房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段成本管理應(yīng)對(duì)策略研究

聶小明

摘 要：隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理也越來(lái)越規(guī)范，從1.0版成本核算型到2.0版目標(biāo)管控型，再到3.0版供應(yīng)鏈管理型，進(jìn)而到現(xiàn)在的4.0版策劃增值型時(shí)代，與之相伴的是房地產(chǎn)行業(yè)，從躺著賺錢時(shí)代逐步進(jìn)入到一個(gè)靠成本領(lǐng)先和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的時(shí)代?；诖耍瑢?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各階段所涉及成本的細(xì)微之處做起，就各階段的成本實(shí)施有效的控制，企業(yè)才能得以生存。本文首先介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的意義和價(jià)值，并結(jié)合筆者項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段成本管理應(yīng)對(duì)策略。研究成果可為相關(guān)應(yīng)用與研究提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段;成本管理;應(yīng)對(duì)措施

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

首先，我們通過(guò)一個(gè)圖表來(lái)回顧一下房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)：

由此可見(jiàn)，土地費(fèi)用占到項(xiàng)目總成本的35-40%;工程成本占到項(xiàng)目總成本的30-35%;管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用占到項(xiàng)目總成本的8-10%，基本上都是按照一定比例列支，但財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用管控空間還是比較大，尤其是銷售費(fèi)用;稅費(fèi)成本占到項(xiàng)目總成本的15-20%。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的意義和價(jià)值

成本管理不是省錢就等于賺錢，也不是多花錢就一定客戶滿意。成本精細(xì)化管理，一方面，一定是要嚴(yán)格控制無(wú)效成本的支出。所謂無(wú)效成本，不僅僅是指那些本來(lái)可以不花的錢，還包括那些花了錢但是客戶不買帳的。另外一方面，把錢花到客戶關(guān)注的敏感點(diǎn)上去，俗話說(shuō)的“好鋼用在刀刃上”，比如說(shuō)，客戶視線所及的體驗(yàn)區(qū)工程中的景觀、樣板房，大區(qū)的大堂裝修、標(biāo)準(zhǔn)層裝修、景觀、外立面等。

提升價(jià)值（Value）的四種途徑：V（Value）= F（Function）/ C（Cost）

V-value：性價(jià)比;? F-function：產(chǎn)品的功能/性能、服務(wù)、收益;? C-cost：費(fèi)用/成本

1）V↑ = F↑ / C ----項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘，成本用在刀刃上

2）V↑ = F↑ / C↑----增加敏感成本投入，大幅提高產(chǎn)品性能

3）V↑ = F / C↓ ----優(yōu)化無(wú)效成本，產(chǎn)品性能不受影響

4）V↑ = F↓ / C↓----限價(jià)應(yīng)對(duì)策略，優(yōu)化剛性成本，彈性成本適當(dāng)減配

所以成本管理的目的是提升價(jià)值！

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段成本管理的應(yīng)對(duì)策略

3.1 項(xiàng)目獲取階段

這個(gè)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，涉及項(xiàng)目土地費(fèi)用、項(xiàng)目所在地供應(yīng)商資源、項(xiàng)目所在地市場(chǎng)調(diào)研等環(huán)節(jié)。

3.1.1土地費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用占總成本的35%至40%，購(gòu)地費(fèi)用是否合理，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)成本控制有著直接的影響。雖然這個(gè)階段存在政策法規(guī)的限制，但我們?nèi)钥梢栽谠试S范圍內(nèi)通過(guò)如下措施來(lái)控制土地費(fèi)用。

1）土地款的分期支付，付款次數(shù)增多，付款周期拉長(zhǎng);

2）征地費(fèi)用的緩交或延遲交（約定的處罰時(shí)間范圍內(nèi)）;

3）提高容積率;

4）項(xiàng)目所處特殊地理位置，申請(qǐng)減免城市設(shè)施基礎(chǔ)配套費(fèi)用的繳納;

5）抱團(tuán)取暖、合作開(kāi)發(fā)也是很好的策略;

6）注意土地出讓條件中的關(guān)于開(kāi)、竣備時(shí)間要求、交房標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及裝配式建筑和全裝修比例的要求。

3.1.2供應(yīng)商資源

房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地供應(yīng)商資源的優(yōu)劣多寡，直接關(guān)系到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中施工單位的選擇和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力。大型房企都在通過(guò)選、用、育、留而來(lái)的所謂的鐵桿資源單位，但是往往隨著需求的不斷擴(kuò)大及個(gè)別項(xiàng)目的屬地性，需要有更多的外部資源進(jìn)行補(bǔ)充、促進(jìn)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，這就需要進(jìn)行調(diào)研、考察、引入。

1）當(dāng)下進(jìn)入信息化時(shí)代，可以充分分享信息對(duì)稱帶來(lái)的紅利，去行業(yè)權(quán)威網(wǎng)站排名中去尋找不乏是一個(gè)捷徑。例如：克爾瑞地產(chǎn)研究每年公布的中國(guó)地產(chǎn)500強(qiáng)首選榜單、明源地產(chǎn)發(fā)布的優(yōu)質(zhì)供方單位等。

2）通過(guò)全國(guó)或區(qū)域標(biāo)桿房企優(yōu)質(zhì)供方名錄中進(jìn)行篩選搜集。在對(duì)標(biāo)標(biāo)桿房企收集供方資源時(shí)需要遵循一個(gè)原則——要與自身公司的規(guī)模、開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)、產(chǎn)品定位相匹配。

3）鎖定重合度較高的資源單位后開(kāi)展更有針對(duì)性的深入調(diào)研。從實(shí)地考察、行業(yè)內(nèi)問(wèn)詢兩個(gè)兩個(gè)角度入手。實(shí)地考察前需要對(duì)考察單位資信進(jìn)行匯總，同時(shí)把實(shí)地考察重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)一一列出，組織相關(guān)部門交底，以備考察更加高效、有目的性。除實(shí)地考察方式外，還可以通過(guò)其他地產(chǎn)同行對(duì)單位的履約評(píng)估情況來(lái)衡量，也可以通過(guò)新聞、年報(bào)公告、天眼查等進(jìn)行了解。

3.1.3市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地行政事業(yè)型收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)配套工程價(jià)格水平等對(duì)項(xiàng)目的成本影響也是至關(guān)重要的，所以在進(jìn)駐該城市前要做充分的市場(chǎng)調(diào)研。

1）前期費(fèi)中有很多是行政事業(yè)型收費(fèi)科目且各個(gè)城市、縣、區(qū)都存在不一樣，一定要提前收集并摸排清楚，實(shí)施過(guò)程中有存在折扣比例情況存在，一定要橫向?qū)Ρ取?/p>

2）水、電、燃、有線電視、通訊等基礎(chǔ)配套工程存在地方壟斷情況，有按定額收費(fèi)的，得了解是否存在折扣。也有按實(shí)報(bào)價(jià)的，但是主要設(shè)備及材料是壟斷的。但總的來(lái)說(shuō)，絕大部分是可以洽商的。

3.2 產(chǎn)品定位階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確直接影響到項(xiàng)目的成敗，這個(gè)階段的成本管理動(dòng)作之一就是成本策劃。通過(guò)成本策劃使擬建項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值最大化，使擬建項(xiàng)目的產(chǎn)品配置符合市場(chǎng)定位，具體措施如下：

（1）在開(kāi)發(fā)過(guò)程的最前端進(jìn)行全局性策劃，將整個(gè)項(xiàng)目成本管理重難點(diǎn)提煉，做出管控預(yù)案。

（2）通過(guò)編制成本策劃，對(duì)擬建項(xiàng)目通過(guò)各種產(chǎn)品組合、系統(tǒng)性地梳理產(chǎn)品配置，通過(guò)投資測(cè)算與預(yù)選方案測(cè)算對(duì)比，完成市場(chǎng)、產(chǎn)品、成本等要素的最優(yōu)匹配，從而助力項(xiàng)目獲得和保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，獲得更大的利益。

（3）成本策劃主要對(duì)土方平衡、地上可售比、贈(zèng)送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車位面積、人防類型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進(jìn)行重點(diǎn)把控，確定的指標(biāo)作為設(shè)計(jì)后續(xù)的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）成本策劃要加強(qiáng)部門間的橫向溝通，最終營(yíng)銷定位、設(shè)計(jì)方案等要與成本策劃成果互相匹配。

3.3 方案設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)費(fèi)本身在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本中占比非常有限，約占工程成本的2%-3%，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本影響卻高達(dá)70%以上。方案設(shè)計(jì)階段的成本控制是真正意義上的源頭控制，具有“一錘定音”的地位和作用。具體措施如下：

（1）將技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為考量、評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的指標(biāo)之一。

（2）總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等捆綁一起招標(biāo)，可促進(jìn)中標(biāo)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開(kāi)拓創(chuàng)新，又可避免多家設(shè)計(jì)單位之間存在的碰、漏問(wèn)題。

（3）執(zhí)行限額設(shè)計(jì)（如結(jié)構(gòu)指標(biāo)、外立面系數(shù)、窗地比、墻地比等），初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo)。

（4）簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款（如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)）。

（5）方案優(yōu)化設(shè)計(jì)可借助第三方設(shè)計(jì)咨詢公司提出優(yōu)化方案，設(shè)計(jì)費(fèi)中需要設(shè)置此咨詢費(fèi)用，具體根據(jù)優(yōu)化成果的金額多少來(lái)計(jì)算咨詢報(bào)酬。

（6）對(duì)各項(xiàng)設(shè)計(jì)方案成本進(jìn)行快速測(cè)算，提出優(yōu)化建議，方案階段測(cè)算成本建議控制在比目標(biāo)成本低10%～15%左右。

3.4 施工圖設(shè)計(jì)階段

在施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)圖紙?jiān)靸r(jià)進(jìn)行測(cè)算并加以控制，進(jìn)而達(dá)到對(duì)整個(gè)施工過(guò)程的成本進(jìn)行控制才是目的所在。對(duì)施工圖進(jìn)行優(yōu)化，達(dá)到降低造價(jià)控制成本，提高工程質(zhì)量，做出真正質(zhì)量高成本優(yōu)的項(xiàng)目。

（1）營(yíng)銷對(duì)客戶承諾、售房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)等先與各部門交圈、達(dá)成一致后體現(xiàn)在施工圖之內(nèi)，避免后續(xù)反復(fù)的拆改。

（2）有批量精裝的項(xiàng)目精裝專業(yè)圖紙需要跟建筑結(jié)構(gòu)圖紙進(jìn)行核對(duì)審查，保證前后口徑吻合，工作界面范圍與作法不重復(fù)。尤其是毛坯驗(yàn)收，精裝交付的項(xiàng)目，要杜絕因?yàn)榫b修的管線插座點(diǎn)位與建筑結(jié)構(gòu)的差異導(dǎo)致的開(kāi)槽，修補(bǔ)費(fèi)用。

（3）施工藍(lán)圖必須在施工圖審查整改通過(guò)后，形成施工圖審查會(huì)簽記錄書(shū)面文件后，成本以此來(lái)作為招標(biāo)文件的附件圖紙組織招標(biāo)工作。

（4）按照模擬清單招標(biāo)的工程，設(shè)計(jì)需要按照模擬清單作法落到施工圖內(nèi)，成本對(duì)前后作法審查，保證前后一致。

3.5 招標(biāo)采購(gòu)階段

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本構(gòu)成中，招采確定的成本占總成本的70%左右，由此可以清楚的看到，招采是企業(yè)成本控制中的主體和核心部分，能否做好招采，是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中最有價(jià)值的部分之一。

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)招標(biāo)主線流程如圖所示，針對(duì)此主線流程中的幾個(gè)關(guān)鍵階段應(yīng)對(duì)措施是：

（1）柏拉圖曾說(shuō)過(guò)“良好的開(kāi)端是成功的一半”，對(duì)于招標(biāo)采購(gòu)工作同樣如此，切記招標(biāo)計(jì)劃不是獨(dú)立的計(jì)劃，一定要跟其他節(jié)點(diǎn)關(guān)聯(lián)。可以按照完工時(shí)間→進(jìn)場(chǎng)時(shí)間→進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備時(shí)間→定標(biāo)時(shí)間→發(fā)標(biāo)時(shí)間→招標(biāo)文件完成情況→圖紙定樣時(shí)間→入圍考察時(shí)間→招標(biāo)需要時(shí)間等反向時(shí)間軸制定。

（2）重視采購(gòu)策劃（合約規(guī)劃），它可以明確各分判合約范圍及相互之間的界面，確定各分判合約數(shù)量、采購(gòu)方式、采購(gòu)時(shí)間、價(jià)款方式，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

（3）最終要找到價(jià)廉物美的供方是招標(biāo)采購(gòu)的終極目標(biāo)，所以對(duì)于供方的選擇是影響最終結(jié)果的重要因素之一。

1）入圍供方數(shù)量要保證競(jìng)爭(zhēng)性，通常投標(biāo)單位按照2n+1的原則選取。

2）入圍供方量級(jí)要保證競(jìng)爭(zhēng)性，入圍單位一定要是同一檔次的供方，這樣才能充分起到競(jìng)爭(zhēng)的作用。

3）對(duì)供應(yīng)商的行為要進(jìn)行績(jī)效考核，并且定期對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)級(jí)。以便根據(jù)最終確定優(yōu)劣等級(jí)進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)罰，優(yōu)勝劣汰的篩選培育出戰(zhàn)略層級(jí)的供應(yīng)商。

4）建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這對(duì)乙方來(lái)說(shuō)能極大提高積極性，也同時(shí)能提升公司知名度，起到促進(jìn)業(yè)務(wù)的作用。

（4）談判是就共同關(guān)心的問(wèn)題交換意見(jiàn)，尋求解決的途徑和達(dá)成合作的過(guò)程。例如合作談判、價(jià)格談判。根據(jù)場(chǎng)景不同，對(duì)象不同談判的方法策略會(huì)各有不同，只要做到這四“準(zhǔn)備”：心里準(zhǔn)備、信息準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備、團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備基本上能掌控主動(dòng)。

3.6 施工階段

施工環(huán)節(jié)的成本管理事項(xiàng)無(wú)巨細(xì)之分，每一件事情都要扎扎實(shí)實(shí)做好、做到位，核心主要分為三大方面，一方面是設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證增加的費(fèi)用;另一方面是材料價(jià)格上漲、價(jià)款調(diào)整、工程索賠增加的費(fèi)用;再一方面就是成本的動(dòng)態(tài)管理。

（1）針對(duì)設(shè)計(jì)變更要提供估計(jì)的效率，與設(shè)計(jì)部保持溝通、緊密協(xié)調(diào)。在估價(jià)過(guò)程中考慮是否還能夠優(yōu)化，優(yōu)化確認(rèn)后再?zèng)Q定實(shí)施實(shí)施。

（2）在現(xiàn)場(chǎng)簽證和審批施工方案時(shí)，成本人員應(yīng)該積極主動(dòng)參與到工程管理中去，與工程同事一起分析該事項(xiàng)簽證是否與合同及招標(biāo)文件一致，是否應(yīng)該予以簽證立項(xiàng)。

（3）提早確定樣板，提早進(jìn)行工程樣板的施工，減少材料變化引起的價(jià)格重新確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)，減少由于主材、主要工藝改變，但已經(jīng)做了施工樣板而引起的變相的索賠簽證。

（4）處理好各施工方的配合問(wèn)題，避免因?yàn)榻徊媸┕ぴ斐傻臒o(wú)責(zé)任歸屬的已完工程破損的修補(bǔ)費(fèi)用及工作面交付不及時(shí)造成的窩工索賠。

（5）及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況，要及時(shí)跟蹤市場(chǎng)價(jià)格變化情況，當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，立即與供應(yīng)商商量對(duì)策，并且嚴(yán)格履約。

（6）每個(gè)月對(duì)動(dòng)態(tài)成本情況進(jìn)行整合和梳理，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的預(yù)測(cè)，對(duì)成本變動(dòng)情況分析研究，不斷總結(jié)，這樣有利于及時(shí)進(jìn)行成本優(yōu)化調(diào)整;對(duì)動(dòng)態(tài)成本信息要及時(shí)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及責(zé)任部門進(jìn)行反饋，讓大家做到心中有數(shù)。

3.7 竣工結(jié)算階段

合同履約到了竣工結(jié)算的最后階段，無(wú)論施工單位是否賺錢都不會(huì)放過(guò)這最后的機(jī)會(huì)，建設(shè)單位在過(guò)程中各種管控措施和手段也到了最終呈現(xiàn)結(jié)果的時(shí)候。這個(gè)階段應(yīng)該秉承的原則是：

（1）針對(duì)矛盾問(wèn)題適用的合同條款及解釋順序（招標(biāo)文件、合同協(xié)議、通用條款、專用條款中的約定是否統(tǒng)一）。

（2）設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證資料的時(shí)效性（合同專用條款中的特殊約定、通用條款中7、14、28天的規(guī)定等）、完備性（簽字蓋章等）。

（3）做好乙方上報(bào)結(jié)算內(nèi)容的審查，例如：計(jì)算方法、規(guī)則、適用單價(jià)、是否實(shí)際施工、實(shí)際做法與清單做法差異、已發(fā)生的扣罰款等。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行合同中的價(jià)差調(diào)整辦法，例如對(duì)于鋼筋用量，可以采用委托外部專業(yè)顧問(wèn)+預(yù)算專業(yè)人員審核+現(xiàn)場(chǎng)查看相結(jié)合的手段進(jìn)行把控。

（5）還原事件的真實(shí)過(guò)程，理清責(zé)任主體，以事實(shí)作為結(jié)算的依據(jù)。

4 結(jié)論與建議

綜上所述，成本管理存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段，且每個(gè)階段都有不同的成本關(guān)注點(diǎn)和策略。成本的節(jié)省，不是憑空就能落地的，是需要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各階段細(xì)微之處著手去累計(jì)的。

對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，只有力求實(shí)現(xiàn)良好的成本控制，工程管理才能按照既定的方向落實(shí)。公司效益方面，基于利潤(rùn)等于銷售額減成本的等式邏輯，只有成本的有效控制，才能真正實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)顯著提升，最終真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)良好經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

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