不動(dòng)產(chǎn)+金融服務(wù)全流程電子化實(shí)踐探討

劉羽　吳志宏

摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，購房貸款需求加大。同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)、金額大，早已成為了金融機(jī)構(gòu)貸款主要擔(dān)保物。不動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)在登記機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)占比不斷增高，兩者之間僅靠紙質(zhì)材料進(jìn)行信息溝通的傳統(tǒng)方式不但效率低下，而且安全性較差。針對(duì)無錫市已開展的不動(dòng)產(chǎn)+金融服務(wù)全流程電子化實(shí)踐中的舉措進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;金融服務(wù);電子化

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：I

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）06-0049-52

收稿日期：2020-04-25

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)日常最大的業(yè)務(wù)交集就是不動(dòng)產(chǎn)抵押。在金融機(jī)構(gòu)方面，不動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)一般分為貸前審批、抵押登記、貸款發(fā)放以及貸后管理四項(xiàng)環(huán)節(jié)。其中，抵押登記是債權(quán)人取得抵押權(quán)的必要條件，抵押登記后才產(chǎn)生物權(quán)效力，我國(guó)《擔(dān)保法》《物權(quán)法》分別從各個(gè)角度明確了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的重要性。傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記依靠的是登記機(jī)構(gòu)窗口登記、紙質(zhì)材料傳送，這種方式導(dǎo)致的信息脫節(jié)、效率低下乃至虛假申請(qǐng)給登記機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)帶來較大不便和風(fēng)險(xiǎn)。為此，通過積極探索不動(dòng)產(chǎn)抵押線上模式，采用信息化手段不斷擴(kuò)大服務(wù)半徑，以不動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)為核心，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)+金融服務(wù)全流程電子化，全面提升對(duì)金融機(jī)構(gòu)的支撐能力，可以大大優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。

1在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式中遇到的一些問題

金融機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)要經(jīng)歷四個(gè)階段，傳統(tǒng)模式會(huì)存在以下問題。

1.1貸前審批階段

貸款申請(qǐng)人以不動(dòng)產(chǎn)為擔(dān)保物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，需要在貸前審批階段提供登記機(jī)構(gòu)發(fā)放的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和名下不動(dòng)產(chǎn)情況證明材料。不動(dòng)產(chǎn)情況證明材料需至登記機(jī)構(gòu)開具，這就需要貸款申請(qǐng)人多次往返于兩單位之間，極其不方便，且金融機(jī)構(gòu)工作人員一般很難識(shí)別證書和證明的真?zhèn)巍?/p>

1.2抵押登記階段

在抵押登記階段，登記申請(qǐng)人攜帶紙質(zhì)的貸款材料和登記申請(qǐng)表申請(qǐng)抵押權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)工作人員根據(jù)紙質(zhì)材料內(nèi)容在系統(tǒng)中手工錄人繁復(fù)的信息，效率低，差錯(cuò)率高。尤其是遇到批量的抵押業(yè)務(wù)，登記機(jī)構(gòu)更是需要耗費(fèi)大量的人力和時(shí)間。此外，像抵押注銷等業(yè)務(wù)，實(shí)際操作中金融機(jī)構(gòu)經(jīng)常交由抵押人一方前來申請(qǐng)登記，給了不法分子以可乘之機(jī)，利用虛假材料申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記，同樣也給登記機(jī)構(gòu)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

1.3貸款發(fā)放階段

在貸款發(fā)放階段，金融機(jī)構(gòu)拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)證明原件，經(jīng)核對(duì)無誤后進(jìn)行放款。但是紙質(zhì)證書也存在造假的可能。

1.4貸后管理階段

在貸后管理階段，抵押給金融機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)可能因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人債務(wù)問題導(dǎo)致被二次抵押或者被法院查封，金融機(jī)構(gòu)需要及時(shí)獲取此類信息以防范金融風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)的方式是由銀行定期遞交查詢清單到登記機(jī)構(gòu)，再由登記機(jī)構(gòu)經(jīng)過數(shù)日整理出結(jié)果反饋給銀行，不但給雙方增加了工作量，信息反饋也不及時(shí)。

2以不動(dòng)產(chǎn)抵押為核心實(shí)現(xiàn)全流程電子化的幾點(diǎn)舉措

針對(duì)以上四個(gè)階段存在的問題，積極探索不動(dòng)產(chǎn)+金融服務(wù)電子化舉措，可以形成比較完備的全流程電子化服務(wù)體系，如圖1所示。

2.1開放不動(dòng)產(chǎn)線上查詢功能，助力金融機(jī)構(gòu)高效審貸、放貸

金融機(jī)構(gòu)在審批貸款階段，需要了解貸款申請(qǐng)人與抵押物的情況，除了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、購房合同等，還需要知道客戶是否限購，抵押物是否存在抵押和查封情況。傳統(tǒng)方式是由申請(qǐng)人自行到登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)開具住房證明以及登記簿證明。在發(fā)放貸款之前，金融機(jī)構(gòu)還需要再次核實(shí)所拿到的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)證明。

為優(yōu)化服務(wù)，應(yīng)開發(fā)完善查詢功能，向金融機(jī)構(gòu)有限開放不動(dòng)產(chǎn)查詢功能，并為每位實(shí)名授權(quán)的金融機(jī)構(gòu)工作人員配備密鑰，通過密鑰登錄系統(tǒng)。為了保障個(gè)人隱私信息，系統(tǒng)對(duì)查詢條件、查詢結(jié)果都有較嚴(yán)格的限制，盡可能避免金融機(jī)構(gòu)工作人員濫用查詢權(quán)限，隨意查詢與業(yè)務(wù)不相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)信息，同時(shí)留有詳細(xì)的查詢?nèi)罩荆?旦發(fā)生問題可及時(shí)進(jìn)行追溯。

2.2開展抵押權(quán)網(wǎng)，上申請(qǐng)，規(guī)避虛假申請(qǐng)，提升登記效率

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)網(wǎng)上申請(qǐng)是由金融機(jī)構(gòu)自行從系統(tǒng)內(nèi)發(fā)起抵押權(quán)登記申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)工作人員除了填寫抵押物價(jià)值、債權(quán)金額、債務(wù)履行期限等少量貸款相關(guān)信息外，其余權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)等信息由系統(tǒng)自動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)生，完成后可直接生成申請(qǐng)表。屆時(shí)，經(jīng)辦人攜帶蓋章后的申請(qǐng)表等材料前往登記機(jī)構(gòu)窗口進(jìn)行抵押權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)工作人員將紙質(zhì)的申請(qǐng)材料和系統(tǒng)內(nèi)的電子信息進(jìn)行核對(duì)，無誤后可直接進(jìn)行登記。

該舉措一方面使抵押權(quán)登記效率大幅度提高，部分抵押權(quán)登記業(yè)務(wù)甚至可當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)。另一方面，網(wǎng)上申請(qǐng)通過信息直通來堵住業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)漏洞，為雙方有效規(guī)避債務(wù)人虛假申請(qǐng)抵押權(quán)注銷等，可謂是雙贏。

2.3深化合作，將不動(dòng)產(chǎn)抵押在線受理，登記工作直達(dá)用戶端

近年來，各地登記機(jī)構(gòu)以便民服務(wù)為第一要?jiǎng)?wù)，在金融機(jī)構(gòu)設(shè)立便民服務(wù)點(diǎn)，并持續(xù)推動(dòng)和加深與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的合作。在與金融信息系統(tǒng)對(duì)接后，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)可在金融機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)直接進(jìn)行在線受理，然后提交登記機(jī)構(gòu)工作人員后臺(tái)審核，最終在系統(tǒng)中生成不動(dòng)產(chǎn)電子證照。業(yè)務(wù)范圍涵蓋預(yù)購商品房（經(jīng)濟(jì)適用房）預(yù)告登記合并抵押預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記的變更及轉(zhuǎn)移登記、商品房首次轉(zhuǎn)移登記合并抵押登記（含抵押的預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)登記）、個(gè)人住宅類現(xiàn)房抵押、抵押注銷登記五大類業(yè)務(wù)。可以先行試點(diǎn)與數(shù)家金融機(jī)構(gòu)開展合作，辦理網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到數(shù)十家。后期還可以繼續(xù)推廣至全市的金融機(jī)構(gòu)，并開展更全面的線，上登記業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)抵押在線受理服務(wù)啟動(dòng)后，貸款申請(qǐng)人在金融機(jī)構(gòu)就能辦理多種抵押登記，金融機(jī)構(gòu)在提高效率的同時(shí)也增強(qiáng)了自身的風(fēng)險(xiǎn)把控能力。

2.4發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)電子證照，保障放款時(shí)效，減輕貸后管理成本

以前金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)行放款必須先取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（證明）原件，紙質(zhì)證書辦理環(huán)節(jié)多，時(shí)間長(zhǎng)，貸后需要保存的大量紙質(zhì)證書也令金融機(jī)構(gòu)頭疼。為進(jìn)一步方便群眾保管和查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，同時(shí)提高不動(dòng)產(chǎn)登記證書（證明）的安全性，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》《自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記電子證照試點(diǎn)工作方案》《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記電子證照規(guī)范（試行）》等文件規(guī)定，各地從去年逐步啟用了不動(dòng)產(chǎn)電子證照。不動(dòng)產(chǎn)電子證照包括兩類，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明，其與紙質(zhì)版記載了相同的內(nèi)容，并具有同等法律效率。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)工作人員后臺(tái)完成審核，依法將不動(dòng)產(chǎn)記載于登記簿后，系統(tǒng)便可自動(dòng)生成電子證照，金融機(jī)構(gòu)登錄系統(tǒng)就能夠即時(shí)查看、下載不動(dòng)產(chǎn)電子證照，從登記端縮減了放款時(shí)間。電子化保存的證照形式同樣也減輕了金融機(jī)構(gòu)貸后保管的成本。

2.5提供精準(zhǔn)服務(wù)，協(xié)助金融機(jī)構(gòu)做好貸后風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)控制一直是貸后管理中的一項(xiàng)重要工作。如果抵押物后續(xù)出現(xiàn)二次抵押或被司法部門查封等情況，都可能給金融機(jī)構(gòu)帶來巨額的損失。因此，金融機(jī)構(gòu)需要長(zhǎng)期不斷地關(guān)注抵押物的狀態(tài)是否發(fā)生變化。

最初，通過查詢系統(tǒng)，金融機(jī)構(gòu)工作人員可定期查看本機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)抵押物的最新情況。該做法盡管比傳統(tǒng)做法有一些進(jìn)步，但只能逐條反復(fù)查詢，給金融機(jī)構(gòu)增添了大量的重復(fù)工作，且極易出現(xiàn)遺漏。還可以進(jìn)一步提供精準(zhǔn)服務(wù)，開發(fā)二次抵押和抵押后查封的復(fù)雜查詢功能，按照指定的時(shí)間段羅列出本機(jī)構(gòu)存在后續(xù)的二次抵押或者查封的不動(dòng)產(chǎn)抵押物。相比逐一查詢，這項(xiàng)功能極大地提升了效率，缺點(diǎn)是用戶仍然需要將結(jié)果進(jìn)行篩查。

此后，應(yīng)進(jìn)一步探索主動(dòng)提醒的功能，即已登記的不動(dòng)產(chǎn)一旦出現(xiàn)新的抵押或者查封，系統(tǒng)會(huì)將提醒信息主動(dòng)推送至之前抵押的金融機(jī)構(gòu)，告知該房屋的狀態(tài)發(fā)生了新的變化，使金融機(jī)構(gòu)工作人員可以及時(shí)獲得信息，及早采取應(yīng)對(duì)措施，從而最大程度降低風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)自身權(quán)益。