簡析房地產開發企業并購業務的法律問題

李暉

摘要：目前房地產項目的開發是我國比較活躍的產業，房地產企業的并購行為在房產市場中也經常發生。簡單地說就是將其他的房地產項目直接購買。房地產并購的模式一般分為兩種，一是完全的把房企的房產項目全部購買;二是直接購買房企的股份，在市場中經常用到的收購方式是股權的收購，這種模式比收購整個房產項目要方便快捷。但是在實際的并購操作中，兩種方式都存在著法律的風險，如果沒有法律保證，很容易出現經濟糾紛，給企業帶來經濟損失，文章根據實際的房產并購經驗，從房企并購的法律層面闡述觀點和見解，以便于房企并購行業的參考。

關鍵詞：房地產企業;并購;法律

房地產行業在日常生活中經常會出現并購的案例，房地產并購復雜，需要對每一個細節進行詳細考察，任何一個環節出現問題，都會為企業帶來經濟損失，也會給房地產企業帶來很多負面的影響。所以每一個并購的項目都要做詳細的分析，找出并購項目中所有的法律隱患，根據問題有針對性的解決，從而可以保證并購項目順利進行，保證雙方都能夠得到相應的經濟利益，也促進了我國的房地產企業健康的發展。

一、房地產企業并購的模式

（一）部分工程轉讓的并購方式

部分工程并購轉讓的方式經常出現的房產并購案例，這種方式是在建筑還沒有完成最后工期，在建設的過程中就被開發商轉讓給其他的房地產開發公司，這種轉讓方式包括建設的工程和工程的土地使用權等，所以要根據轉讓的項目不同設定不同的轉讓注意事項。

1. 項目的土地是否已經取得國家的使用權，在國家房產局登記在冊，并且是房地產使用權。

2. 通過并購在建的部分工程，可以獲取工程土地的使用權，并且在并購的過程中合理支付土地轉讓金。

3. 在國家的土地管理部門取得工程施工許可證和土地使用規劃的證明。

在進行并購在建項目的時候，需要通過相關部門的同意，并且取得相關的并購手續，首先是工程的轉讓方需要向國家申請要求轉讓在建項目，國家同意后才能夠正常的進入市場轉讓，否則不受法律保護。在與轉讓方簽訂合同的一個月時間里，轉讓方可以到房產交易中心簽署交易手續。通過以上步驟的操作，才能實現在建房屋合法的轉讓流程。

（二）全部工程轉讓并購方式

在房產市場中，第二種轉讓方式就是整體轉讓。目前我國的房地產開發項目就是房企獲得國家的土地使用權后，申請確立項目，需要對土地的使用建設申請投資，首先需要對土地進行工程勘察，以此來獲取建設許可，而且并購企業必須具有開發建設的能力。所以房地產的整體并購項目，就是對建設用地規劃、土地的使用權和施工許可的轉讓。

在進行整體工程轉讓中應該注意的問題。

1. 工程的轉讓方已經在國家相關部門取得土地使用權，并且交足土地出讓的費用。如果是國家劃撥的土地，也一樣要交足轉讓費用，并且取得國家相關的批準手續。

2. 整體工程項目的轉讓，轉讓方和受讓方都必須是在國家有相關的項目開發經營許可證，并且有實際的項目開發能力，有一種情況可以不需要國家的經營許可，就是受讓的一方并購后自己使用，而不是用來開發和轉讓。

3. 在房產項目的開發中已經投入了超過25%的資金，并且取得了項目的轉讓權，這樣的項目才可整體轉讓。

4. 轉讓方已經取得了國家的建設工程規劃許可和建設工程施工許可相關證件。

（三）合作開發

合作開發是指一個房地產項目由兩個公司共同完成，通過合作對項目進行開發的過程，可以實現對項目的利益、資金和風險的共同承擔一種方式。此種方式可以實現資源共享，而且可以實現共贏的局面。在我國的建筑工程中，一般的合作雙方都是一方可以提供土地的使用，另一方可以提供施工隊伍的建設和施工技術的提供，還有項目資金的提供。在項目完成后對項目進行合理的利潤分配。

合作開發的并購模式應該注意以下幾點。

1. 合作的兩家公司或者多家公司應該有一家具備房屋開發的經營資格。

2. 合作的項目已經得到國家的批準，手續合法，已經取得國家的報建許可證。

3. 提供土地的公司需要有對土地的使用權證明，并且對土地的使用交了足額的轉讓金，允許轉讓。

4. 應當取得國家的建設手續和土地使用變更登記。

5. 合作的企業都要有良好的心態，需要對項目一同提供資金、共同承擔風險、共同分享利潤的原則，這樣才能保證項目的順利進行，也能夠保證合作方都取得利潤，也促進了我國房地產企業的健康發展。

6. 在合作的協議中要做好利潤分配的法律條款，也做好后期建筑施工費用和土地施工的變動，對項目產生的影響，只有做好細致的規劃，才不會產生分歧，能夠促進項目的發展。

（四）轉讓股權

股權轉讓是房企市場中經常用到的轉讓方式，這種方式也分為兩種，一是部分股權轉讓，二是全部轉讓。股權轉讓能夠節省很多的申請環節，是非常方便的操作模式，也受到了房企的青睞。這種方式主要是通過股權轉讓的方式，來達到房地產開發項目控制權的變更。股權轉讓操作非常便捷，只要雙方按照國家的規定，把需要轉讓的股權簽訂相關的合同，并且按照國家的規定對轉讓項目進行登記，即可變更整個建設項目的股權，也能完成對項目的控制權轉讓。這種項目可以規避25%投資的障礙，但是也存在風險。就是受讓人要承擔轉讓人的所有債務風險，而受讓人卻無法很好的了解轉讓人的債務問題。

二、房地產并購過程中存在的法律風險

（一）并購項目中的法律問題

1. 房地產項目復雜，涉及到的法律問題多，而且金額較大，存在的風險也越高。房地產項目的風險主要來自于項目支出權屬是否存在問題，是否可以通過法律方式明確所屬。國家的手續是否齊全，比如項目的建筑許可、施工許可和用地規劃許可等。此外還有項目在建設施工過程中的風險，施工是否安全、施工是否能夠如期完成等，都會產生法律糾紛。