我國住宅維修資金的問題與對策

黃茹

摘要：我國人民物質生活水平的逐步改善，改變了人們傳統的住房觀念，商業住宅成為當下人們最熱衷的話題，由于住宅所有權制度的變更，住宅管理也從集體責任轉變為民間住宅所有人的自我管理，住宅專項維修資金能夠有效地提高物業的完好率，使物業能夠長期有效地運轉，同時，還能為物業的共用設施和共用設備在各種突發性自然災害中造成的損失提供資金支持。

關鍵詞：住宅;維修資金;專項

引言

隨著我國人民物質生活水平的逐步改善，人們傳統的住房觀念發生改變，公共租賃住宅的需求已成為以往，以住房質量為基礎的現代化商業住宅成為當下人們最熱衷的話題，由于住宅所有權制度的變更，住宅管理也從集體責任轉變為民間住宅所有人的自我管理，以前由國家承擔的住宅維護、住宅改造的費用全部由業主個人負責，在此基礎上，產生了住宅專項維修資金制度。住宅專項維修資金，一般情況下用于共用部位和共用設施設備維修、改造和更新（不含保修期內），它為物業的正常使用、物質的保值增值做好了鋪墊，它能夠有效地提高物業的完好率，使物業能夠長期有效地運轉，同時，還能為物業的共用設施和共用設備在各種突發性自然災害中造成的損失提供資金支持。降低物業的經濟損失，為業主的利益保駕護航。相對而言，它的作用如此重要，但在2008年之前還沒有出臺相關的住宅專項維修資金的管理措施，也沒有比較完善的管理體系。

國民經濟的提高，帶動了我國的商業化住宅市場的迅速擴大，多數住宅存在的不安全因素逐漸浮出水面，需要維修的各種設施越來越多，各種爭執不斷出現，維修資金已成為目前比較嚴重問題。因此，無論是站在社會外部環境的角度，還是站在維護資金籌措系統的角度看，我們國家都有必要建立完善的住房專項維修資金制度，它不僅關系到廣大人民群眾的切身利益，而且對國家的發展和社會的安寧起著重要的作用。

一、我國住宅專項維修資金的現狀

在中國，房地產交易是從開發商取得銷售資格后，也就是從合同的簽署到完成，從所有權證書的申請到結束的這段時間開始的。與此同時，此時間段對于資本運作的開發者來說是至關重要的，他們可以利用平臺系統解決資金周轉困難的問題。

中國有很多房地產開發商都是通過實際使用項目來尋找資金，盡可能地向客戶募集資金。就目前來說，很多房地產在預售許可證沒有得到批準的情況下，就開始收取所謂的預售房款定金，或者是先收取部分購房款，在等到預售許可證批準以后再收取全額的房款。而維修資金在相關政策中，沒有禁止房屋買賣單位不能代收代繳，所以傳統的模式在房地產買方和賣方還會繼續使用，房地產商先交房，然后再到行政主管部門辦理房屋產權證。如上所述，這一時期的住房專項維修資金沒有得到有效地管理，而挪用或貪污住宅專項維修資金的事例屢見不鮮，在許多房地產糾紛中占據了首位。

目前雖然還缺少比較健全的《住宅專項維修資金管理辦法》，也沒有相對完善的《物業管理條例》和《物權法》，但是它真正的意義在于使混亂的格局有了進一步的改變，住宅專項維修資金制度也有了國家的統一標準。

二、我國住宅專項維修資金面對的問題

（一）維修資金歸集量小

就目前來看，維修資金保障制度在我國的幾個大的城市和沿海地區已經得到了很大的發展，比如，北京、上海、廣州、深圳，廈門等，但這項工作在許多的中小城市中仍未得到實質性的落實，對維修資金的管理不到位，并且各地對存款主體和管理模式等都有不同的規定，一般收款額較小，差距較大。此外，還有一些城市僅對商品房或購買的公共住房建立了維修資金制度，征收范圍小，征收率低，而最難籌集的是售后公有住房的維修資金。在維修資金的交存中，自營住宅和政府管理住宅的交存標準相對較低，所以，此類維修資金征收的比較少。還有一個原因是，在自營住房和政府直管住房中，大多數家庭的收入較少，生活水平比較低，缺少繳納維修資金的能力。

（二）維修資金繳存權屬不清

在交付住宅專項維修資金的過程中，買方和賣方都存在資金籌措問題，賣方承擔的住宅專項維修資金概念模糊，所有權不明確。表現一是，公用住宅出售后的專項維修資金由房屋所有者和銷售單位支付，不通過建筑物分別核算賬款;其次是在部分城市中，房地產開發企業和住房購買者雙方共同承擔住房維修資金，但是，房地產開發企業他們所承擔的維修資金基本被納入了商業住宅的成本之中，有的甚至被挪用，同時有的利潤可能被個人占為己有。

（三）法定決策程序難以落實

“按戶歸集、記賬到套”是維護資金的特性，所以，在項目需要維修的時候（其中包括屋頂、屋檐、道路、公用設施、設備等公用部分），應按相關的條例進行具體的實施，規則是要得到占建筑物總面積和占總戶數雙2/3以上的業主同意，這是體現房屋所有者的決策力和監督力，但是，現實并非于此，業主大會在大多數社區根本不存在，業主委員會更是一個虛名，所以很難召開業主會議，所謂的“業主決策”也不知從何而來。另外，我國的《物權法》和《物業管理條例》以及《住房維修專項資金管理辦法》，他們在原則上對維修資金的使用規定得比較全面，但是在落實上還有一定的難度，因為現實中存在的種類比較多，業主不能做出正確的判斷，它在一定的程度上造成資金使用困難。還有一點是在維修的過程中，缺少相應的技術標準和維護成本標準，所以在具體的實施中，很難與房屋所有者達成協議，甚至他們不會參與投票，如果業主投了不到2/3的票，使用維修資金的決議就無從談起了。

三、我國住宅專項維修資金問題的應對措施

（一）細化資金的使用范圍

雖然維修資金已納入了法律層面，并且涵蓋的范圍比較廣，然而，法律對維修資金在現實中的使用沒有一個準確的定義，這樣一來，資金的應用在實際中就會出現紛爭。為了更好地落實維修資金的使用，應加大“物業維修資金使用備案管理信息系統”的研發力度，完善物業設施設備的檔案管理，建立有效的管理機制，詳細記錄物業共用部位及共用設施設備的實際使用情況。

（二）優化業主決策方式

相關的法律規定，只有征得2/3以上的房屋所有者同意才能使用住房專項資金。然而，傳統的業主大會存在著許多的弊端，比如，人員組織困難、費時費力，且容易偽造，為了改善現有的狀況，有必要通過技術手段建立一個透明的決策平臺，為房屋所有者提供更多的方便。

（三）明確緊急情況范圍，創新資金緊急使用監管舉措

房屋專項維修資金緊急使用制度是以“緊急情況”為基礎來確定房屋專項維修資金的緊急使用，但是，在實際中，對“緊急情況”法律上缺少明確的概念，更沒有一個正確的界定，誰是法律的主體，或者可以使用什么樣的機制來確認社會上是否存在“緊急情況”，一定要把握好應急維修管理的尺度，相反，就會有濫用應急維修資金的現象發生。由此看來，為了確保應急維修資金得到更好利用，首先要對“緊急情況”進行一個正確的定位，當地政府通過立法實踐，通常把“緊急情況”分為兩種，一種是物業區域內的公共部位和設施設備，第二種是對房屋使用者和社會公共安全構成傷害或潛在危險的事件。一般來說，在險情與緊急情況相結合的基礎上，可能會對社會造成危害，基于此，只能把應急維修資金的使用納入法律的范疇。

（四）建立應急解危專項資金

使用專項維修資金的增值結余建立應急解危專項資金，必須要以不使用房屋所有者專項維修資金本金、不增加其經濟負擔為先決條件，應急解危專項資金分為房地產項目的應急維修資金和城市住宅的應急處置資金兩個類別。首先，房地產項目的應急維修資金從市專項維修資金的附加費收支中，根據房屋專項維修資金賬戶5‰的余額提取，并為各房地產項目設定賬戶。用于應對突發緊急情況的維修工程在效益范圍很難有一個正確的定位，必須要改變維修資金本金“按戶歸集、記賬到套”的管理模式，集管必須由各業主簽字確認。區縣的房管局將通過實地考察，盡快向建設單位報修，簡化申請手續，幫助半數以上的業主解決確認難的問題，將維修資金的應急保障作用發揮到極致。二是由政府牽頭，專門設立部分老房子緊急救助專項資金。舊住宅區不同于商品房，它居住的基本上是中低收入人群，沒有維修資金支持，如果有損壞的現象出現，就很難維修。

（五）監管機構深化延伸服務

首先，監督部門應結合物業共享設施和設備的屬性，定量分析資金使用的種類、使用規模以及使用狀況，定期公布每個建筑部門的共享部分、共享設備的維護期限，公布維修頻率和資金的使用情況，使房屋所有者對資金的使用有一個充分地了解。同時，利用計劃評價體系和“黑名單”制度，建立有效地清單管理體系，運用科學手段，加強流程管理，使資金的使用更加合理。

結語

房子是人的立足之本。美國有位經濟學家也對房子之事進行了論證，他說，“世界是從社區和鄰里發展起來的。此環境有利于孩子的成長和家庭的發展;并且能夠促進人們用自己的力量改變自己的生活……”由此看來，住房問題在世界上被公認為是國計民生的大事，而住房問題在城市的發展中尤為突出。我國作為一個人口眾多的發展中國家，每年房屋建造的數量突破萬計。人們在本土特色文化的影響下，把房子看作是人生中的重中之重，房屋的建設幾乎成了他們努力工作的動力，因此，保障房屋正常使用的制度是建立在物業維修資金制度的基礎上。

該論文的研究結果顯示，目前存在的主要問題是，各地缺少足夠的維修資金，有的資金甚至還被非法占用，相關的法律條文在現實中不能很好地得到落實，復雜的資金使用標準往往與實際的使用產生矛盾，造成維修資金的價值不能得到有效地提升。基于眾多因素的存在，給維修資金的使用造成許多不利的影響，為彼此間的紛爭埋下伏筆，也會導致房屋所有者、物業和相關管理部門矛盾的擴大化，隨著而來的是上訪和上訴的人員增多，這不但增加了司法部門的工作量，還會給社會許多不穩定因素，帶來影響，給經濟的發展帶來影響，給人民的利益和社會公共利益帶來傷害。

建立完善物業維修基金制度，不僅利于城市的建設和發展，而且還能為以后城市化的住宅社區提供優秀的管理模式，更好地推動城鄉一體化發展速度。因此，本文認為，要想有效地管理好物業維修資金，必須要建立健全行之有效地維修資金管理措施，從多個方面入手制定出切實可行的規章制度，逐步完善物業維修資金制度及相關法律建設，并將其作用發揮到極致。

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