不動產登記中測繪與規劃面積差異分析及對策

尹愛群

摘要：列舉建設工程項目中經常出現的房屋測繪面積與規劃面積不一致的問題并分析其產生的原因，以期為后續項目竣工后不動產登記工作的順利進行提供解決方案。

關鍵詞：不動產登記;測繪面積;規劃面積;差異分析

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0056-59

收稿日期：2020-06-02

1前言

一個建設工程項目從開工到竣工要經過規劃設計、審批、施工、竣工驗收等多個環節，涉及國土房管、規劃、建設等行業的多個主管部廣共同管理。拋除建設單位主觀因素不議，客觀上由于各部門在進行管理的過程中所執行的標準不同、測重點不一、監管目的也不盡相同，因此可能在同一個問題上產生一定的差異性，比如房屋測繪面積與規劃面積的不一致就是由于房管部門與規劃的執行標準不一、測繪目的不同等原因所致，這就給后續工程竣工后的不動產登記工作帶來了困擾，最終以哪個面積進行登記成了一個需要重點解決的問題。

2房屋測繪面積與規劃面積差異性產生原因

2.1建設單位原因引起的面積差異

2.1.1規劃設計變更引起的面積差異

開發建設單位由于某些原因，需要對原規劃設計進行變更，使建筑物或構筑物的諸如井深、開間或使用功能發生變化時，建筑面積相應的也會跟著變化。另外房屋公共部位使用功能的變化也會影響到公用面積的分攤，進而引起分戶面積的改變。2.1.2開發建設單位違規操作引起的面積差異

開發建設單位在建設過程中不按許可要求施工，如原規劃設計總層數為10層，結果竣工時建了11層，或者原規劃分戶面積100平方米，結果建成了120平方米，等等，這樣也會使最終的房產測繪與原規劃面積產生差異。

2.2房產測繪與規劃測繪依據標準的不同引起的面積差異

規劃部丫]出具的建設工程規劃許可證上所顯示的建筑面積所采用的標準是2014年7月1日開始實施的新版《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353-2013。而房產測繪部門測量時所依據的是《房產測量規范》GB/T17986.0-2000，這兩個標準之間存在的差異如下：

是目的不同。房產測量是為了采集房屋及宗

地的基本信息，以便為產權管理、房地產開發利用、交易、征稅以及城鎮規劃建設提供數據和資料。而建筑工程建筑面積計算的計算目的是確定建設規劃指標，是計算有關各項工程量的依據，編制概算的主要依據等。

二是適用范圍不同。房產測量主要適用于建筑房屋預售及房屋產權登記時的房屋面積（簡稱房產面積）測算。各地再根據《房產測量規范》的基本原則，制定并頒布本地、本城市的具體實施細則或技術規定。而《建筑工程建筑面積計算規范》適用于新建、擴建、改建的工業與民用建筑工程預算工程量及工程造價預算、造價核算、工程結算等。

三是面積測算方法不同，《建筑工程建筑面積計算規范》與《房產測量規定》對比總結了兩個規范之間的部分計算差異，如表1所示。

3房屋測繪面積與規劃面積存在差異時的登記應對策略

3.1面積存在差異時登記的相關規定

《不動產登記操作規范（試行）》規定，登記機構在進行不動產登記時，應審查不動產權籍調查成果資料是否齊全、規范，權籍調查表記載的權利人、權利類型及其性質等是否準確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標、面積等是否符合要求。在這里，面積如何算是”符合要求”并沒有明確的規定。

但是，原《房屋登記辦法》（現已廢止）第22條規定：有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：（一）未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記……

但是，現行《不動產登記操作規范（試行）》中不予登記的情形（共計11條）并未對測繪與規劃面積不符合的情況做出明確的禁止登記的規定。同時，《不動產權籍調查技術方案（試行）》中亦未有禁止性規定。而《天津市不動產登記規范》10.1.4審查要點第3條要求：申請登記的房屋占用范圍內的土地是否在登記簿記載、建設工程規劃許可證（或規劃部門批準房屋予以保留的證明）記載的范圍內，房屋坐落、規劃用途、幢數、層數與建設工程規劃許可證、地名證明文件、房屋測繪成果、地籍測繪成果相符。

綜上，應視為對于房產測繪及規劃面積存在的差異，暫時沒有國家級禁止登記的規定，但天津市規范明確需要“相符”，原《房屋登記辦法》中亦要求房產測繪面積應與規劃許可面積保持一致。

3.2實際登記中的幾種處理方式

3.2.1請測繪部門重新核實

在實務中，當房產測繪面積與規劃測繪面積相差較懸殊時，就有可能是各相關測繪部門在面積核算過程中出現了錯誤。因此，登記機構可以本著合理審慎的審核原則，請申請人攜帶相關測繪報告回原部門進行重新核實確認，以便準確登記。

3.2.2經現場核實并征求相關部門意見后處理

針對實際情況，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行嚴格審查和實地核查確認，查明房屋建造情況是否符合規劃條件，造成規劃驗收合格意見書和房產測繪報告上面積不一致的原因，具體分以下兩種情況：

一是如果是由于規劃驗收測繪和房產測繪依據的技術規范不同：如封閉式陽臺規劃驗收按一半計算建筑面積，但房產測繪則全部計算建筑面積所引起的面積差異，可以由不動產登記機構進行內部會商并征求住建等有關部門意見后決定，為了準確反映該不動產的權利狀況，按照房產測繪的實際面積如實登記，并在登記簿上載明房產測繪與規劃驗收面積不一致的情況及其原因。

二是如果是由于其他原因引起的面積差異，可以按照比例控制及約定俗成的方法處理。建設工程規劃許可證上的面積與實測面積允許誤差3%以內。不過這樣處理的依據并非特別充分，只是源于商品房銷售法中面積多與少的處理規定，目的是為了保證買賣雙方的合法權益，并不是為了登記。如果誤差在3%以上，多出規劃許可部分的面積應按違法建筑處理，但具體仍需要按各地實際情況處理。

4處理房屋測繪面積與規劃面積差異的幾點建議

4.1積極推行不動產測繪“三測合一”乃至“多測合一”改革

正如前文所述，既然規劃與房產測繪面積產生的差異是由于二者測繪分屬不同部門且執行標準不一所導致的。那么如何將分屬于不同部門的測繪成果統一起來正是解決問題的關鍵環節。

2019年3月26日，國務院辦公廳印發了《關于全面開展工程建設項目審批制度改革的實施意見》（以下簡稱《意見》），提出全面開展工程建設項目審批制度改革，統一審批流程，統一信息數據平臺，統一審批管理體系，統一監管方式，實現工程建設項目審批“四統一”;其中統一審批流程時要求實行聯合審圖和聯合驗收。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯合測繪、成果共享”，這指的就是各地推行的“三測合一”或“多測合一”。

各地實踐中，湘潭市自然資源和規劃局印發了《湘潭市建設工程項目“三測合一”暫行實施辦法》，并于2019年2月1日起施行，標志著湘潭市建設工程項目全面實行“三測合一”。吉林省自然資源廳出臺了《關于吉林省房屋建設和市政基礎設施工程“多測合一”改革工作的實施意見（試行）》，按照部署，吉林省將在建設工程領域全面推行“多測合一”改革，由一家具備相應測繪資質的機構承擔規劃、土地、房產、綠化、人防、消防等建設工程項目審批所需的各項測繪服務。2020年1月1日后的土地勘測定界的建設工程項目鼓勵實行“多測合一”，2020年6月1日后開展土地勘測定界的建筑工程項目全面實行“多測合一”。

可見，如果能夠將“三測合一”乃至“多測合一”的改革持續推進，這將從根本上解決房產測繪及規劃測繪面積差異問題。但是，這顯然不是一蹴而就的事情。它涉及到對各分散測繪公司的監管與培訓、對現有分散測繪的流程整合、以及對現有各測繪標準的統一，等等。

4.2各地根據情況形成政策性文件

各地可以根據實際情況，針對具體問題，將在實際工作中經常遇到的各種問題分列并形成登記規則，形成符合當地實際情況的指導性文件，最好以地方政府的名義出臺。

4.3建立部門協商解決機制

因不動產登記部門在處理此類問題時，涉及到房管部門及規劃部門的業務，因此在碰到特殊問題時，可以會同相關部門共同協商，在法律法規.允許范圍內形成統意見，并由不動產登記部門依據此意見進行登記。

參考文獻：

1.萬鼎.規劃許可面積與房屋登記面積差異的處理.中華建設.2011.02

2.顧軍.房屋測繪面積與規劃面積差異問題分析.中國房地產.2013.12

3.于棟山等.淺談工程建設項目從“三測合一”到“多測合一”的實現.經緯天地.2019.05