后地產(chǎn)時(shí)代居民資產(chǎn)配置趨勢(shì)

趙耿華

根據(jù)央行2020年上半年公布的數(shù)據(jù)，中國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)的投資比例高達(dá)70%，而股票類(lèi)資產(chǎn)只有3%。這種配置的嚴(yán)重偏離，與過(guò)去20年的大類(lèi)資產(chǎn)表現(xiàn)是分不開(kāi)的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：自2000年以來(lái)的20年間，中國(guó)房地產(chǎn)、股市、大宗商品、債市的年化收益率分別為7.9%、6.1%、2.9%和3.8%。

房地產(chǎn)的超額收益率與中國(guó)城鎮(zhèn)化率快速提升恰恰是吻合的。這種現(xiàn)象不難理解，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的供需原理去解釋?zhuān)┬桦p方?jīng)Q定價(jià)格，當(dāng)需求快速提升而供給跟不上時(shí)，價(jià)格持續(xù)上行，具體表現(xiàn)在大量農(nóng)村人口涌入城市購(gòu)置房產(chǎn)，而終端供給受限，導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上行。

未來(lái)，伴隨著國(guó)家步入城市社會(huì)時(shí)代，房地產(chǎn)整體需求進(jìn)入平穩(wěn)階段。同時(shí)需要指出的是，從人口增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)對(duì)地產(chǎn)有剛需的人口占比在持續(xù)下降。因此，隨著終端需求穩(wěn)定甚至小幅萎縮，房地產(chǎn)價(jià)格的上行動(dòng)力必將明顯減弱。站在財(cái)富配置的天然逐利性角度，在房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度不足的情形下，其作為國(guó)民財(cái)富主要載體的階段也必將成為歷史。

但是，對(duì)于大多數(shù)人而言，生存和生活的總體花費(fèi)額度總是有天花板的，多余的“閑錢(qián)”必然會(huì)再選擇一個(gè)出口。那么，如何去規(guī)劃后地產(chǎn)時(shí)代的家庭資產(chǎn)配置？不妨選取具有代表性的兩組數(shù)據(jù)來(lái)增強(qiáng)直觀的認(rèn)識(shí)。

第一組數(shù)據(jù)：作為全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體代表的美國(guó)。從1802年到2012年的長(zhǎng)達(dá)210年間，美國(guó)的股票、長(zhǎng)期國(guó)債、短期國(guó)債、黃金、美元的年化收益率分別為8.1%、5.1%、4.2%、2.1%、1.4%，美股的長(zhǎng)期收益率遠(yuǎn)超過(guò)其他大類(lèi)資產(chǎn)。與此對(duì)應(yīng)，2018年，美國(guó)居民在房地產(chǎn)、權(quán)益資產(chǎn)、固收類(lèi)產(chǎn)品的配置比例分別為27%、33%、40%。長(zhǎng)達(dá)220年的長(zhǎng)期數(shù)據(jù)闡明了這樣一個(gè)道理：當(dāng)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展時(shí)，股票投資作為直接支持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的融資方式以及優(yōu)質(zhì)企業(yè)的“陪伴者”，理所當(dāng)然地獲得源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和優(yōu)質(zhì)企業(yè)回饋的超額收益。

第二組數(shù)據(jù)：作為專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)的主權(quán)財(cái)富基金。主權(quán)財(cái)富基金是指一國(guó)政府通過(guò)特定稅收與預(yù)算分配、可再生自然資源收入和國(guó)際收支盈余等方式積累形成的，由政府控制與支配的，通常以外幣形式持有的公共財(cái)富。財(cái)富管理，大到一國(guó)，小至一家，本質(zhì)上沒(méi)有太大區(qū)別，只不過(guò)主權(quán)財(cái)富基金更多通過(guò)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行管理，專(zhuān)業(yè)化程度更高，長(zhǎng)期穩(wěn)定性也會(huì)更強(qiáng)。結(jié)合全球35家主權(quán)財(cái)富基金的數(shù)據(jù)，從2002年到2018年，權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)在其總資產(chǎn)的占比從37.4%提升至38.5%，作為最大的單項(xiàng)資產(chǎn)的同時(shí)，仍然呈現(xiàn)逐步上升之勢(shì)。

上述兩組數(shù)據(jù)分別從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的市場(chǎng)表現(xiàn)、居民財(cái)富配置方式以及專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的長(zhǎng)期視角去提供一種資產(chǎn)配置的參考。從長(zhǎng)期收益率角度而言，股票領(lǐng)跑各類(lèi)資產(chǎn)，當(dāng)仁不讓地成為長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者的第一選擇。考慮到股票投資的專(zhuān)業(yè)性，民眾在資產(chǎn)配置中把固定收益類(lèi)放在第一位，但其股票投資占比也達(dá)到了1/3，并且明顯超過(guò)了房地產(chǎn)的比重。

展望未來(lái)，中國(guó)以消費(fèi)和科技為代表的新一波經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能正在醞釀，GDP持續(xù)增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)依然值得期待。再加上政府各種讓利減稅的力度加大，居民可支配收入有望延續(xù)目前的上升態(tài)勢(shì)，居民財(cái)富的不斷壯大是一個(gè)客觀趨勢(shì)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)跟過(guò)去20年發(fā)生了根本性變化，市場(chǎng)剛需力量的衰減將降低房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上行的內(nèi)在動(dòng)力。結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)，金融資產(chǎn)特別是權(quán)益資產(chǎn)將成為居民財(cái)富的重要載體。