淺談房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃

鄧慧明

關(guān)鍵詞：企業(yè)所得稅 ?房地產(chǎn) ?籌劃

一、稅收籌劃

稅收籌劃是在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，其要點在于“三性”：合法性、籌劃性和目的性。

稅收籌劃的基本做法是：對納稅人各種經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒討?yīng)納稅的情況進行分析比較，在不受其他條件制約的情況下，選擇稅收負擔較輕的方案。

主要的稅收籌劃方法有：不予征稅方法、減免稅方法、稅率差異方法、分割方法、扣除方法、抵免方法、延期納稅方法、退稅方法。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)業(yè)兼有實體屬性與金融屬性，為社會的經(jīng)濟發(fā)展做出了很大的貢獻，特別是在一些地方一段時期的土地財政政策中，甚至左右了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平。在房地產(chǎn)業(yè)的稅收中，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅并列為三大稅種，直接決定了企業(yè)稅負的高低。

企業(yè)所得稅涵蓋范圍廣、時間跨度長、政策繁多、計算復雜，一直是納稅籌劃的重點。它以納稅年度為單位，按“年度計算、分期預繳、年終匯算清繳”方式征收。

為了規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅相關(guān)問題，2009年3月6日，國家稅務(wù)總局印發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)〔2009〕31號 ，對收入的稅務(wù)處理、成本與費用扣除的稅務(wù)處理、計稅成本的核算、特定事項的稅務(wù)處理分別進行了規(guī)定。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃

（一） 投資決策階段

從企業(yè)開始有意向進行投資時到取得開發(fā)項目土地的這一階段，都屬于投資決策階段。投資開發(fā)土地的形式有多種多樣，是合作開發(fā)還是獨立開發(fā)，是明股實債還是實際持股，是同股同權(quán)還是同股不同權(quán)，是采用公司制還是合伙企業(yè)的形式，是以土地投資入股還是以貨幣資金投入，是以合并或分立企業(yè)的方式還是新設(shè)企業(yè)的方式介入，所取得的土地成本是否有足夠的正規(guī)票據(jù)……這些都是應(yīng)該考慮的因素。

企業(yè)應(yīng)該分別考慮對各種形式的投資所造成的稅收差異，例如：如果是合作開發(fā)，則會涉及到是以股利方式進行利潤分配還是采用保底收益以債務(wù)利息的方式進行支付，是否取得利息票據(jù)，并且利率是否合理且能夠稅前扣除。如果以合伙企業(yè)的形式來開發(fā)，則不需要繳納企業(yè)所得稅，要考慮股東是個人還是法人，并且要考慮股東取得開發(fā)項目的利潤如何再進行投資。

（二）項目開發(fā)階段

從企業(yè)取得土地進行開發(fā)，到銷售與交房完畢這一階段，都屬于開發(fā)階段。大家關(guān)注的基本上是這一階段的稅收籌劃方法，結(jié)合實際操作，主要有以下幾個可以籌劃的方面供大家參考。

利用專項資金政策免交企業(yè)所得稅。有許多房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時，會與當?shù)卣_成地價返還的協(xié)議。如果通過籌劃，要求政府不直接對土地差價進行返還，而是采用撥付其他專項資金的方式，將款項撥付到企業(yè)，進行專項管理，則會節(jié)省一筆可觀的稅費。例如：政府應(yīng)返還的某地塊差價為5000萬元，包含土地返還款計算的該地產(chǎn)項目的利潤總額為8000萬元，則節(jié)稅1250萬元，如下表：

金額單位：萬元

[企業(yè)所得稅 計稅依據(jù) 稅率 稅費 籌劃前 8000 0.25 2000 籌劃后 3000 0.25 750 節(jié)稅額 1250 ]

利用增加扣除方式實現(xiàn)稅負降低。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，國家基本沒有專門針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。但是，可以利用普適性稅收優(yōu)惠政策來增加稅前扣除項目。例如：企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。如果企業(yè)安置殘疾員工10人，按每年每人10萬元的標準計算，可以加計扣除100萬元，按稅率25%計算，則可以節(jié)稅25萬元。

利用改變交房日期的方式改變納稅義務(wù)發(fā)生時間，取得應(yīng)納稅款的資金占用收益。

（1）在實務(wù)中，相當一部分房地產(chǎn)項目的交房日期定在9月30日到12月30日，根據(jù)相關(guān)稅收規(guī)定，交房后即達到收入確認條件，需要結(jié)轉(zhuǎn)收入與成本，達到企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，意味著下一年的5月31日前進行匯算清繳時，應(yīng)包含該項所得。如果企業(yè)的實際毛利率大于預征毛利率，籌劃將交房時間推遲到下一年的1月份，則該項所得即可以推遲一年進行所得稅匯算清繳。

（2）另外，如果企業(yè)的實際毛利率小于預征毛利率，將原本定于上半年交房的時間，提前到前一年的年底，則可以提前一年進行所得稅匯算清繳，辦理退稅手續(xù)。

（3）例如：某房企的單個項目收入為80000萬元，營業(yè)稅金及期間費用為5000萬元，企業(yè)所得稅預征毛利率為20%，實際毛利率為30%，原定于2018年12月30日交房，籌劃后，改為2019年1月10日交房，則節(jié)約資金占用費160萬元（按年利率8%計算），如下表：

金額單位：萬元

[企業(yè)所得稅 計稅依據(jù) 稅率 稅費 預征 11000 0.25 2750 實際 19000 0.25 4750 匯算清繳時需補交 2000 年資金占用成本（8%） 2000 0.08 160 ]

（四）項目售后階段

項目交房完成，進入售后階段，主要發(fā)生一些后期的維修整改、物業(yè)補貼、賠償款、人工等支出。因金額較小，一般計入發(fā)生年度的期間費用，主要是注意取得相應(yīng)的合規(guī)票據(jù)。

參考文獻

[1]全國稅務(wù)師職業(yè)資格考試教材編寫組.稅務(wù)咨詢與稅務(wù)顧問[K].涉稅服務(wù)實務(wù)，2019（5）.

[2]楊宇舟.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌淺析[J].稅務(wù)籌劃，2019（2）.