淺析如何有效盤活國有企業存量房產

李瑋

【摘要】大多數國有企業對存量資產的管理不夠規范，利用效率低下。本文首先闡釋了國有企業盤活存量資產的意義，并針對目前國資部門對國有企業房產的監管力度不斷加大，提出如何有效盤活國有企業存量房產的措施。

【關鍵詞】國有企業;存量資產;房產;資產盤活

自2015年《國務院關于深化國有企業改革的指導意見》出臺以來，中央、地方的國企改革工作穩步推進，成效顯著。本輪國企改革將國有資產的管理提升到了一個新的高度，通過對國有資產的整理、盤活和有效管理，讓國有資產得到保值和不斷的升值，從而煥發新的生機和活力。如何有效盤活存量資產，最大化存量資產的流轉價值，是國有企業資產管理工作的重點。

一、盤活國有企業存量資產的意義

（一）規范存量資產管理

國有企業是我國市場經濟中的重要組成部分，大多數國有企業經營時間長、規模大、涉及行業范圍廣，在不斷調整產業結構的過程中，積累了一定的存量資產，如舊有廠房、辦公場所占據的土地使用權，房屋建筑物等等。在長期粗放式的管理模式下，大量資產處于閑置狀態。有些資產形成的時間較長，因知情人或經辦人更替、會計入賬不及時等歷史原因，甚至游離在監管及賬套之外，存在極大的管理風險。

（二）減少企業資源浪費

國有企業存量資產有的因企業資金安排的影響，無法得到進一步開發利用，有的因產權有瑕疵，無法正常流轉交易，有的因破舊老化，無法發揮其效用。這些存量資產沒有發揮其應用的使用價值，是一種極大的資源浪費。另外，存量資產還需要占用企業的人力、物力、財力進行看管、維護，進一步增加了企業的運營成本。

（三）增加企業經營收益

通過盤活國有企業存量資產，原來的閑置資源得到利用，重新發揮其資產的蘊藏價值，增加企業現金流，解決了大量成本的同時為企業帶來了資金、空間等多種資源，也有利于企業將資金用于創新研發等行為中，有利于國有企業集中力量加快自身發展，實現企業實力的增強，提升國有企業在行業中的競爭力。

二、盤活存量房產資產的措施建議

存量是指經濟體的資產負債總規模及結構狀況，存量資產是指企業所擁有的全部可確指的資產。企業的應收賬款、其他應收款、無形資產都屬于企業的存量資產。存量資產就是現有資產與增量資產的總和。

房產是國有企業存量資產中的重要組成部分，存量房地產資產盤活需根據資產性質、企業資質、資產現狀及特征，做好分類及針對性管理。對干凈的資產要進行資源整合、統籌再利用，對有瑕疵的資產要做好歷史遺留問題攻堅，對企業所有存量房地產情況進行排摸調研，對資產分布、類別、性質充分了解，登記造冊、建立臺賬、夯實基礎。并將資產管理工作常態化。

（一）出租或出售，要達到效益最大化，在資產對外出租時，事前要做好基本的盡職調查，防止租賃方違規經營帶來的損失及長期占有資產。由于國有企業大部分用地為劃撥，存在被征拆遷的可能，因此租賃合同還需對承租方地上房屋建筑物及裝飾裝修等固定資產投入及未來如遇征拆遷事宜約定明確，防止產生不必要的糾紛和損失。資產出售時要嚴格按照國有資產處置流程，做好經濟行為報批、評估、進場交易及變更手續。

（二）對外投資。按照《公司法》的規定，股東可以實物、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。以存量的房地產作價出資換取股權也是盤活資產的一種方式。但在實物投資前，須對實物資產價值走向做一個評估及判斷。如未來這部分房地產處于增值趨勢，則不建議作價出資。條件允許的話，建議以租賃方式租給投資公司。實物資產投資后，做好賬務實收處理并盡可能申請驗資，閉合出資手續。

（三）自行開發。根據土地性質，有房地產開發資質和能力的國有企業在當地政策、城市規劃及環保允許的情況下，可以通過土地變性、補交土地出讓金等方式申請自行開發房地產，如創新產業園或辦公樓、員工宿舍等，根據實際需求自持、銷售、出租，為企業增加經營性資產。若企業沒有房地產開發資質，則可以進行內部改造或新建流程，避免企業違規，或以參股方式與擁有相關資質的企業進行合作。在一些一線城市，地貴房貴、生活成本高。企業要想留住人，要么有高收入，要么有好福利，如提供住宿。對有存量房產的國有企業而言，能為員工提供住宿是人才市場競爭的一種資源優勢。因此開發成員工宿舍，解決員工住宿問題，也是國有企業存量房產盤活的一種方式。

（四）資產融資。融資性資金是企業資產的重要組成部分，為企業的經營活動提供資金保障。融資創新不是僅僅為新增資產進行融資，更多地應該整合和盤活存量資產，利用存量資產打包進行融資，為企業解決資金需求。

（五）拆遷博弈。如今一些國有企業正遭遇房地產征拆遷。在政府征拆遷面前，要求資產置換是極其困難的。即使是資產置換，大多情況也是先征收給予貨幣補償，再購置。待企業再行購置時，不僅要通過市場招拍掛，還可能會被政府部門設定購置門檻，如片區產業規劃、投資額、稅收、人口就業等。這樣企業再購置行為存在很大不確定性因素。企業如何應對征拆遷，保證權益最大化，也成為資產管理的一項內容。首先要對當地征拆遷政策及土地資源進行摸底，堅持資產置換。其次要聘請專業評估公司就資產價值、停產停業損失等進行評估，作為企業和政府談判的依據。最后如資產置換未果，除了要爭取最大限度的貨幣補償外，企業還可以拆遷為契機，和政府進行其他方面的博弈。如占有或進入當地社會資源及市場份額，以拆遷為條件換取其他地塊的變性等，為企業未來發展爭取空間和優惠。具備條件的企業，還可與政府進行合作開發。

存量房地產盤活，是為了最大限度提高資產使用率，充分發揮資產在企業經濟運行中的作用，為企業帶來增值效益。我們要通過統籌資源、夯實基礎、提升管理，多途徑盤活存量房地產，管理好國有資產，實現企業資產良性增值。

參考文獻：

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