房地產開發企業預售環節的資金集中管理探討

張濤

摘 要：當前我國對商品房的資金、財務與銷售建立了全范圍的管理體系，但是缺乏對預售資金的事前預警、事中動態管理、事后應急補救等全鏈條管理措施。而在當前疫情與國家宏觀調控的基礎上，已經造成房地產市場商品房銷量下降、開發企業融資困難等現象，已經加大了房地產開發企業出現資金斷裂的風險，為此加強房地產開發企業預售環節的資金集中管理具有重要價值。本文首先概述了當前我國商品房預售資金管理的現狀，房地產開發企業預售環節的資金集中管理的重要性，提出了相關對策：健全商品房預售資金集中管理具體法規、建立商品房預售資金集中管理信息公開制度、同步完善房地產開發市場融資體系和建立商品房預售資金集中管理風險預警制度。

關鍵詞：房地產開發企業;預售環節;資金集中管理;融資體系;信息公開制度

商品房預銷售模式在20世紀90年代引入我國，已成為我國商品房銷售的主要措施，也取得了重要的成績。商品房預售制度在促進我國房地產市場發展的同時，也存在一定的問題，比如開發項目發生爛尾、房地產企業過度開發、房地產企業過度貸款等，給企業與社會都造成了嚴重不良影響。特別是部分房地產企業盲目通過商品房預售進行資金籌集，把房地產開發風險轉移到購房業主身上。甚或部分房地產企業與主要負責人出現將預售資金攜帶潛逃、再次抵押、挪用等情況，直接對房地產市場的秩序造成了嚴重影響，也加大了政府管理的難度。因此加強完善商品房預售資金管理，是新形勢下房地產市場管理的迫切要求。本文具體探討了房地產開發企業預售環節的資金集中管理的意義與措施，希望為推進資金管理提供參考。現總結報道如下。

一、當前我國商品房預售資金管理的現狀

房地產產品是特殊的商品，與百姓生活、社會穩定、社會可持續發展密切相關。引導和促進房地產開發企業健康、有序發展具有重要價值。商品房預售資金是房地產開發企業將正在建設中甚或還未建設的商品房出售給購房業主，購房業主按照商品房買賣合同約定支付給房地產開發企業的購房款。實行預售資金管理將對化解潛在風險、保障購房資金安全、維護購房業主合法權益具有重要意義。我國商品房預售資金管理制度大體上可以將其分為三種類型：銀行作為資金管理主體、政府房管部門作為資金管理主體、公證機構作為資金管理主體等。三者具體的管理現狀如下：

（一）銀行作為資金管理主體

銀行作為資金管理主體在商品房預售資金管理中為主要方法，但是也存在一定的不足，主要體現如下：商業銀行一般只對部分預售資金進行托管，無法對大部分預后資金進行全過程監控。銀行缺乏評價房地產公司狀況的專業技術，特別是缺少評估商品房工程進展的經驗，只能委托其他相關機構進行評估，造成資源的浪費與管理成本的增加。3、無法進行商品房預售資金的事前管理與事后管理。

（二）政府房管部門作為資金管理主體

政府房管部門作為商品房預售資金管理主體在部分地區比較常見，尤其是商品房調控措施實行比較嚴厲的地區。但是也存在一定的不足，主要體現如下：政府房管部門并不具有商品房開發與評估的相關專業技術，與自身職能不符合。（2）商品房預售資金管理如果完全掌握在政府房管部門手中，容易出現權力尋租、腐敗、濫用權力等問題，而如果一旦商品房預售資金管理存在問題，政府聲譽也會降低，也容易出現行政賠償責任等問題。

（三）公證機構作為資金管理主體

公證機構作為資金管理主體當前正在逐步實施，公證機構的專業性比較強，進行資金管理也可體現其專業價值。但是由于資格所限，公證機構無法對商品房項目的工程款進度撥付與實際進度情況進行實時監控。

二、房地產開發企業預售環節的資金集中管理的重要性

房地產開發企業預售環節的資金集中管理旨在防止資金被挪作他用，促進房地產開發企業快速回籠資金，促進購房者順利入住新房，避免造成爛尾樓。其重要性主要為維護社會穩定的現實需要與維護房產市場秩序的客觀需要，具體如下：

（一）維護社會穩定的現實需要

商品房作為日常生活中的大件商品，老百姓購自商品房往往需要傾畢生積蓄甚或進行長時間的貸款抵押。如果房地產開發企業不能如期按質交房或者出現違約交房等情況，處于弱勢的很多購房者將走投無路，容易采取聚眾、上訪等許多過激行為，給政府聲譽造成影響，也容易形成大量房產糾紛，嚴重影響社會穩定，為此加強商品房預售資金集中管理是維護社會穩定的現實需要。

（二）維護房產市場秩序的客觀需要

房產市場是房屋商品交換關系的總和，也是以房產作為交易對象的流通市場。維護房產市場秩序有利于促進商品房建設資金良性循環、促進房產資源有效配置、提高房地產開發企業的經濟效益、及時實現購房者房產的價值和使用價值。但是由于各種因素的影響，比如部分房地產開發企業違約經營，管理部門不及時進行動態管理，社會缺乏強有力的資金管理機制，容易導致房產市場秩序被破壞，產生損害購房者利益的風險，從而而引起房地產市場失靈。為此加強商品房預售資金集中管理是維護房產市場秩序的客觀需要。

三、加強房地產開發企業預售環節的資金集中管理的措施

（一）健全商品房預售資金集中管理具體法規

健全商品房預售資金集中管理具體法規是政府規制理論的核心，為此對于房地產開發企業違法違規使用預售資金等行為應加大查處力度，落實企業的誠信評價體系，限制違約企業的開發規模，積極采用限制整改、暫停網簽等處罰措施。管理主體中應加強政府部門、銀行、中介結構等多方面的配合，加強管理機構之間的信息溝通與反饋機制，保障管理信息及時動態共享。如果管理主體中涉及的具體相關工作人員有任何失職瀆職行為，也需要積極追究責任與加大查處力度。

（二）建立商品房預售資金集中管理信息公開制度

公開與披露預售資金情況是購房者的重要權益，是管理主體所采用的主要管理方法之一，也能給房地產開發企業施加壓力。其能扭轉預購者管理主體在交易中因信息不對稱所處的不利地位，使開發企業自覺主動轉入預售資金到管理賬戶，有利于及時發現和遏制開發企業在預售中的不良行為，使得管理權力運行過程更加高效、公開、透明，也有利于全社會的動態即時監督。

（三）同步完善房地產開發市場融資體系

我國現行的商品房的融資渠道主要來源于預售資金與銀行貸款，當房地產市場融資環境不理想時，有些房地產開發企業甚至使用民間借貸等高利率貸款方式，增加了開發成本，也增大了違約風險。為此除了上述融資方式外，還可采取上市企業、境外、投資基金、房地產信托等多渠道方式進行融資，可降低預售資金集中管理風險，有利于提高企業的核心競爭力。

（四）建立商品房預售資金集中管理風險預警制度

建立商品房預售資金集中管理風險預警制度就是要求預售資金產生危機之前能及時收到警報信息，為此管理主體可以將預售資金進出賬風險、企業信用風險作為考量指標，還可設置外部經濟環境、房地產市場經濟周期等動態指標，當達到預警閥值時，積極做好應急準備，防止事態嚴重化。

四、結論

長期以來，由于我國對于商品房預售資金管理缺失，導致我國房地產市場之中存在一定的風險與問題，加強房地產開發企業預售環節的資金集中管理能維護市場的正常交易秩序，也能充分保護購房業主的合法利益，促進市場的健康發展。

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