淺析棚戶區改造貨幣化安置對房地產去庫存的作用

曹榮

【摘要】完善處理房地產庫存是當今社會供給側改革進程的重要內容，對我國經濟的健康發展發揮著至關重要的意義。當前，我國主要通過提高人口戶籍城鎮化率、改革住房制度、積極發展租賃住房市場、棚戶區改造貨幣化安置以及鼓勵房地產商適時調整階段性營銷策略等多種策略來消化房地庫存;其中，棚改貨幣化安置是打通商品房與保障房庫存的直接通道，能夠有效地消除房地產庫存。只有大力推行棚改貨幣化安置，才能夠促進房地產市場的有序發展。

【關鍵詞】棚改;貨幣化;房地產;庫存

房地產是促進我國積極發展的支柱產業，其不僅能夠拉動投資，而且也有利于全面提升國民經濟水平。然而，這些年來由于地方政府與企業的雙向拉動引起了房地產商投資過度的情況，從而導致我國的商品住房明顯過剩。因此，各地政府必須大力推動棚改貨幣化安置進程，從而有效地消除房地產庫存?；诖?，筆者對貨幣化安置在除去房地產庫存中所起的作用及其動貨幣化安置的相關策略進行了總結，以期為房地產市場的有效發展提供有價值的參考。

1、棚改貨幣化安置的優勢

棚改貨幣化指的是在改造棚戶區住房的過程中于等值交換的基礎上為被改造住戶提供相應的政策支持，由被改造戶與當地政府簽訂貨幣補償的相關協議，并由被改造戶自主選擇自行購買商品房、政府安排購買住房或政府集中購買住房。這種安置方式能夠有效地借助市場化措施來為低收入群體解決住房方面的困難[1]。

與實物安置不同的是，貨幣化安置具有以下優勢：①能夠滿足被改造戶安置的多樣化需求情況，經濟水平較高、有改善性安置需求的被改造戶可以依據個人喜好來自由選擇社區位置以及房源以提升自己的居住品質;②無購房需求的被改造戶可以不進行購房，而是選擇補償貨幣以用于投資或消費;③可以有效地將安置周期縮短以加快棚改速度，從而提升所供應的保障性住房的整體質量;這樣一來，購買現房的被改造戶可以立即入住，不僅加快了棚改區的征地拆遷速度，而且也緩解了當地政府的安置壓力;④能夠將現存的商品房直接消化掉，不僅改善了資源浪費，而且也緩解了新建商品房所造成的庫存與資金壓力[2]。

與此同時，棚改貨幣化安置也有一些不足之處：①為了確保住戶能夠買到與原有住宅面積等大的商品房，用于拆遷安置的補貼費用要比實物安置多出30%以上，從而增加了當地政府的財政壓力;②由于簽訂征收拆遷協議后就得及時付款，從而使得政府的一次性補貼資金需求量較大;③接受貨幣化安置的住戶未必一定會購買商品房，其中有些住戶僅僅購買少量的商品房或者甚至不購買。

2、棚改貨幣化安置在減少房地產庫存中的使用效果

以往的棚改政策為實物安置模式，對于拆遷戶所補償的貨幣較少。隨著棚改范圍及其進度的不斷擴大，使得商品房庫存急需消化。為了解決這一問題，住建部見近年來逐漸加大了對于棚改戶進行貨幣化安置的比例。貨幣化安置是減少房地產庫存的有效方式，能夠在最短時間內取得最好的效果[3]。最近幾年，棚改范圍及其數量都出現了明顯的增加，且貨幣化安置的住戶比例越來越高，商品房庫存的消化面積也越來越多。此外，各地政府依據扶貧政策對部分異地搬遷的棚改戶也采取了貨幣化安置，從而消化了很多的商品房庫存。近年來隨著開行對棚改的大力支持，使得對于棚改戶的貨幣化安置取得了顯著的成效;加之政府對貨幣化安置實施策略的不斷完善，使得貨幣化安置取得了政府與棚改戶兩者都滿意的雙贏效果。

3、對于棚改戶貨幣化安置的有關建議

為了大力推進棚改戶貨幣化安置的進程，各地政府、相關部門以及銀行等方面都必須進一步完善棚改戶貨幣化安置的政策與措施，務必要多策并舉并依據當地情況選擇政策的側重點，各方面必須形成合力共同為消除房地產庫存出謀劃策。接下來筆者將提出以下幾點建議：

第一，相關部門應該制定對于棚改戶貨幣化安置政策的指導性文件，務必要政策方面控制好消化時間長、房地產庫存較多的新建安置房的數量，棚改必須始終堅持貨幣化安置政策，并且還需將易地搬遷的扶貧戶納入到棚改戶貨幣化安置的整個范圍當中。

第二，各地政府應該必須要完善貨幣化安置的政策措施，力爭全面實現以購代建的效果，并且要提升棚改戶貨幣化安置當中的拆遷面積與當地的補助標準、引導棚改戶接受貨幣化安置政策以改善自己的居住環境[4]。同時，各地政府還要制定由政府購買住房服務的有效管理策略，以便快速啟動當地政府購買服務的相關工作，要引導房地產商及時對營銷策略予以調整并降價出清，從而為接受貨幣化安置的棚改戶提供充足的優惠。

第三，商業銀行應該出臺一些能夠對消除房地產庫存起到支持作用的信貸政策與措施，國有商業銀行必須積極配合棚改地區實施貨幣化安置政策，對有改善型需求的棚改戶要提供優惠性的住房貸款按揭服務[5]。同時，商業銀行應該在貨幣化安置中提供政府集中購買的房地產開發商提供相應的信貸支持。

第四，開行應該積極完善棚改地區貨幣化安置的政策規定，具體要做到以下幾點：①全面完善棚改地區貨幣化安置與商品房庫存之間的相關制度與銜接策略，建議采取個性化的信貸政策、增加對棚改地區貨幣化安置信貸方面的定向投放并對棚改區的貨幣化安置項目提供優先支持。對于消化時間較長或商品房庫存數量較多的市縣，必須嚴格控制好新建棚改區實物安置的居住項目;②各地政府應該合理提升舊城與城中村改造項目當中貨幣化安置政策的拆遷標準，要適當提升對貨幣化安置住戶比例達到50%以上的棚改區項目的貸款額度;③地方政府在確保主力銀行社會地位的同時要全面加強與商業銀行以及農業發展銀行之間的合作，同時要對銀行貸款模式進行積極研究與改進以發揮出商業銀行與農業銀行各自的貸款優勢，從而起到共同支持棚改以及共同承擔信貸風險的作用。

結語：

房地產業不僅在對相關產業鏈的帶動能力方面明顯超過了工業制成品，而且在對國民經濟水平的貢獻方面也遠超其他行業。然而，由于這些年來房地產上的投資頻率持續放緩使得待售面積有增無減，從而導致房地產庫存量減少程度很不理想，不僅引起了房地產產業鏈產能過剩的現象，而且也給當地財政施加了一定的負擔。貨幣化安置是減少房地產庫存的有效方式，能夠及時地實現政府滿意、住戶滿意的雙贏效果，從而能夠在最短時間內取得最好的效果。因此，各地政府務必要不斷完善貨幣化安置的有關政策與策略。

參考文獻：

[1]黃克謙.淺析棚戶區改造貨幣化安置對房地產去庫存的作用[J].開發性金融研究，2019，15（21）：161-162.

[2]賀良，張淑紅，張筱蒙.進一步推動房地產去庫存的政策措施[J].經濟研究參考，2018，32（14）：111-112.

[3]謝群良.對益陽市棚改貨幣化安置的調查與思考[J].金融經濟，2018，19（14）：178-179.

[4]王茜.淺析宜春市商品房去庫存舉措對市場的影響[J].中國房地產業，2018，21（9）：87-88.

[5]張婷婷.關于棚戶區改造中貨幣化安置方式的創新實踐研究——以國家開發銀行棚改貸款為例[J].西南金融，2015（6）：42-44.