商業物業管理模式的優化與創新

陳曉偉

在經濟發展以及城市化推進背景下，購物中心作為特定的商業物業在我國的主要城市興盛發展。與此同時，這對我國的商業物業管理模式提出了新的要求。在競爭激烈的大環境下，根據現階段商業物管情況，如何更好地做好購物中心物業管理，并滿足消費者日益提高的多樣化需求是本文試圖解決的重點問題。

自改革開放后，因為商業網點的問題，在一段時期以內，各地都存在著商業利潤太高的情況，使得商業物業有著非常高的價格。該類供求關系的存在，使得房地產商加強了商業物業方面的大力開發，并且很快使商業物業又出現供過于求的情況。現階段，不管是超大型城市，還是一些中小型的城市，都存在著商場較為冷清的情況，甚至部分大型商場都出現了倒閉的情況，利潤下降很多，從這些現象中，可以看出一些經濟規律。

商業物業管理模式概述

物業的概念。所謂的物業，其實類似于房產，均通過產權形式而存在，也屬于不動產。其存在的形式分為公共以及私有。既可以自用，也可以出租。同時，物業也包含了商業以及民住，還有單一的獨棟物業以及群體性物業。在管理層面，不但涵蓋了全部地產，也涵蓋了相關的配套設施，其特性主要為整體、耐久以及增值的等。

商業物業管理內容。對于商業物管來講，主要為社會化以及專業化較強的行業，它被劃分為服務業，其內容綜合服務、經營一體的形式，涵蓋了常規性的公共服務，也就是說，物管服務的對象主要有：主體建筑物與有關的設施，相關綠色環境、設備的養護、消防、車輛、安保等。對于針對性服務而言，這屬于物管面向商戶施行的，涵蓋了日常起居、商業、文化、教育、衛生、保健設施、金融、中間服務等方面，購物中心里面還包括生活配套服務。對于委托性服務，需要結合商戶個體化需要而進行的有關服務。現階段，我國商業物業商戶一般都具備百貨商場、購物中心、商業步行街、專業市場、shoppingmall等業態種類，其特點表現為：首先，大。也就是占地面積比較大、規模比較大、停車場也比較大;其次，多。也就是行業、店鋪、功能以及經營種類都比較多;再次，好。也就是環境比較舒適。

商業物業管理模式的優化與創新

重視先進理念，做好人才培養。對于經營性物業而言，其收入主要源自各商戶的租金。而對于商業項目來講，其功能則是助商戶做好創收，讓物業價值變得更高。物管企業要求擁有高素質管理團隊，根據合同、優秀的管理模式與先進理念，給產權人以及使用者們在物業定位、規劃以及招商方面，都提供優質的服務，從而讓商業物業具備更好的經濟以及使用價值。所以，物管團隊在進行建設的時候，就要求適應該管理特征。不但要對常規人員做好必要的培訓，還需要吸納那些“專家型”管理人才。目前，商業建筑中已具備較高的智能化程度，同時，其自動化管理程度也在提高，主要表現在信息管理以及通訊等方面，就要求物管企業借助于先進科技來做好經營管理。

科學規劃設計開發模式，實現地產與商業的雙贏。在商業物業實施規劃設計以前，需要實現明確經營模式與招商對象等內容，盡可能地預防今后改造耗費過高成本，讓商業地產風險降低。比方說，“訂單式”的模式，也就是地產開發商預先同有關的企業完成一些共同發展協議的有效簽訂，在收到了租賃承諾之后，再開始實質性開發。針對該類成為戰略伙伴的模式，其好處就是強強聯手，借助于品牌間的合理組合，打造經營層面的優勢，讓經營風險變得更低，也會使業主投資變得更有信心。除此之外，在物業進行開發的時候，還應做好物管前期的介入，這有利于企業科學地定位經營方向，并且為建筑結構以及外觀方面的設計提出一些建議。

準確把握經營定位，凸顯主體經營特色。對于房產商來講，在開發地產的時候，準確地定位其經營方向，這顯得極為重要。它要求將消費市場需求作為中心，以便在市場競爭中更好地生存下來。如果想準確地定位，不但要求適應當前市場的相關需求，還應當根據自身資源情況來進行。例如，在購物中心方面，它能夠將人群、功能以及區位等當作是標準，以此完成市場定位。但是，小型的商業物業盡可能不要同這些大型物業進行競爭，只要實現“專而精”，并非做到“大而全”，要求通過自己的特色讓消費者前來。如果是同質化經營，那么，只會導致商業、社會資源不必要的浪費。

重視政府規劃與交通條件。做好商業布局，這屬于同種商業物業構建良性競爭環境的重要前提。對于商業物業而言，特別是那些大型的超市以及購物中心等，很可能出現重復建設的情況，讓資源存在著閑置甚至是浪費的現象。大型物業在進行開發的時候，就應當納入城市規劃，所以，政府也需要對其做好規劃與控制，就其區位、規模以及布局等統一地加以規劃。同時，綜合地考量城市交通情況，以便給商業物業健康發展帶來保障。

總之，在商業建筑中，物業管理屬于極為重要的內容，這直接關系到商業建筑中的人們正常使用所需。通過創新并優化其管理模式，有助于構建起健康的運營模式，給人們帶來良好的體驗。

（銀城物業有限公司）