房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的常見問題及對策建議

賈彬

摘要：基于房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的背景，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨著許多內(nèi)部因素與外部因素的影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、投資周期較長、數(shù)額較大等特點，在日常的經(jīng)濟活動中，需要將財務(wù)管理的效用發(fā)揮出來，才能實現(xiàn)對風(fēng)險與收益的監(jiān)督與把控。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的基本特點，從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的常見問題展開分析，并以此為依據(jù)，提出完善財務(wù)管理系統(tǒng)、實施全周期財務(wù)管理、加大規(guī)模采購力度、提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)等措施，希望推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定長遠發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;財務(wù)軟件;監(jiān)督機制

引言

基于我國基本政策不斷完善、社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的背景，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機遇，逐漸成為我國經(jīng)濟市場的重要產(chǎn)業(yè)。但就實際情況分析，許多房地產(chǎn)企業(yè)中存在財務(wù)問題，例如財務(wù)制度不健全，資金監(jiān)督力度不足，注重事后管理，輕視事前、事中管理等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營建設(shè)的過程中，需要依托于合理的內(nèi)控手段，制定明確的財務(wù)管理目標(biāo)，逐步加強經(jīng)濟收支的管理。利用信息化管理的優(yōu)勢，加強財務(wù)控制力度，防范財務(wù)風(fēng)險，以此避免不必要的經(jīng)濟損失。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的基本特點

首先，基于新形勢背景，在國家與相關(guān)部門頒布新政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理難度不斷增加，面臨的財務(wù)杠桿與風(fēng)險逐漸增高。由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會受到許多不確定性元素的影響，開發(fā)的范圍與涉及面較廣，還要適應(yīng)市場經(jīng)營環(huán)境的變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理是多樣性的、錯綜復(fù)雜的，需要根據(jù)實際情況建立完善的財務(wù)內(nèi)控制度，因此形成對各項經(jīng)濟活動的控制。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)屬于營業(yè)活動期間與范圍較長的行業(yè)，由于投資成本的消耗較大，所以融資與籌資的難度也比較高。從這個角度進行分析，提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度與利用率十分重要，需要根據(jù)融資行為，合理的運用資金，資金周轉(zhuǎn)的時間相對較長，資金的回籠速度也不快。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要利用合理的財務(wù)規(guī)劃，以此提升資金的運行效率。

最后，由于我國政府頒布了房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)限購政策，對房價以及一系列的租房落戶進行了政策限制。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展瞬息萬變，與國家的基本政策掛鉤，結(jié)合國家的政策，編制戰(zhàn)略計劃，改變銷售策略具有一定的現(xiàn)實意義。例如，就當(dāng)前實際情況進行分析，房價相對較高，泡沫較大，國家利用租房落戶與限購的方式，以此抑制房價上漲的問題發(fā)生。針對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用開發(fā)小戶型的方式，進行合理的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)要將國家出臺的相關(guān)政策作為基礎(chǔ)目標(biāo)，對各項經(jīng)營活動及時調(diào)整，才能保證經(jīng)濟利潤不斷提升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的常見問題

（一）忽視成本費用管控，不重視控制程序

在房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營過程中，大部分企業(yè)都是通過土地增值，進一步獲取較高的經(jīng)濟利潤。許多房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)管理活動，都是在事后進行核算工作，并且對經(jīng)濟利潤與稅款的繳納進行計算，沒有在實際項目運行的過程中，開展成本費用的核算工作，相關(guān)工作人員對財務(wù)管理的重視度不足，導(dǎo)致預(yù)算編制不合理。基于此背景，我國提出了有效的調(diào)控政策，適當(dāng)?shù)奶岣叱杀举M用，而且與以往相比，房子的出售已經(jīng)不像從前那樣簡單，這種資金的壓力也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要提升對財務(wù)管理的重視程度，強化成本費用的監(jiān)督控制，形成健全的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運行體系，以此實現(xiàn)各個流程的控制，才能更好地應(yīng)對資金挑戰(zhàn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度不健全，落實不明確

從當(dāng)前形勢進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度不健全。由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度較快，各方面政策落實不完善，房地產(chǎn)企業(yè)中員工大部分學(xué)歷都不是很高。基于此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度不健全，也無法落到實處，與市場的要求相背離。此外，有些企業(yè)即使制定了相對周全的財務(wù)管理制度，但是內(nèi)控部門與其他部門的人員沒有很好地落實，就會出現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行流于形式化的問題，制約房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展。

（三）資金監(jiān)督力度不足，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求量較大，若管理制度不健全，很可能會出現(xiàn)財務(wù)舞弊的現(xiàn)象，影響建筑工程建設(shè)質(zhì)量，資金的整體投入與工程的質(zhì)量不成正比。此外，若資金管理流程不合理，就會導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督職能弱化，監(jiān)督部門缺乏獨立性，管理工作流于表面，無法保證會計信息的及時性與真實性。基于此背景下房地產(chǎn)企業(yè)會面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，還會出現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)率低，回籠速度慢等問題，不利于房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營活動的順利開展。

（四）注重事后管理，輕視事前、事中管理

財務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容，需要貫穿于企業(yè)的整個經(jīng)營過程當(dāng)中，并且做好事前的預(yù)測與計劃工作和事后的分析與考核工作。但就實際情況進行分析，有效房地產(chǎn)企業(yè)仍然將財務(wù)管理中心放在納稅籌劃與會計核算當(dāng)中，對于經(jīng)營決策的制定、預(yù)算計劃的編制重視度不足，導(dǎo)致無法把控各項運營活動。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目可行性分析工作的過程中，僅僅將微觀數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，沒有準(zhǔn)確地計算現(xiàn)金流量與實際收益，也沒有充分地評估項目風(fēng)險。在項目控制的過程中，僅僅是開展了簡單的收支審核工作，缺乏全面的預(yù)算監(jiān)督與控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的對策建議

（一）完善財務(wù)管理系統(tǒng)，形成各部門聯(lián)動機制

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理的運作過程中，需要建立健全的內(nèi)部控制體系。財務(wù)部門通過建立相關(guān)管理機制，增強與員工的溝通于交流，吸納基層員工與管理層提出的意見，并且聘請專門的財務(wù)管理專家，做好財務(wù)管理系統(tǒng)的評定工作，以便于及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理系統(tǒng)中蘊藏的風(fēng)險問題，還能盡早地提出整改意見，并且修補財務(wù)管理系統(tǒng)中存在的漏洞。在各個部門當(dāng)中，定期開展員工交流會，了解基層員工的需求，并且收集財務(wù)問題，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常流動。只有健全財務(wù)系統(tǒng)，才能將各個部門的協(xié)作效應(yīng)發(fā)揮出來，形成各個部門的聯(lián)動機制，才能保證經(jīng)營決策的合理性，以此達到推動房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)目標(biāo)。

（二）創(chuàng)新管理理念，實施全周期財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的整個開發(fā)過程涉及的范圍較廣，如土地開發(fā)、涉及規(guī)劃、工程承包、景觀綠化等。在實際的執(zhí)行過程中，可能會出現(xiàn)大量工程簽證變更的情況，合同執(zhí)行的結(jié)果變化也比較大。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理的過程中，應(yīng)當(dāng)以凈利潤為核心，以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與稅費清算作為全周期的財務(wù)管理理念。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)還有特有的稅種，就是土地增值稅，參與到房地產(chǎn)凈利潤的整體核算過程中。房地產(chǎn)的銷售并不是價格越高利潤就越高，而是要更加關(guān)注稅費與收入的變化情況，以此達到最初的財務(wù)管理目標(biāo)。

（三）完善財務(wù)制度，落實財務(wù)政策

基于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理背景下，需要建立科學(xué)化的財務(wù)管理制度，并且準(zhǔn)確的落到實處。在確定好財務(wù)制度規(guī)劃之后，進一步完善財務(wù)管理制度，不斷提升財務(wù)管理制度的執(zhí)行力。在實際的執(zhí)行過程中，需要保證管理人員了解制度普及的重要意義，還需要了解財務(wù)管理制度的重要性。通過加強監(jiān)督與內(nèi)控管理的方式，保證財務(wù)管理制度能有效地實行，避免出現(xiàn)財務(wù)管理制度流于施行后的問題。在現(xiàn)實管理過程中，采用精細化管理的方式，能夠更加清晰地把控企業(yè)運行環(huán)節(jié)中存在的問題，并通過開展財務(wù)數(shù)據(jù)分析來解決。此外，貫徹精細化成本管理理念，能保證財務(wù)管理的清晰性，保證數(shù)據(jù)的真實性，為企業(yè)經(jīng)營決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在落實財務(wù)管理政策的基礎(chǔ)上，對各部門員工的工作行為進行約束，以此保證財務(wù)管理工作順利開展。

（四）合理利用財務(wù)管理軟件，拓寬財務(wù)信息的應(yīng)用范圍

基于新時期背景下信息化技術(shù)飛速發(fā)展，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中也得到了廣泛的運用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的引入財務(wù)管理軟件，以此在一定程度上提升整體的財務(wù)管理效率，使員工的管理工作更加規(guī)范化、準(zhǔn)確化。通過提升整體的專業(yè)財務(wù)軟件功能模塊，在原有財務(wù)管理功能基礎(chǔ)上，增加細化財務(wù)會計核算模塊，將信息管理的功能發(fā)揮出來，減輕財務(wù)人員的工作壓力。根據(jù)相關(guān)的設(shè)定要求，企業(yè)可以結(jié)合自身的個性化發(fā)展需求，進一步制定會計核算模塊，保證會計信息的真實性與可靠性，還能及時地對財務(wù)數(shù)據(jù)進行處理。在完成信息處理工作之后，實行財務(wù)軟件使用的監(jiān)督管理工作，并啟動財務(wù)內(nèi)控程序，開展財務(wù)軟件的監(jiān)督整理工作，定期進行修復(fù)與測評，盡早發(fā)現(xiàn)財務(wù)軟件存在的漏洞，還能實行對經(jīng)營風(fēng)險的監(jiān)督與控制。利用這種有效地管理措施，將資金的利用率發(fā)揮出來，避免出現(xiàn)壞賬的風(fēng)險，不斷加快房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的速度。

（五）加大規(guī)模采購力度，嚴(yán)格控制成本費用

基于當(dāng)前經(jīng)濟形勢背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要了解國家頒布的相關(guān)政策，從源頭入手進行成本費用的監(jiān)督與控制。利用科學(xué)化管理與精細化管理的方式，實現(xiàn)開源節(jié)流的發(fā)展目標(biāo)。第一，在原材料的采購過程中，需要采用貨比三家的方式，還要保證投標(biāo)活動的公平性、公開性，與其他房地產(chǎn)企業(yè)進行聯(lián)合，開展規(guī)模化的采購。利用規(guī)模化的采購，實現(xiàn)原材料成本使用的控制，避免出現(xiàn)材料單價過高、質(zhì)量不過關(guān)的問題發(fā)生。第二，通過規(guī)模化的采購，能夠增強與其他房地產(chǎn)企業(yè)的合作，為日后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。在控制成本費用的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)內(nèi)控流程，開展成本費用的分析工作，了解各個環(huán)節(jié)的費用支出情況，還要對成本較高的環(huán)節(jié)進行改進與控制，并且加強各個環(huán)節(jié)的成本費用控制。

（六）提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，加強專項培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)在招聘員工的過程中，可以選擇綜合素質(zhì)較高的員工，保證其在做好本職工作的同時，能夠了解財務(wù)管理知識，編制合理的人才引進計劃，以此提升員工招聘的質(zhì)量。在員工入職之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要開展一系列的專項培訓(xùn)工作，使其明確加強財務(wù)管理的重要意義，還要定期地組織員工參與到講座與培訓(xùn)當(dāng)中，使其掌握先進的管理理念、投融資的重要路徑等，保證員工了解如何進行有效地財務(wù)管理，促進各項運營活動的順利進行。房地產(chǎn)企業(yè)通過開展業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型培訓(xùn)工作，能在一定程度上拓寬員工的業(yè)務(wù)知識面，還能將更多的技能傳授給員工，為其做好職業(yè)規(guī)劃，以此為企業(yè)吸引與留住高素質(zhì)的人才，保證員工發(fā)展愿景與企業(yè)的同步，將員工的工作價值發(fā)揮到最大化。

結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)的運營發(fā)展過程中，財務(wù)管理工作屬于重要的組成部分，其核心地位就在于能夠?qū)嵭袑ζ髽I(yè)各項計劃的引導(dǎo)，并且分析財務(wù)活動中存在的主要問題并利用合理的手段解決，以此達到控制財務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)目標(biāo)。在不斷提高員工對財務(wù)管理工作重視度的基礎(chǔ)上，建立健全的財務(wù)管理體系，并且合理利用財務(wù)管理軟件，拓寬財務(wù)信息的應(yīng)用范圍，實行企業(yè)成本的有效控制。在加強財務(wù)監(jiān)督力度的同時，提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人的綜合能力，以此創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟價值與社會價值，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

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