不動產非公證繼承（或受遺贈）登記之我見

關莉

摘要：簡述不動產繼承登記（或受遺贈，以下所述“繼承”均包含受遺贈）依據的歷史沿革，剖析不動產非公證繼承登記的好處及操作難點，提出不動產非公證繼承登記的實施建議，以期使不動產登記機構能夠在最大限度降低登記風險的前提下早日將國家非公證繼承登記政策帶來的好處惠及全體相關登記申請人。

關鍵詞：不動產;非公證繼承;繼承登記

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0053-55

收稿日期：2020-05-20

1前言

不動產繼承登記系不動產轉移登記大類別下的一個子業務，是一種重要的不動產轉移登記形式。因涉及的不動產標的價值普遍較大、涉及的不動產本身大多體現了一定的年代性和家族情懷、繼承人認定較為復雜等原因，一直屬于不動產登記工作中的難點及熱點問題。

在2016年不動產登記部門成立前，原房屋登記部門在辦理繼承登記時，要以申請人出具的繼承公證書或生效法律文書作為登記前置要件辦理登記。隨著《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》等法律、法規的出臺并開始實施，申請人有了更多選擇：既可以通過公證及法律途徑提供公證書或生效法律文書辦理登記，也可以選擇“非公證繼承登記”的方式申請登記。

任何一個新鮮事物能夠登上歷史舞臺都是時代的產物，一方面有它的歷史必然性和重要作用，另一方面在實踐操作中也必須會遇到各種困難。本文希望通過追溯繼承登記的歷史沿革，對非公證繼承登記進行全方位解讀與剖析，使不動產登記機構在最大限度降低登記風險的前提下早日將國家非公證繼承登記政策帶來的好處惠及全體相關登記申請人。

2繼承登記依據的歷史沿革

2.1模糊要求階段

上世紀八九十年代，是我國經濟社會法律體系建立健全的時期，彼時全國各地在進行繼承登記時并無太多法律依據可以遵循和借鑒。1984年10月，《繼承法》正式在我國實施，該法第17條規定：“公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理”。同年，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若千問題的意見》中認可了公證遺囑的效力優先性。基于此，當時大多數登記機構在辦理繼承登記時會建議申請人辦理公證后再做登記，北京房產局更是聯合司法局下發了強制辦理公證的通知，明確了公民需要辦理公證的范圍包括繼承公證。

2.2強制公證階段

1991年8月31日，司法部、建設部聯合出臺了《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》（司公通字[1991]117號），該通知明確規定：“繼承房產、應當持公證機關出具的繼承權公證書和房產所有權證、契證到房地產管理機構辦理房產所有權轉移登記手續”。至此，我國登記制度正式開始了把繼承公證書作為繼承登記必要前置要件的階段。此后，2008年《房屋登記辦法》以及2012年《房地產登記技術規程》的出臺，也更加明確了公證在繼承登記中的強制性要件要求。

2.3自由選擇階段

2015年3月1日，由國務院頒布的《不動產登記暫行條例》正式在我國開始實施。2016年1月1日，《不動產登記暫行條例實施細則》頒布并實施。其中第14條規定：“因繼承、遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書”。同年5月30日，《不動產登記操作規范（試行）》發布，該規范1.8.6條詳細規范了非公證繼承的申請材料、受理及審核要點、詢問事項等。同年7月5日，司法部發布《關于廢止<司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知〉的通知》（司發通[2016]63號）。至此，時隔25年，公民辦理繼承登記時不再被要求強制公證，可以根據需要選擇公證、法律訴訟或是申請非公證繼承。

3非公證繼承登記的好處與操作難點

3.1非公證繼承登記的好處

一是節約登記申請人成本。眾所周知，各地公證機構在辦理公證時會按當地政策對所需公證的不動產收取一定的費用。在強制公證的情況下，這筆費用顯然要算在登記申請人的頭上，這與目前國家對不動產登記收費所倡導的按件收取、能減則減、能免盡免的政策理念顯然是相悖的。因此，申請人選擇非公證繼承的方式辦理繼承登記，第一個好處就是將會省去一筆不小的公證費用。

二是化繁為簡。在強制公證時代，申請人在辦理繼承登記時，首先需要先去公證機構辦理公證并取得公證書后再到登記部門申請登記。那么在繼承登記過程中，一方面可能會由于前置的公證流程消耗大量時間;另一方面由于公證與登記分屬不同部門，申請人可能會在公證和登記過程造成重復提交材料等情況。而非公證繼承登記，實際是將原公證部門處理繼承公證的職能和登記部門的登記職能整合到一個部門，這對于申請人來說，實現了進一個門、提交一套材料即可完成登記，顯然更為方便快捷。

3.2非公證繼承登記的操作難點

非公證繼承登記對于登記申請人來說，既方便又省錢。但對于登記機構來說，卻面臨著不大不小的挑戰。

首先，增加了登記機構的登記風險。繼承權確認本身就是一個專業性較強、工作量大、具有潛在權屬爭議的工作。而登記機構在此前處理繼承登記業務時對申請人繼承權的確認都是依據公證書和生效法律文書來判定的，在處理非繼承登記過程中，不論是專業能力、業務嫻熟度還是實踐經驗，都有待提升。而《物權法》又明確規定了登記機構因自身原因導致錯誤登記是有賠償風險的。因此，如何防范登記風險是最重要的操作難點之一。

其次，對登記機構的人員配置提出了更高要求。由于繼承權的確認涉及到的法律知識非常廣泛，尤其是遇到一些復雜的歷史遺留問題更是需要謹慎對待。登記機構每天面對的登記業務有上百種，業務量很大，登記人員精力有限。因此，最好是有一支經過專業培訓的隊伍專門處理涉及到非公證繼承登記的業務，以便在保證登記質量的前提下提高登記效率。

4非公證繼承登記實踐操作建議

如前文所述，既然非公證繼承在實踐操作中存在諸多難點，那么在實際工作中如何操作才更合理呢？筆者歸納各地經驗做法并結合相關法律政策提出如下建議。

4.1加強登記機構自身隊伍建設

一是可以聘請法律顧問為不動產登記人員進行專業培訓，同時以解決常見問題和疑難問題為出發點，定期開展內部專項業務培訓;二是可以與公證部門建立常態化溝通機制，邀請公證人員為登記人員做現場指導;三是可以在不動產機構內部建立一支獨立且專業的隊伍專職負責非繼承公證登記業務;四是可以開展獨立的的非繼承公證業務會審機制，以最大限度降低登記風險。

4.2積極建立不動產登記保險制度

積極建立不動產登記保險制度，為登記人員購買保險也是降低非繼承公證登記風險的重要手段之一。雖然我國保險制度起步比較晚，不動產登記保險制度發展相對較慢。但仍不乏南方一些城市早有探索實施，如張家港、蘇州等地。各地可根據自身情況積極建立符合自身需要的不動產登記保險制度。

4.3探索繼承公證業務外包等多元化服務方式

鑒于原負責繼承權確認的公證部門本身已經具備較強的專業能力，并在長期實踐中總結出了一整套實踐經驗。如何既能讓原有經驗繼續充分發揮作用，又符合現行政策需要，也是實現非公證繼承登記的一個解決思路。如廣州、浙江等地有些地方已經采取了將繼承公證通過政府招標購買方式外包給專業化團隊的方式，這顯然為我們打開了一種全新的思維模式。這種方式既能起到節約申請人公證費的目的，也降低了登記機構的風險。當然，能否實施還是要考慮各地的財政狀況和實際情況。

5結語

國家任何政策的提出與修改，一定是經過反復論證得出的重要結論，必定是從大局考慮最符合現階段發展需要的重要舉措。正如非公證繼承登記的提出，既體現了我國將“放管服”改革推行到底的勇氣，也體現了政府為減輕申請人經濟負擔所做的努力。

作為政策執行機構，面臨的困難與挑戰是暫時的，得到的益處卻可能是永久的。如何在不違反相關法律規定的前提下，在保證自身安全的前提下，通過多種途徑確保國家政策所要達到的目標得以實現才是我們為之努力的方向。相信不動產非公證繼承登記經過前一階段的磨合和實踐，今后一定會越走越順。

參考文獻：

1.張春梅.新形勢下繼承登記之于不動產登記機構的思考.中國房地產.2018.07

2.張婷婷周雪.南京不動產登記便民窗口率先在公證機構設立.中國房地產.2019.31

3.王晶.關于房產繼承、贈與不再要求強制公證的思考.中國市場.2017.18

4.陳品祿.化繁為簡以民為本——淮南市不動產非公證繼承收效顯著.中國房地產.2019.11