房地產項目投資風險及其防范措施

劉洪琿

摘? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 要：近年來，房地產項目正隨著人們生活質量的提升而逐漸發展起來。許多較為繁華的城市的房屋價格已經越來越高，因而房地產項目投資也成了許多投資者都重視的一類項目。但凡事都有兩面性，高回報的同時也就意味著高風險，房地產項目投資風險相較于其他投資項目而言是很高的，本文便就其風險及其防范措施進行討論。

關鍵詞：房地產項目;投資風險;防范措施

從目前我國的房地產項目的發展來看，整體的投資現狀還是存在很大的風險的。許多地區房價都已接近“天價”，對于真正想要購房的人，許多樓盤的價格都使其望而卻步。而作為房地產投資者也面臨著極大的投資風險，盈利與虧損可能就在一瞬間改變。針對房地產投資的特性，相關的投資人員也應該對其風險有一定的防范措施。

1.房地產項目投資的特點及類型

1.1房地產項目投資的特點

房地產投資是指一些投資的企業家或資本家通過對樓房的買賣從中獲取利益，并且可由國家或個人對其進行經營和利用。綜合來看，房地產項目投資主要特點：第一，從房地產項目投資的本質特征出發，與其他的投資項目相比，房地產項目的投資更具有對于資金的依賴性。這也與其本身的物理特征以及經濟特征有關，由于其表現形式為具體的樓盤，所需資金較大并且可以將其樓盤用于許多不同的方面如建設為居民住所、商業區以及用于商多的寫字樓等。而在這些選擇以外的變為盈利較少的，因此投資者們一般不會做除了居民住所、商業區以及用于商務的寫字樓以外的選擇。這便使得整個的房地產投資產業結構很單一，競爭力較強。并且在投資者對于房地產進行利用時，很少會將其建設為盈利較少的項目，這也需要國家對于整個房地產的利用進行平衡和調整。第二，從房地產項目投資的社會地位來分析，房地產項目具有很強的社會關注性的特點。由于房地產項目的投資者是將財款用于收購樓盤，因此與其他投資相比更具有保障性，也就更加容易籌集資金。相關的金融機構對于這類項目一般也會更加支持。并且，由于房地產項目是關系到民生大計的項目，因此國家以及政府也會對這類項目的投資更加重視。會通過政策等方面的行政手段對于不同時期下房地產走勢進行一定的調整，制定不同的政策條款。這便使得它具有較高的支持率以及受政府的政策影響較大的特性。第三，房地產項目還具有地產本身的固定性和高風險性。房屋相比于其他投資項目，耗費的資金更為巨大，并且其利潤與投入的本金相比也很為渺小，這也導致了房地產項目的回收期長。且其受自然的因素影響較大，可能會由于一些極端天氣而對其進行損壞。

1.2房地產項目投資的類型

房地產項目可以分為很多類型，并且其劃分方法也有很多種，我國的房地產投資者一般按其所屬的房屋用處來劃分。按此方法將房地產分為商業房、住宅房以及工業房三種。商業房主要是建立在較為繁華的地段用于人們教育或休閑娛樂的，這類房地產在我國房地產項目投資中占有較大的比重。這類房地產一般都具有較高的效益，可以建設成為商場、教育機構、旅店等地方。但這類樓盤對于地點具有很高的要求，需要其位于城市中較為繁華的中心地帶或者交通便利的地區。但較為繁華的商業地段所具有的樓盤數目是有限的，因此為了爭取到較為繁華地段的樓盤建造成商業區，投資者們往往要花費比尋常路段更多的資金，相應地其風險也就越高。即便如此，這類房地產還是因為高利潤而吸引許多的投資者，好地區的樓盤向來是房地產項目投資者的必爭之地。但近年來，住宅房也逐漸地被房地產項目投資者們重視起來，究其原因還是中國人口的增長，房屋的需求量也變得越來越多。而住宅房一般注重的是交通狀況以及周圍環境，這在很大程度上影響著樓盤的銷售程成效。投資者們要注意住宅房的建設地點以及其建設的時間，這類樓盤具有較高的流動性并且便于管理。從目前我國的購房形勢來看，住宅房總體處于供不應求的狀態。如北京、上海這類年輕人較為熱衷的打拼之地的房價更是被炒到了難以想象的天價。在這類地方進行住宅類房地產項目的投資一般都會有一定的盈利，但狼多肉少的局面也是很明顯的，投資者對于此類地區的樓盤也很難競爭到。而工業房相比于前兩類則具有較少的成本。這類房地產對于地點也沒有很嚴格的要求，一般位于郊區。這類房地產項目并不很受投資者的青睞。由于其相較于前兩種類型而言具有較少的利潤，并且隨著科技的更新其廠房的更新也較快，存在著一定的被更新替換的風險。

2.房地產企業存在的問題

2.1企業預算管理模式不科學

如今，許多科技水平已經可以達到相應的要求。許多房地產企業利用計算機和網絡技術對財務信息進行存檔，整合處理可以提高財務預算管理的整體效率。將財務數據進行整合，建立數據庫，進行整體的數據處理更加方便。并且由相關人員制定較為完備的財政預算方案，保證整個過程有序進行。但是許多房地產企業的預算的去處不夠明確，存在著一些人私自動用資產的情況。而在整個投資過程中，預算管理是最初的一步，也是最重要的一步。萬事開頭難，做好了對于整個投資的預算管理，便使得整個項目有了一個較為具體的方向。并且也會在一定程度上解決由于資金不夠充足或者資金利用不合理而引發的一系列問題。對于這方面人才的選拔也是至關重要的，預算管理是一門很深的學問，能夠將每一份資金都進行合理預估，并且進行總體掌控是很必要的。預算管理主要是對整個房地產投資項目進行計劃和預算，即通過戰略澄清，明確下一個年度的業務計劃，包括經營目標，管理體系發展以及各個運營領域的目標和關鍵舉措。并且相關人員也要明確經營責任，通過預算，使得每一顆粒度的收入、成本和費用能落實到企業的具體業務上。

2.2資產管理體系不夠完善

企業在對于房地產投資項目進行資產管理時，應該在進行實質性的管理前有一定的管理體系。要設立相關部門對于資產進行分類，了解各個資金的流向，掌握整體的資金鏈。與預算管理體系有效地結合，讓投資資金能夠被利益最大化地利用。這也就要求企業在投資前要先設立好負責資產管理的工作人員。這類工作人員也需要有一定的基礎，要具有此方面相關的知識，能夠對于整體資金有一個好的掌控。在這個過程中，負責管理資產的工作人員的能力起著決定性的作用。企業對此一定要多加重視，可以先設立一些實習生，通過他們的具體表現進行選舉。多舉辦一些模擬資產管理的培訓或比賽，提高管理人員的工作能力。房地產企業常常沒有很為成型的具體的資產管理體系，許多負責管理的人員在對工作資產進行管理時，也無法依據正規的管理制度。對于工作人員要賞罰分明，目前有些國內的公司的人員管理制度存在一定漏洞，這就讓一些員工有了一些不認真的工作態度，正所謂沒有規矩不成方圓，房地產企業員工的工作認真態度取決于具體的資產管理制度。

3.房地產項目投資風險防范措施

3.1構建企業風險防范評價體系

凡事都有兩面性，雖然在房地產項目中機遇很多，但企業對其所含有的風險應更加重視。政府對于房地產政策的相關變革自然會使企業面臨的風險大大增加。房地產企業應該對于風險有一定的警惕性，并且在資金的使用以及管理方面有較為正式的流程。信息時代，信息要素傳播、處理以及反饋等功能速度更加快速，房地產企業如果不能積極利用外部和內部的信息，將會給房地產企業決策環節到來不利影響。而在知識時代，這些環節體現的都并不明顯，主要體現的便是其對于資本的不確定性。

3.2做好房地產項目投資風險管理

目前房地產企業的投資者在進行投資前一定要先對于項目的預算進行一定的預測和管理。如今，許多科技水平已經可以達到相應的要求。利用計算機和網絡技術對財務信息進行存檔，整合處理可以提高財務管理的效率。一旦發現賬目出現作假，從中賺取錢財的行為，企業管理理人員要及時發現并找到相應的報賬人和該方面的責任人，認真查出賬目問題是故意作假還是不經意的報賬失誤，一旦發現是故意作假，立刻對相關報假賬人員進行嚴肅處理，防止類似現象再次發生。將財務數據進行整合，建立數據庫，進行整體的數據處理更加方便。ERP技術在數字化的財務管理方面也占據著重要地位。ERP系統對于工作人員的業務熟練程度要求比較低。若采用原始方式，需要工作人員對于業務很熟悉才能減少錯誤，而這種方式則是利用數據庫進行記賬，操作較為簡單。

結語

房地產項目的投資猶如雙刃劍，與高收益同行的便是高風險。企業一定要做好對于房地產方面的風險預估，提前做好應對措施。促進我國的房地產發展。

參考文獻：

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