集體經營性建設用地入市改革的實踐進程與前景展望
——以土地發展權為肯綮

魏 來 黃祥祥

(華中師范大學 公共管理學院、政治與國際關系學院、中國縣域發展研究中心，湖北 武漢 430079)

作為“三塊地”改革中的重要一環，集體經營性建設用地入市改革成效初見：截至2018年底，入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元，收取調節金28.6億元，試點地區共獲得集體經營性建設用地入市收益178.1億元，辦理集體經營性建設用地抵押貸款228宗、38.6億元①。結合改革試點經驗，2018年12月25日，《土地管理法》修正案草案擬刪去原《土地管理法》關于“從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規定，并提出“對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”。同時，將農村土地制度三項改革試點期限再次延長一年至2019年12月31日。2019年8月26日，《土地管理法》修正案(草案二次審議稿)獲十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過，明確規定“集體經營性建設用地入市應當與國有建設用地統籌安排”。2020年1月1日起，集體經營性建設用地入市在全國范圍內正式合法化。值此時間節點，本文將在文獻梳理的基礎上建構分析框架，總結時間進程，分析發展方向。

黨的十八大以來，城鄉統一的建設用地市場是總體發展方向，集體經營性建設用地與國有土地的“同權同價”也在持續推進。此次修法，為進一步實現“同權同價”提供了法律保障與制度保證。換言之，由建設用地所有權性質引發的入市前期難題將得到緩解，下一階段的集體經營性建設用地入市實踐，重點在于入市后土地效能的發揮和增益價值的發展，真正實現集體經營性建設用地和城市建設用地開發權和處分權的平等地位。這一實踐轉向的學術意義在于：在解釋集體經營性建設用地入市改革的研究中，除了從所有權和使用權入手之外，是否還可引入其他的權利？如果引入，其解釋的力度和廣度是否能夠得到加深和延展？我們認為，土地發展權在當前的實踐背景和學術語境中具有較大的理論潛力。本文通過系統的文獻回顧檢視學界對于集體經營性建設用地的研究現狀，在考察適用性的基礎上，建立以土地發展權理論為主軸的分析集體經營性建設用地入市改革的總體框架。這一分析框架具有轉換研究內容的潛力，有助于我們系統把握集體經營性建設用地入市的改革進展，進而研判今后入市實踐的發展前景。

一、文獻綜述與框架建構：集體經營性建設用地入市研究與范式轉換

在農村非農土地制度演變的過程中，集體經營性建設用地的關鍵作用從20世紀末逐漸凸顯。集體經營性建設用地入市改革試點全面推開之前，農村土地使用權的法律限制與農民需求之間一直存在矛盾，非農土地的實際流轉情況在規制和變通之間徘徊。隨著城鎮化速度的加快，城市建設用地需求劇增，農村建設用地市場的缺位或者“隱形”使城鄉非農建設用地市場處于分割狀態②。同時，征地制度的范圍模糊性，使得非公益性征地廣泛存在，加劇了城鄉土地發展的不平衡，降低了土地配置效率，影響了農村土地市場發展③。在征地制度亟待突破、征地范圍亟需縮小的情況下，集體經營性建設用地入市改革有助于區分公益性建設用地和經營性建設用地，明確地界定和縮小征地范圍，實現與征地制度改革的正向聯動效應④。所以，縱然有一定的爭議，集體經營性建設用地入市的試點和推廣勢在必行。

入市試點推行后，學界針對試點地區入市過程中的收益分配、現實困境與理論誤區、尋租行為與治理、入市模式與市場定位等問題進行了持續的跟蹤探討⑤，在個案分析及試點實踐的總體性評述等方面也有較為切實的研究⑥。從入市改革分析的理論范式上看，既有學術成果以市場嵌入理論論證了集體經營性建設用地入市的必然性⑦，從博弈論角度分析了入市增值收益分配問題⑧，更宏觀的研究則從制度變遷的視角解釋了整個農地制度的發展演變及其內在機理⑨。

但是，入市改革需要更具針對性和說服力的理論解釋，需要尋找一個新的視角對入市改革的進程進行審視。21世紀初，國內出現了以“可轉移發展權”論述土地發展權與農地流轉關系的研究，土地發展權在農地流轉市場化方面的解釋力和適用性逐漸顯現⑩。此后，國內部分學者在對征地問題和農村集體建設用地問題的分析中也引入了土地發展權概念，將新型土地發展權的設置作為集體經營性建設用地市場化的突破點，并對其在產權、收益、市場以及法規等方面的正向作用做了邏輯論證。

土地發展權(Land Development Rights)，也可譯為土地開發權，是一種與土地的利用和發展緊密相關的土地產權制度。廣義上的土地發展權是在土地原有利用程度的基礎上實現進一步發展的權利，可以是空間上的縱深，也可以是土地用途和利用強度的改變。狹義上的土地發展權則是指土地用途變更后再行開發而獲得的權利，主要形式是將農業用地開發為非農業用地。集體經營性建設用地入市，主要是農村集體經營性建設用地的再利用和市場化，所以本文所討論的土地發展權屬于其廣義范疇。根據實踐經驗和既有研究，土地發展權不僅是具體實踐中的一個權利組成部分，同時也表現為理論上的一種分析性概念甚或研究框架。也就是說，土地發展權同時具有經驗和理論的雙重面向，既可以是一種理論主張，也可以是一種實踐側重，甚至在很多國家是一種立法和制度選擇。

從總體上看，早期對農村集體經營性建設用地入市的研究涵攝較廣，但多是“問題-回應”式的對策研究，并不特別重視理論依據和分析框架的建立。在土地發展權的理論探索中，國內研究大多比較宏觀，微觀方面的研究更多偏重于對征地制度改革的分析，少數涉及集體經營性建設用地入市的學術成果又較為偏重發展權所產生的收益問題。隨著集體經營性建設用地入市改革的深入推進以及《土地管理法》的修訂，尚處于淺區的理論研究具有進一步追問的可能，已有的研究范式也存在著轉換的必要。經過對當前實踐進展和既往學術成果的檢視，我們發現土地發展權與集體經營性建設用地入市改革具有親和性，以土地發展權為視角分析入市改革也可能具有理論解釋和實踐推進的雙重意義。另一方面，土地發展權涵攝較廣，以市場平臺為實踐場域，以主體定位為權屬依托，以收益分配為核心指向，同時具有保障土地效能發揮的潛在特質?；谶@種認識，本文通過事實分析和邏輯推演，試圖結合土地發展權的多重特征和理論面向，建立連接理論和經驗的四維分析框架(見圖1)，并在此框架下展現集體經營性建設用地入市改革的實踐進程和發展前景。

二、試點推進與待解困局：集體經營性建設用地入市改革的現實圖景

2018年12月，國務院關于三塊地改革試點情況的總結報告指出，“農村土地制度改革三項試點工作在取得顯著成效的同時，也存在一些問題和不足”。據此，十三屆全國人大常委會第七次會議通過審議，將農村土地制度三項改革試點法律調整實

圖1 土地發展權視角下的集體經營性建設用地入市改革

施的期限再延長一年至2019年12月31日。從2015年推進“三塊地”改革開始，每個試點區縣從探索一項改革走向將“三塊地”改革打通的聯動改革。其中，集體經營性建設用地改革的試點地區進行了廣泛的實踐嘗試，形成了很多模式，尤其是在流轉市場建立、入市主體定位、入市收益劃分、土地效能保障等方面進行了積極探索。另一方面，在試點過程中，也發現諸如流轉市場不完善、土地確權難明晰、分配方式待充實和空間分布不平衡等亟待解決的問題，這種實踐的復雜性也許正是改革試點兩度延長的原因之一。

(一)集體經營性建設用地流轉市場的建立

市場平臺是土地發展權的實踐場域，在入市改革的試點推進過程中，城鄉統一的建設用地市場逐步建立，為農村集體經營性建設用地與國有土地的“同權同價”和公平競爭鋪平了道路。城鄉土地要素的市場流動也開始逐步實現，國有經營性土地政府獨家壟斷的市場配置狀態開始發生改變，進一步向前推進了國有建設土地與農村建設土地發展權的平等化。起步較早和經濟發達的區域，已經實現了通過城鄉統一的建設用地市場進行流轉。2017年開始，江蘇武進通過開發網上交易系統，確定城鄉一體化建設用地市場，將集體經營性建設用地與國有建設用地的網上交易并網統一運行，并且在2018年年底“以出讓方式取得集體經營性建設用地資產成功上市，首次在最高層級資本市場上得到認可”。上海松江和北京大興也在試點之初便將集體經營性建設用地納入到國有建設用地的同一市場，在原有全市統一的土地市場交易平臺基礎上，搭建統一的二級市場交易平臺，規定在符合政府規劃和管制的前提下，供求雙方自由協調，以市場對土地資源進行配置。

完善的城鄉統一土地市場需要建立在大范圍的區域覆蓋基礎之上。然而，從試點情況來看，僅僅依靠區縣范圍內的市場統一，并不能真正達到城鄉統一市場的作用，依靠市場導向的價格機制也就無從談起。同時，長期的土地財政依賴等使得土地城鄉二元體制依然頑固，除了試點區域之外，城鄉統一的土地市場短期內依然停留在制度的構想與設計階段。雖然新修訂的《土地管理法》確定了入市的合法性，但是全國范圍內大部分地方性配套制度尚未出臺，集體經營建設用地入市仍面臨“有市無門”的狀態。

(二)集體經營性建設用地入市的主體定位

在實踐過程中，土地確權是集體經營性建設用地入市乃至整個“三塊地”改革的首要條件和重點環節，建基于此的權利歸屬問題也是土地發展權的基礎依托。無論是勘察摸底還是確權頒證，其實踐指向都是明確權利歸屬，明確所有權、使用權以及入市主體，這實質上也是對土地發展權主體歸屬的明確。從改革試點情況看，入市主體主要有三類：村委會、集體經濟組織、鄉鎮一級的政府或經濟合作社(見表1)。將村委會作為入市主體，一般以土地發展權的公平靶向為主要目的，是一種過渡形式，大多因為集體經濟組織發展不夠成熟。將集體經濟組織作為入市主體的做法，能夠充分發揮其經濟職能，在兼顧公平的基礎上保證了效率，主要分布在東部沿海等經濟發達地區，如浙江德清、上海松江等，這些地區的集體經濟組織存在已久，并基本實現了與村委會“政經分工”。因此，集體經濟組織是制度設計與現實操作上最為科學合理的入市主體。將鄉鎮一級的政府或經濟合作社作為主體的改革實踐，主要立基于統籌整合細碎化的集體經營性建設用地，或緩解地價較高地區內部的貧富分化。

表1 部分試點地區入市主體、途徑與用途統計

資料來源：根據公布資料以及實地調研材料制作。

然而，從當前的確權現狀來看，依然存在一些現實障礙。首先是權能設置在制度和意識上的雙缺位。從法理上講，集體所有權與國家所有權受到平等保護，但在實際操作過程中，集體所有權大多處于一種“主體利益虛化”的狀態，入市主體行政化嚴重，入市主體與土地發展權主體的契合性不足。其次，部分地塊權利歸屬存在爭議，加之農民個體與入市主體之間利益訴求的差異性，往往會進一步增加確權難度。同時，集體和國有之間以及集體與集體土地之間的爭議也是主要難點。再次，部分確權登記的實施成本較高。集體經營性建設用地入市資格認證、分類和丈量都需要耗費大量的人力物力，復雜的歷史遺留問題更是形成了一定的障礙。最后，確權登記效率較低，地塊的估價過程相對緩慢，原有政策束縛和上級行政任務等諸多因素會影響評估結果，登記的權責部門劃分也較為含混，這種“半行政半市場”式的確權過程是相對低效和有失公平的。

(三)集體經營性建設用地入市的收益分配

收益分配是土地發展權的核心指向，也是入市改革與推廣的關鍵領域。《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》明確要求試點地區堅持“兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配”的原則。從改革試點情況看，土地增值收益分配的構成部分各有其現實指向，增值收益的長期分配主要側重于集體與農民，政府則是以一種管理者、監督者和服務者的角色按比例收取相關費用。試點過程中，因為地區實踐各異且尚未成熟，所以這種稅收方式大多以土地收益調節金為代替，直到形成完備的市場與切實的方案。土地收益調節金的征收在各個試點有著不同的比例，一般介于0%-50%之間，具體比例按照土地用途、規劃范圍、入市方式和區位因素進行規定。此外，在直接收益和增值收益的分配和發展方面，更加注重增值收益的發展，因為增值收益直接決定了入市收益的持續性，而且要求更加科學的規范管理和后期監督。四川郫都區戰旗村集體經營性建設用地收益在扣除土地整治成本和入市成本之后，按照2∶8比例進行分配，其中20%直接分配給集體經濟組織成員，另外80%則劃分為30%公益金、10%風險金和40%公積金三個部分。在湖北宜城市劉臺村的入市收益分配中，除去國家土地增值收益調節金(約占入市總價款的20%)和出讓成本，集體和個人按照7∶3的比例劃分入市凈收益，集體部分主要是用于公共基礎設施建設，以及對于已入市土地的長期規范與監管，保證增值收益的穩定性與可持續性(見圖2)。

從改革試點效果來看，創設出明確合理的收益分配機制的試點地區并不多，而且缺乏具有普遍借鑒意義的利益分配路徑。同時，因為直接收益數額較小，增值收益周期較長等問題，農民個體欠缺土地發展權的獲得感，參與度和積極性難以提高。其次，在確定利益分配的過程中，農民個體的利益訴求是否能被入市主體充分考慮，也是存疑的，二者的利益差異與訴求分歧容易引起矛盾和糾紛。再次，土地發展權的核心要求就是收益的劃分，入市收益劃分的關鍵點就在增值收益，但是由于后期管理的部分缺失，增值性收益管理失范與分配失衡會直接影響增值性收益的持續性。另外，當前收益分配中最為倚重的土地增值收益調節金，承擔著平衡國家、集體和農民三者收益的作用，但是其身份定位具有一定的模糊性和即時性，科學性與規范性不足。

圖2 宜城市劉臺村集體經營性建設用地入市收益分配劃分 資料來源：根據實地調研材料制作。

(四)集體經營性建設用地入市的效能保障

將土地發展權引入集體經營性建設用地入市分析的延展意義在于，土地發展權具有致力于土地效能開發的潛在特質。為了實現入市土地效能的充分發揮，各試點地區制定了系統的規劃和辦法，并在建立統一市場交易平臺的同時，明確入市交易的規則和制度。首先，土地效能開發和入市規劃編制的重要前提就是理清入市條件，33個試點地區均對可入市土地存量進行了篩查和摸底，在試點開展之初即查明農村集體經營性建設用地總量約11.9萬宗、141.5萬畝。南海在確定存量的同時，摸清土地質量，清楚每一宗土地實際情況，以確保利益關系的明晰和政策規劃的合理；德清則通過開展“一村一梳理，一地一梳理”為規劃編制奠定基礎；武進按照“區總控、鎮審批、村分配”原則，完成了村鎮規劃的編制工作。在符合城鄉總體規劃的基礎上，推行村莊用地、農民建房的“總控”和“雙控”標準，建立土地利用綜合信息管理平臺。其次，為保證集體經營性建設用地入市符合土地利用規劃和土地用途管制，使土地權能在規制下能夠充分實現并得到合理分配，各試點區域均編制了符合本地區特點的發展規劃，同時建立了入市后的管理保障措施。再次，初步形成指導集體經營性建設用地入市改革的政策體系。以湖北宜城為例，該地短時間內陸續出臺了統籌三項改革的考核評分辦法、風險防控預案和具體示范方案，也專門針對集體經營性建設用地入市改革制定了全面的管理監督辦法和具體操作規則(見表2)。

在實踐中，能否充分發揮入市土地效能受到區位環境約束較強。根據已有數據比對(見表3)，當前入市土地效能發揮主要存在著兩個方面的空間失衡問題。一方面是“大空間”的失衡，即從全國角度來看，由于存量集體經營性建設用地形成的歷史原因，中西部和東部地區的存量建設用地差距顯著。從表3可以清晰地看出，不論是總面積數還是成交款數，東南沿海地區與中西部內陸地區之間都有著“跳崖式落差”。中西部欠發達地區的二、三產業本身就稍遜于東部發達地區，土地價值較低，集體經營性建設用地存量少，加劇了東西部改革成效的不平衡。另一方面是“小空間”的不平衡，每個地區內可入市集體經營性建設用地的經濟價值往往受交通、人口密集度、城區距離等因素影響。低經濟價值地區的入市項目嚴重不足，入市價格、入市成效與條件好的地區相差懸殊。兩方面的不平衡影響了入市過程中土地效能的充分發揮，成為入市改革的難點，不利于各地區的均衡發展和農民的公平收益，甚至會有農民階層分化的風險。

資料來源：根據調研資料整理制作。

資料來源：根據各地公布數據，作者自制。

三、理論指引與實踐前景：集體經營性建設用地入市的前景展望

作為“權利束”內容之一的土地發展權是入市改革的主要推動因素，作為理論概念的土地發展權也有助于我們展望入市改革的發展方向。概言之，土地發展權的實踐場域是集體經營性建設用地的市場平臺，權屬依托是入市的主體定位，核心指向是入市的收益分配，潛在特質則涵蓋入市土地效能的實現。據此，農村集體經營性建設用地入市的實踐前景和發展趨向也更加明確，即土地市場的城鄉統一、入市主體的定位清晰、收益分配的優化兼顧以及效能開發的充分保障。

(一)健全城鄉統一市場：土地發展權的實踐場域

市場是土地發展權的實踐場域，城鄉建設用地統一市場的建立，是為了真正實現農村集體經營性建設用地與國有建設用地之間發展權的平等地位，本質就是在公平原則導向下，對集體經營性建設用地發展權處分權能的回歸。最新修訂的《土地管理法》刪除了關于非農建設用地“必須國有”的表述，這從法律層面賦予了符合規定的集體經營性建設用地直接進入建設用地市場的資格，也正式打破了政府壟斷的土地供給一級市場，奠定了形成城鄉統一建設用地市場的基礎。一旦實現了集體經營性建設用地與國有建設用地在同一市場交易，那么市場在土地資源配置中的決定性作用就能夠得到充分發揮，在高效的同時也將保障城鄉建設用地之間的平等競爭。城鄉統一市場建立過程中的公平導向體現在農村集體經營性建設用地與城市建設用地入市的“同權”和“同價”，以及國家、集體與農戶之間的收益權平衡。進一步健全城鄉統一土地市場，不應局限在有限區域范圍內的統一，更應強調大范圍內的統一，從而真正實現由市場配置資源，由供求決定價格，促進市場化程度的提升。

(二)清晰入市主體定位：土地發展權的權屬依托

土地產權本身就是一個“權利束”，各種權利之間互相關聯但又可以獨立存在，彼此之間并不是衍生或者依附關系?？梢哉f，土地發展權與土地所有權屬于同一“權利束”，二者互相聯系但又可以獨立存在。我國農村土地的集體所有權是受憲法保護的，但是“集體”作為一種主體性概念在實際操作層面處于一種模糊或者虛置的狀態。在以往征地制度實施過程中，土地發展權主體極易發生模糊和偏離。集體經營性建設用地入市改革后，農民集體所有的發展權不再被剝離和劃歸到城市的國有主體行使，農民集體的土地發展權得以恢復和回歸。在入市改革過程中，土地的使用權發生短期的變化，但其所有權與發展權歸屬保持穩定。在這種情況下，“集體”才有機會從概念性和形式性的存在逐漸發展為明確化和實質性的角色。但是以集體充當入市主體，要減少“政經合一”式集體組織的直接操作，讓集體經濟組織切實發揮其經濟職能，體現出所有權主體的經濟效能和主體功能。針對入市主體所進行的確權登記頒證和權屬認知厘清，有助于集體作為農村土地發展權主體的地位明確和效能發揮，這也將使農村產權的“集體”主體進一步地實化，使日漸衰微的農村集體經濟乃至村民集體意識逐漸得到恢復和發展。

(三)優化增值收益分配：土地發展權的核心指向

雖然在學術理論層面，土地發展權的私有與國有一直存在爭議，但無論是私有還是國有，學界在對增值收益歸屬的研究中都比較傾向于集體和農民。在入市改革的推廣階段，一方面要通過市場經濟下供需兩端的互動，實現資源配置效率和流轉增值效益最大化；另一方面，要通過政策導向進一步實現公平性與均衡性，落實對村集體和農民個體的分配側重。同時，作為土地發展權在集體經營性建設用地入市過程中的核心指向，土地的增值性收益正是一種“漲價”的、持續性的收益，相對于一次性的直接補償，土地發展權的引入意味著土地流轉收益從靜態到動態的演進。集體經營性建設用地在入市之后，其所有權不發生改變，所以入市后土地對于土地所有者的價值也不應該發生轉移，這種價值就是土地發展所得的“漲價”，也就是增值性收益。進一步完善入市改革，核心要求就是在兼顧國家、集體和農民的前提下優化增值收益的發展和分配，其持續性的發揮則要求明確劃分設計、健全稅費體系和規范后續管理。此外，土地增值收益受整體土地使用規劃的影響，所以在政府層面需要更為均衡的用地規劃編制，保證收益發展的科學性與位置分布的公平性。

(四)保障土地效能開發：土地發展權的潛在特質

作為一種由市場進行配置的資源要素，農村集體經營性建設用地入市后，將對當地產業集聚和轉型發展提供契機。另外，在農民個人的土地發展權實現的同時，土地資源配置效率提高，土地開發機會增多，本區域內產業發展用地將得到充分保障。作為一種集體所有的財產性權益，農村集體經營性建設用地對集體成員的保障性作用是不可或缺的。此前，這種保障性權益處于一種隱性的地位，所發揮出的效能也很模糊，雖然農民集體擁有所有權，但其權能無法在農民個體發展層面發揮出來。在土地發展權視域下，集體經營性建設用地入市的改革，注重的就是在之前土地政策中最容易被忽視的部分，即在以集體經營性建設用地為代表的農地非農化過程中，保障土地資源價值的充分發揮。換言之，土地發展權除了具有漲價歸屬的面向之外，還具有對保障功能的強化作用，這種保障功能在入市過程中突出表現在土地配置效率的提高、土地開發程度的提升以及農村集體經濟發展用地的基礎保障。

四、進一步的討論

在土地發展權框架下對集體經營性建設用地入市進行分析，我們發現，入市改革是政府規制下土地政策導向與市場經濟下農民利益發展的紐結所在，其實質是政府與市場共同發揮作用，規劃監管與權利實現相結合，最終實現公平與效率的統籌兼顧?？梢哉f，深入挖掘和研究集體經營性建設用地入市改革實踐經驗，有可能在促進土地制度整體改革的同時，發現土地發展權理論的本土價值和中國模式。

雖然在我國當前的法律體系中，土地發展權并沒有得到明確，但相關法律法規中(憲法、民法、行政法等)土地用途管理方面的權利義務規定，可以理解為土地發展權的法律淵源。在實踐中，以“浙江模式”為代表的土地發展權轉移(TDR， Transferable Development Rights)和跨區交易業已發展到了相當大的規模。雖然這些做法在學界有質疑的聲音，但土地發展權的引入在制度體系上可以與土地公有制相銜接，與土地開發制度尤其是用途管理制度相配合，完善我國的土地權利體系，清楚界定土地使用權的界限，并明確其權能。在具體實踐中，能夠緩解建設用地利用效率低下和用地指標緊張的局面，使耕地保護和農業發展獲得資金，同時有助于解決土地征收過程中的利益分配不公問題。當然，由于我國的土地制度體系比較復雜，相關的實踐經驗尚需進一步總結和完善，土地發展權的制度化和立法化是道阻且長的。這也為試點地區提出了繼續大膽探索的現實要求，同時呼喚著學術界的持續探討。

注釋

①《報告稱集體經營性建設用地已入市地塊1萬余宗 面積9萬余畝》，中國新聞網，2018年12月23日，http://www.chinanews.com/gn/2018/12-23/8710600.shtml，2019年5月20日。

②錢忠好、馬凱：《我國城鄉非農建設用地市場：壟斷、分割與整合》，《管理世界》2007年第6期。

③黃祖輝、汪暉：《非公共利益性質的征地行為與土地發展權補償》，《經濟研究》2002年第5期。

④祝天智：《集體經營性建設用地入市與征地制度改革的突破口》，《現代經濟探討》2014年第4期；蓋凱程、于平：《農地非農化制度的變遷邏輯：從征地到集體經營性建設用地入市》，《農業經濟問題》2017年第3期。

⑤陳紅霞：《集體經營性建設用地收益分配分配：爭論、實踐與突破》，《學習與探索》2017年第2期；何芳、龍國舉、范華、周夢璐：《國家集體農民利益均衡分配：集體經營性建設用地入市調節金設定研究》，《農業經濟問題》2019年第9期；吳義龍：《集體經營性建設用地入市的現實困境與理論誤區——以“同地同權”切入》，《學術月刊》2020年第4期；劉靖羽、尹奇等：《農村集體經營性建設用地入市中村委會尋租行為的監督博弈模型》，《中國科學院大學學報》2018年第6期；呂萍、于璐源等：《集體經營性建設用地入市模式及其市場定位分析》，《農村經濟》2018年第7期。

⑥夏柱智：《農村土地制度改革的進展、問題和啟示——基于33個試點的資料》，《云南行政學院學報》2017年第5期；陸劍、陳振濤：《集體經營性建設用地入市改革試點的困境與出路》，《南京農業大學學報(社會科學版)》2019年第2期。

⑦劉慶樂、施青軍：《風險防范、市場嵌入與政策演進：基于中國集體建設用地市場化的進程分析》，《中國行政管理》2017年第12期。

⑧趙振宇、陳紅霞、趙繁蓉：《論集體經營性建設用地增值收益分配——基于博弈論的視角》，《經濟體制改革》2017年第4期。

⑨王敬堯、魏來：《當代中國農地制度的存續與變遷》，《中國社會科學》2016年第2期。

⑩張安錄：《可轉移發展權與農地城市流轉控制》，《中國農村觀察》2000年第2期。