新形勢下房地產開發項目管控策略研究

李明

【摘要】我國房地產行業的發展環境越來越復雜，房地產企業面臨著新的機遇和挑戰，需要系統而全面地審視研究、適時轉換發展戰略并管控思路，以適應新的市場發展需求。隨著國家宏觀經濟的發展，高科技、互聯網、創新等經濟體量的增加和發展，房地產必將緩慢退出國家經濟體系支柱產業，房地產企業間的競爭在不斷加劇，因此，只有對房地產開發項目中的不足之處進行不斷完善，才有可能在眾多競爭中脫穎而出。鑒于此，本文主要分析新形勢下房地產開發項目管控策略。

【關鍵詞】房地產開發;項目管控;策略

1房地產開發企業面臨的新形勢

當前房地產市場發展受宏觀經濟、社會發展、行業調控、金融政策等方面的影響較大。宏觀經濟方面，國際形勢復雜，穩中承壓，房地產行業由高速增長轉向穩健增長，行業集中度將進一步提升;社會發展方面，在國家持續推動城鎮化進程中，一線、二線城市中長期仍有較大發展空間，三線、四線城市人口外流壓力大，購買主體抗風險能力較弱，管控消費預期也成為房地產風險管控的重點;行業調控方面，國家將繼續堅持“房住不炒”的定位，各地因城施策，逐步降低對土地財政依賴，“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標仍將持續;金融政策方面，房地產金融風險、局部地區政府債務風險、流動性風險等成為風險管控的核心，行業融資持續偏緊，房地產開發企業將出現資金鏈緊張甚至斷裂的危險，房企加速周轉需求提升。

綜上，房地產企業經營壓力與日俱增，迫切需要重新審視，轉變房地產管控思路，調整自身經營策略。

2房地產開發項目管理的主要內容和有關特征

房地產開發項目的相關管理體系中，按項目開發的階段可以分為：項目產品研發設計階段、開發項目產品建設銷售階段、交付及招商運營階段三個階段。

首先在取得項目開發權后，開發管理人員需要對項目地塊進行詳細調研，對項目市場定位、產品業態和客戶群進行定位分析，對政策進行有效的分析，對項目的初步配套、個性化研究、產品組合、套型進行階段性研究，從而完成初期概念方案，并完成初步投資分析，同步進行建筑、景觀、結構、安裝、營銷包裝、室內各專業的深化設計研究，并通過報批報建完成開發建設第一個階段的工作。開工建設啟動，在建設初期，應對產品的施工圖設計進行更專業的深化、細化設計管理，對主要的材料、設備、工藝標準進行詳盡準確的設計完善，設計階段控制著建設成本變動的80%，因此在設計階段就要制定好產品的定位標準，對含鋼量、混凝土含量等影響到造價變化的部分需要給設計院提出準確要求。在與承包方的招標管理中涉及到材料、設備、建造工藝工法標準、施工質量、執行的規范、進度要求、造價等進行詳盡的要約，并對施工過程的配合管理、材料設備檢測鑒定、成品保護、完成施工任務的各項措施及費用、勞動力成本、民工社保等進行明確清晰的約定，對房地產開發項目的整個工程進行全面的掌控，在施工過程中更需要協同監理方對材料設備見證取樣、對工程文明施工管理和工藝工法樣板領先進行嚴抓嚴控，同時對工程的質量和安全施工聘請第三方進行專業評測打分，并將此納入雙方合約管理，將項目做到盡善盡美的程度。

3新形勢下房地產開發項目管控現狀

3.1前期相關準備工作不足

房地產開發企業在取得一個目標項目開發權之后，可以正式啟動目標項目的前期準備工作，如公司注冊、開發資質辦理、銀行賬戶設立、人員招聘、設立辦公場所、項目的周邊地質條件地形地貌的勘測、設計要點的申領、政策和配套等外部條件的獲取、當地環境和文物等考古，市場的評估等，只有這樣通過系統具體的了解和充分的準備之后，才可以根據具體的情況作出設計的定位和提資，才能為后期項目的開展提供一定的保障。但是許多的房地產企業在開發的前期階段并未作出充分的準備，而草草啟動，勢必對項目的總體的定位和策劃做出偏離的判斷，為后期的銷售和收尾交付運營帶來巨大的隱患。

3.2過于追求利益至上，忽略社會利益

為控制房屋投資熱潮，限購限價的政策，房地產開發項目已進入合理利潤時代，因項目的溢價空間被鎖定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是項目的設計降低建設標準、嚴格控制設計階段的建設成本，其次是在招投標階段進行刻意壓價，承包方承接項目的利潤壓縮、風險加大，承包方同樣在施工的過程中降低了相關的標準，追求低成本，增加了安全隱患的系數。更有甚者房地產企業為了能夠以最大程度的降低相關方面的成本，獲取最大的經濟收益。

3.3工程驗收制度不夠完善

房地產的相關部門對驗收合格的工程檢驗完以后，就認為與該項目沒有關系了，可以投入到下一個的工程項目當中去，但是，這樣就會造成一時的假象。因此，需要對工程進行實時的跟蹤與檢驗。

4新形勢下房地產開發項目管控策略

4.1策劃階段的管理

房地產項目的開發建設是一個系統性工程，需要提前做好策劃準備工作，而在這個階段，無論是土地的掛拍還是方案的設計，都需要投入大量的資金，因此策劃準備階段在房地產開發項目中很多時候也會被稱為純投入階段，這個階段只有資金的投入而沒有相應的盈利收入，企業的現金流出量非常巨大。從現金流量的角度對策劃階段的房地產開發項目管理進行分析，主要是針對土地掛拍、開發策劃以及方案設計等的管理，在項目開發前期，必須就土地采購所需的現金進行預測，做好土地現有價值和未來銷售收益的全面細致分析，配合有效的分析，確定當前土地采購現金流出給未來房地產銷售環節帶來的利潤。市場經濟環境下，房地產開發項目管理需要做好現金流出成本及風險的合理衡量，為房地產項目銷售所能夠產生的現金流入能力提供保障。配合切實可行的管理手段和管理措施，房地產企業能夠在開發項目的策劃準確階段，實現對風險的有效規避和防范，減少風險可能帶來的損失。在這個階段，要做好整個項目現金流量預測，包括流入和各項流出，并具體細分到每個月。確保在開發前測算出整個項目的利息支出，后期實施過程中，以此為目標，確保利息不超標，以便及時有效控制整個項目的現金流量。

4.2建設階段的管理

房地產開發時不要只考慮經濟收益和進度快慢，要依據企業制度和設計要求規范操作，確保建設質量的前提下盡可能提升建設速度縮短工期，一定要注意建設狀況和周遭環境的協調性。另外我國政府不會過于干涉房地產市場，市場自身的調節功能為主，必要情況下政府會實施一定的調節措施，引導市場更好的發揮調節功能。工程監管工作涉及建設的整個期間，監管人員要密切關注重點，不放過細節之處，發現建設中的問題及時反饋給建設企業，督促其整改。

要加強對采購人員的管理，因為對于房地產企業而言，原材料的采購起著至關重要的作用，所以在進行采購的分配工作中約定要有一套完善的流程，在選擇時一定要選擇性價比較高的原材料，杜絕劣質的原材料應用于施工當中，好的原材料對項目質量的提升有著決定性的作用。

在施工現場我們可能會遇到各種的問題，但絕大多數問題是可以提前避免的。在施工前，要對工作人員對于此次工程進行告知。同時，各部門之間要默契地配合，清晰明確地對工人的工作任務進行安排，從而做到有條不紊。除了人員安排以外，還有機器設備的檢修、物料的分發統計等等，都需要進行嚴格的檢查與管理，從而提高整個工程的效率，做到高效性、準確性。

4.3銷售階段的管理

房地產開發項目竣工驗收完成后，就會進入銷售階段，通過產品銷售將絕大部分資金流出轉化為資金流入，同時也可以借助相應的經營銷售活動，促進房地產開發項目盈利局面的形成。為了保證盈利效果，在銷售階段，必須切實做好房地產開發項目管理工作，借助合理有效的經營手段，對前期投入的資金進行回收，實現現金流量從負數形式到正數的轉變。如果從現金流的角度對房地產開發項目管理進行分析和探討，必須將關注的重心放在銷售模式等內容的管理，確保現金流流入量能夠得到最大限度的提高。此外，在本階段中，需要注意稅費的現金流出對項目現金流的影響。通過有效的管理，房地產開發項目中的現金可以得到持續流入，實現盈利的最終目的。

總之，市場經濟環境下，我國的城鄉一體化進程持續加快，房地產行業得到了前所未有的發展，而在房地產開發項目中，現金流管理會影響項目整體的發展，必須得到足夠的重視。對于房地產開發企業而言，應該從開發項目的實際情況出發，把握好現金流量的動態信息，做好投入資金的合理調度和管控，對財務風險進行規避和化解，做好現金流量的控制，切實提高資金使用效率，減少資金浪費問題，為房地產開發項目的穩定健康發展奠定堅實基礎。

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