淺議房地產企業預算管理存在的問題及對策

徐玉虎

摘要：在嚴峻的市場經營環境下，房地產企業必須要加快管理模式的轉型與創新，將預算管理應用于資金配置及成本控制過程中，協調企業的資金供需矛盾、解決利潤與成本增長失衡問題。本文以房地產開發企業為主體，研究預算管理實施過程中出現的問題及應對策略。

關鍵詞：房地產企業;預算管理;問題;對策

引言

自2016年以來，國家相關部門為了調控市場經濟，收緊了對房地產行業的管理，在“金融降杠桿”的市場發展趨勢下，房地產企業的經營管理受到了巨大的沖擊，企業融資渠道收窄，拿地環節受到限制，隨時面臨著資金鏈斷裂的風險。在嚴峻的市場經營環境下，房地產企業必須要加快管理模式的轉型與創新。

一、房地產企業投資預算管理的基本特征

對于房地產企業來說，預算管理就是以利潤為目標導向，全面覆蓋企業各項經濟決策及業務活動，對企業內部的全業務、全過程和全人員進行預算控制與管理。可以說，貫徹落實預算管理不僅能夠優化房地產企業的內部管理體系，還能夠以成本、利潤和投資作為績效考核基本維度，保證企業各項經營活動都能夠沿著戰略目標而運作，為企業的長效發展提供制度保障。同時，房地產行業與其他產業不同，受外部環境影響較大，與政策變更及行業經濟形勢具有密切的關聯。因此，房地產企業在開展預算管理的過程中，必須要把握好以下基本特征：

其一，投資經營預算更全面化。由于房地產企業項目眾多，且投入資金規模較大，利益關系復雜，項目建設周期長，資金回籠時間慢，企業需要承擔較大的市場風險。因此，在編制投資預算時需要全面考慮企業的內部資金存量和市場發展環境，以項目預算為核心，對各開發項目進行科學分析與市場定位，做好初期的投資成本測算，發揮預算的前瞻性，關注行業宏觀政策變化動向，充分考慮投資預算對企業未來發展的影響。在保證投資決策科學性的基礎上，有效規避潛在的風險。

其二，投資經營預算復雜性更高。在投資預算規劃過程中，房地產企業需要考慮到兩方面的管理矛盾：一方面，工程項目的剛性支出與軟性收入存在矛盾。開發項目一旦進入施工過程，就需要按照合同約定依據工程施工進度逐步支付工程款項。但房地產企業的經營收入受分期付款或長期貸款等銷售策略影響，資金回籠時間無法保證，這就使得企業的成本支出與資金回收匹配上存在矛盾，這也是投資預算中必須考慮到的問題。另一方面，財務報表上的利潤金額與企業實際現金流數額存在矛盾。“預售”是房地產企業的主要銷售模式，這種營銷方式雖然能夠提升銷售業績，但企業會計核算周期與項目開發周期無法達到完全一致，使得收入確認時間差異較大，無法在利潤表中體現企業當下的經營狀況，也進一步造成投資預算編制難度加大[1]。

二、房地產企業預算管理中存在的問題分析

現階段，多數大中型房地產企業已經逐步建立了較為完善的預算管理框架體系，但在實踐過程中也暴露出一些不足之處，主要表現在以下幾個方面：

其一，投資預算缺乏戰略眼光。由于房地產企業經營管理對資金需求較大，且資金流通效率也直接影響著企業的正常經營活動，因此，大部分房地產企業往往將預算管理作為實現利潤目標的工具，沒有考慮到企業的社會屬性特征，盲目追求短期經濟效益可能會影響企業的社會聲譽;同時，在針對開發項目進行投資預算布局時，部分項目決策人員僅以自身的管理經驗和項目投入產出因素作為依據，沒有考慮到外部環境因素，包括市場因素、社會因素、政治環境因素、產業環境因素、上下游企業發展情況等，使得項目預算方案與實際情況偏差較大。

其二，預算執行效率不高。房地產企業在實施工程項目投資預算管理時，需要區別項目投資預算與普通預算之間的差別，例如：項目投資預算更注重投資周期設定、預期收益測算等內容[2]。同時，由于房地產企業的工程項目建設需要較長的時間，需要對預算執行過程進行實時跟進。但從目前調研情況來看，部分房地產企業并未對所有項目實施預算管理，財務監督對項目預算執行控制力度松弛，再加上各項目部門之間缺乏積極配合，使得項目預算的實際執行效率較低。

其三，預算管理評估反饋存在缺陷。圍繞著項目投資預算開展年終預算績效評估工作，是掌握預算執行情況、完善財務預算工作經驗的有效方式。然而，在實際執行過程中，很多房地產企業尚未建立專業有效的評估反饋系統，無法依據評估結果向相關部門追究責任，也不能為后續的項目投資提供信息依據，進一步影響了預算管理的實施成效。

三、房地產企業改進預算管理工作的有效策略

（一）合理規劃預算管理布局

由于房地產企業與外部市場環境聯系程度較高，因而企業要在變動中謀求發展，基于未來的不確定性制定長效的戰略規劃，并以戰略規劃為導向設置年度預算目標，合理布局預算實施環節。在考慮整體因素時，房地產企業不僅要保證企業的經濟效益，也要做好外部環境分析工作，全面考慮政治、經濟、技術、經營方式、市場環境、競爭狀況等因素，明確企業的目標規劃，擬定中長期預算目標，并由各職能部門依據自身的情況編制月度預算目標和季度預算目標，逐步實現企業既定的經營計劃。

（二）做好項目投資前期管理工作

房地產企業在開展項目工程投資之前，應做好項目前期管理工作，實現對整個工程項目的預算控制。企業需要在項目工程立項初期時就依據工程量清單、工程設計圖紙、工藝技術規范、合同條款協議等內容，對該工程項目的投資規模、資金支出進度、預期收益進行精準預測，確保工程項目投資的合理性;同時，在預算部門的牽頭下，項目部門應當聯合財務部門編制投資預算實施計劃，充分結合施工圖紙和施工基本流程，為項目預算配備充足的財力、物力和人力資源，并針對預算執行制定相關的監督管理措施，在不斷提升項目工程質量的基礎上，能夠有效發揮投資預算精細化管理的作用。

（三）選擇合理的預算編制方法

一方面，房地產企業要明確投資預算編制的主要內容，例如：在投資成本分析表上要全面體現土地費用、前期開發費用、建安工程費用、基礎設施費、公建配套費、銷售費用、財務費用、管理費用、稅費、不可預見費等內容;在現金流量分析表上要體現項目總投資現金流、靜態投資回收期、靜態投資回報率、全項目內部報酬率、投資方（股東）內部報酬率等內容;在項目利潤測算表上要全面體現營業收入、付現營業成本、營業利潤、利潤總額、銷售凈利潤、毛利率、凈利潤、總投資收益率、凈資產收益率等內容[3]。

另一方面，選擇科學的預算編制方法，結合企業的經營特征和需求采用合理的預算管理模式。例如：投資預算應當以項目投資為預算編制起點，以現金流預算為核心內容，在實現目標利潤的基礎上，保證投資成本與投資收益的平衡性。預算編制方法則應當以項目預算和滾動預算為主，建立多層次的表格體系，以滿足多個開發項目不同層次預算編制的需求。此外，投資預算編制還應當充分考慮到企業投資經營活動的動態性和連續性，依據短期預算執行考核和行業發展動向，不斷調整預算方案，以提高投資經營預算與外部環境的契合程度。

（四）強化預算控制功能

為了貫徹落實預算方案，房地產企業在提升預算執行效率的過程中，應當從以下三點考慮問題：

其一，實現預算定額控制。預算定額控制法主要應用于項目工程成本控制方面，即要求項目工程前期策劃、工程施工、竣工驗收、運行維護等環節都不能超過標準定額。考慮到項目工程施工過程較為復雜，工程計算量龐大，企業可以基于預算方案在事前做好成本定額設置，執行過程中只需要借助信息技術設置預算警戒控制線，以預算執行過程中資金流動速率、資金支出進度和成本定額作為界限，一旦出現超預算現象，則自動引發警報系統，限制預算申請。通過管理系統的實施監控，有效提升預算執行效率，保證數據計算質量。

其二，實現限額設計控制。限額設計控制方法主要應用于投資估算環節，結合工程項目的初步設計概算造價限額，制定施工圖設計方案。在投資估算及任務書設計環節完成以后，企業可以利用價值工程的基本原理，層層分析工程造價，嚴格審核投資量與工程量，并依據相應的投資配比安排各環節的資金支出和資源配置，在保證工程質量和建筑功能的基礎上，使工程造價不高于預設目標。

其三，實現利潤資金控制。從利潤控制層面來說，企業需要準確把握好工程總量，在前期對工程設計圖紙進行核查，避免相關人員私自更改工程計量結果，采取不平衡報價的方式謀取利益，或在工程結算階段對合同存在違約的情況進行索賠;從資金控制層面來說，企業可以通過加大銷售回款力度、合理延長工程款支付時間，加快企業內部資金流動速度，達到緩解企業資金周轉壓力目的。

（五）健全預算考核體系

針對房地產企業項目投資預算，考慮到開發項目的特殊性，企業需要對預算執行力度、決策科學性等內容進行監督與考核。在考核指標設計上，將投資利潤率、投資回收期、現金流動比率、預算計劃完成率、工程質量達標率、費用控制率、安全生產率等作為考核指標;同時，采用關鍵業績的考核方法，針對不同職能的管理部門制定差異化的考核標準和權重體系，客觀全面地評價投資項目及業績部門的預算執行情況，并建立相應的預算績效考核反饋體系。在獎懲制度的輔助下，向預算執行較差的部門及個人追究責任，并將考核結果應用到后期的項目投資過程中，為企業的投資決策提供信息依據。

（六）發揮信息技術手段的輔助作用

由于房地產企業開發項目種類較多，涉及的基礎數據計算規模較大，為了優化預算編制過程，減少工程項目預算過程中出現的漏算、少算或錯算等問題，房地產企業可以充分利用信息技術開展預算管理工作，使用更先進和專業化的預算管理軟件，一方面可以在信息共享的基礎上保證各項財務信息及業務信息實時傳輸的真實性與時效性;另一方面也能夠提高預算編制效率，在規定的時間內完成預算方案的反復修改和審批工作。此外，企業還可以借助信息化平臺建立預算數據庫，設置信息實時查詢功能，為企業管理層人員的投資決策提供充足可靠的信息支持。

結語

綜上所述，對于房地產企業來說，實施預算管理是企業提升市場競爭優勢、拓寬項目效益的有效手段。因此，企業可以以項目投資為預算編制起點，通過對投資預算的戰略布局、前期規劃、編制方法、剛性控制以及績效考核等方法，貫徹落實預算方案，加強項目成本控制，提升企業利潤。

參考文獻：

[1]譚繼芳.房地產企業預算管理的困境及對策探討[J].財經界（學術版），2019（14）：61-62.

[2]黃麗娟.房地產企業財務預算管理中的問題和解決措施[J].今日財富：中國知識產權，2018（2）：150-151.

[3]賈麗芳.房地產企業預算管理困境與對策探析[J].時代經貿，2019（33）：26-27.