全部進入個人貸款檔案，堅持誰查詢打印、誰核實誰簽字原則。貸款初審、復審、審批必須由責任崗位人員線上線下同步獨立完成。嚴格遵守中心貸款授權審批制度，中心要求再復審及有必要請示報告的事項必須履行規定程序，中心領導批件相應歸檔。

（三）要加快征信接入，做好信用評有工作

1.南充中心應加快征信體系建設，將2016年系統升級后的繳存、貸款以及還款履約數據先行接入人行征信數據庫，使人行征信機構能采集個人真實的、全面的信用信息，為銀行發放個人貸款時提供查詢和驗證服務。

2.貸款數據接入人行征信數據庫，對未按期履約的職工有震懾作用，能從根本上改變貸款催收只能從道義上勸說的尷尬局面，“誠信走遍天下，失信寸步難行”，促進貸款人更好的履約。

（四）要持續推進期房轉現房抵押工作，保證貸款抵押權的落實

預購商品房抵押轉為現房抵押后，能落實抵押物權，貸款人在發生債務糾紛等官司時，有利于保公積金中心做為債權人，有優先處置房產的權利，從而保障貸款資金的安全。

總之，全程風險防控，保障住房公積金貸款資金安全，促進南充中心加快實現住房公積金“收得好、管得好、用得好、防風險”的目標，為圓繳存的“安居夢”，建設成渝第二城，爭創全省經濟副中心，做出公積金貢獻。（作者單位：南充市住房公積金管理中心）