智慧園區可持續盈利模式研究

馬哲

隨著智慧產業園區氛圍形成，如何圍繞產業園區運營和企業后續服務做深耕，增強園區盈利能力，實現園區的可持續發展，成為關鍵。本文在深度剖析智慧產業園區與傳統產業園區盈利模式差異的基礎上，提出了從堅持提升服務質量為核心、制定精準的投資策略、市場化運營提升盈利可持續性等方面轉變園區盈利模式，實現可持續發展。

智慧園區

與傳統模式園區服務的差異

智慧園區運營服務業務是基于“大物云移”基礎技術，著力打造全面聚焦資產經營升級需要的快捷、規范、實用的智慧園區管理運營服務平臺解決方案。構建和完善業內領先的智能、高效、便捷的園區管理服務平臺和運營中心，逐步實現產業新城“智慧帶動招商、招商促進運營，運營吸引資本”，達到以商聚人的“互聯網+園區”的智慧園區生態。

基于“大物云移”基礎技術的智慧園區綜合管理運營服務。由傳統產業園區開發商開發建成的產業園區，其管理主要以開發商下屬的管理機構對園區配套設施和相應的物業服務進行綜合管理，這類管理相對比較低端，缺乏對園區企業資源的有效整合和綜合利用。作為這種模式的補充，目前在國內部分園區，也有企業派出代表組成管理機構參與園區的綜合管理和園區企業間的協調。這一模式大多采用“政府為主導、企業為主體”的管理體制和運行機制，發揮行業協會的作用，來推進產業園區的建設和管理。這種模式比較注重當地公共事務的管理，強調整體規劃和環境保護，但可持續性差。

而智慧園區服務對象較傳統的服務結構有很大的擴張，以傳統的以園區內企業和個人為服務對象的模式，轉變為包括園區內部和外部的服務模式，服務對象擴張到了傳統園區服務對象的衍生者，包括相關的企業、個人、社區對象等。綜合來講，智慧園區服務模式建立統一的應急管理與日常管理、對內與對外服務的兩大服務和管理體系，以智慧園區云服務平臺為樞紐，形成一個緊密聯系的整體，獲得高效、協同、互動、整體的效益。即上述所提到的基于“大物云移”基礎技術的智慧園區綜合管理運營服務。在這一模式下，園區客戶數據將成為所有服務商的必爭之地，數據的加工與分析將成為這一模式的核心競爭力。為各服務商提供更加精準的數據衍生產品將成為全新的服務模式。在智慧園區綜合服務模式下，企業能夠享受到更高的資源利用率、更高的運算效率和IT工作效率。此外，更多面向創業和創新企業的云服務，能夠有效促進園區相關上下游業務及產業鏈的形成。

全客戶的服務模式助推盈利對象多樣化。園區與產業發展與企業成長的天然聯系，使得其服務與住宅地產與商業地產的服務盈利模式上產生了重大差別。傳統的園區盈利聚焦于土地和房產，通過房地產開發銷售及持有租賃收入獲取主要收益，其服務模式的盈利點也主要圍繞園區內產業的發展而獲益，主要包括：政府的產業政策扶持、產業發展性服務、金融運作以及園區配套功能服務等內容。隨著經濟調整期的到來，產業園區的開發，成為繼住宅和商業地產之后的又一熱門領域，諸多企業投身產業地產領域，但隨著競爭的加劇，如何在服務好園區企業的同時發掘和豐富產業園區的盈利點，對于產業地產開發商、運營商來說，依然是一個亟待解決的課題。

而智慧園區綜合運營服務下，其全客戶的服務模式，使得盈利對象多樣化。智慧園區綜合運營服務是以以全客戶模式為服務對象。管理學大師彼得·德魯克說過“企業存在的目的是創造客戶”，而對于智慧園區綜合運營服務模式下的園區來說，用戶價值的體現則是通過全客戶模式來體現的。全客戶的服務模式，也就意味著盈利對象的多元化。在智慧園區綜合運營服務模式下的園區服務對象進一步擴展將園區發展涉及到的個體和企業都包括在內，進一步改善服務質量，提高園區的生產和服務效率。

全客戶服務是需要專業化運作的園區運營模式，通過積極采購專業服務模式來運作，通過引導專業的公司來盤活固定資產，一個新資產的模式，盤活固定資產，達到專業化服務的目的?；ヂ摼W經濟帶來了發展的變革，使得以客戶服務驅動的經營模式成為企業的必然選擇。

全方位提升

服務質量，創新盈利模式

當前，部分產業園區開發運營企業已開始探索園區運營服務的新模式、新思路。隨著新基建的發展、大物云移技術的加速更新，產業園區運營服務的智慧化發展將進一步提速，各地區產業園的盈利模式將加速變革。

堅持提升服務質量為核心。園區服務的收益要由過去過度依賴物業產權性收益，向產品服務化收益轉型提升。作為智慧園區綜合運營服務模式下的園區服務的盈利模式一定要將提升服務質量作為核心，做好增值服務、產業的技術服務、產業發展服務、生活配套服務和園區運營的服務。園區運營的專業公司和產業園骨干企業通過提升項目物業設施管理、企業服務等服務，獲取必要的收益。

制定精準的投資策略。提升盈利的另一個路徑是投資，智慧園區經營者，要精準定位產業投資，在園區有潛力的公司上投資，進行產業的資本運作，包括房地產上的一些資本運作等，從而創造出更廣闊的盈利方向。園區運營的專業公司和產業園骨干企業通過提升項目產業招商、項目孵化創新、項目產業投資等服務，獲取必要的收益。

市場化運營提升盈利可持續性。由傳統的“配套物業銷售+園區服務收入”模式，轉變為采取社會化運營與市場化結合，以公私合作模式（Public-Private-Partnership，PPP）等融資手段建設重點項目，依托長周期回報與產業結構調整、優化，注重收益的可持續性、分享性。

伴隨時局變革，政策引導，發展實際等諸多市場因素，產業園區的發展空間巨大，著新一代移動互聯、物物聯通時代到來，新的智慧園區運營服務模式仍將不斷發展變遷，從而為產業園區創造了更多、更廣闊的機會。

（北京經開投資開發股份有限公司）