房地產融資渠道多元化建設思考

周瑋

【摘要】房地產行業近年來總體發展勢頭良好，但在行業迅速發展的同時，通貨膨脹對房地產帶來了不利影響，造成融資困難的局面。對此，本文圍繞房地產融資渠道進行相關研究，旨在拓寬融資路徑，運用多元化發展融資渠道，使房地產行業更好適應市場變革，創造經濟效益。

【關鍵詞】房地產;融資渠道;多元化

為進一步推動我國經濟發展，國家針對經濟市場提出新政策，改進了原有的市場管控方案，采取市場宏觀調控，提出供給側結構性改革，為市場提供了自我上升的空間。而作為早期發展最快的行業，房地產行業逐漸出現融資困難、資金流通不順等現象。現階段是房地產行業緩沖期，房地產融資渠道多元化建設問題亟待研究。

一、房地產主要融資渠道

（一）金融機構貸款

中央銀行、商業銀行、保險公司、信托投資公司、證券公司等是我國主要金融機構，能夠為房地產行業提供貸款。其中，通過銀行的貸款渠道最為便利、成熟。銀行貸款具有無需繳納利息預提稅且外債額度無限制的優勢，大大降低房地產企業建設成本，因而成為房地產企業貸款的首要選擇。但當相關政策出臺限制房地產的銀行貸款時，需要房地產企業尋求新的渠道代替。

（二）企業銷售回款

主要包括定金預收款與個人按揭款。其中，個人按揭款是房地產企業主要資金來源。對正處于開發項目銷售或預售階段的房地產企業而言，直接影響其還貸能力以及借貸資金數量。部分房地產企業選擇在樓盤尚未完工時預先銷售期房，可使資金盡快回流，且操作簡便，成本低，但易受商品房預售條件、政府購房限制令等限制。

（三）上市融資方式

企業將資本股票化，經批準后上市流通。該種融資方式優勢在于資金具有永久性、寬松用款限制，且利于提升企業知名度，而缺點在于只適用于大公司，中小企業規模較小，難以負擔上市融資前期運作成本。

二、房地產融資渠道多元化建設思考

（一）對內部及外部融資渠道深入挖掘

房地產企業融資的主要渠道來源于銀行信貸，這種外源性融資雖然具有一定優勢，但經濟新常態下的市場環境，使得外源性融資渠道貢獻度持續走低，尤其是以商業銀行為代表的傳統金融機構，受宏觀調控性政策影響較大，獲得資金支持的難度提升。部分房地產企業對外源融資的依賴性高，忽視了內部融資渠道的拓展，未能有效挖掘其融資價值，導致融資活動缺乏主動性優勢，容易催生新的融資問題，不利于企業融資成功率。

以某大型房地產企業為例，該企業雖然對外源融資依舊保持較高的依賴性，但也未曾忽視挖掘內源融資渠道的融資價值。該企業于2016年嘗試增發內部股票，企業各個分公司在融資活動中也愈發重視內、外源融資渠道的選取平衡。比如，企業采取售后回租融資方式，銷售時，置于購房者簽訂銷售合同。與此同時，企業全資成立專屬物業服務公司，負責該模式下商鋪的運營管理工作，并以物業管理公司的名義與購房者簽訂委托代理租賃合同，按高于市場的價格銷售后，由房地產企業租回并統一出租，以年為期，將售價按一定比例返回給購房者。該種模式能夠有效避免企業對單一渠道的過度依賴，并且融資方式簡便，可更好的挖掘內、外部渠道價值。

（二）根據融資成本管控選擇融資渠道

房地產公司融資規模較大且頻繁，需要龐大的融資成本支撐。根據近年來國家對房地產行業發展頒布的調控性政策以及落實狀況，可以看出政府主要調控資本以及金融市場，在政策上干預房地產企業融資，以間接調控房地產企業發展。為有效抑制泡沫經濟，房地產企業在融資過程中不斷提升成本，尤以對外源融資依賴較高的企業為主，融資成本高昂。如若不進行多元化融資渠道的選擇，則壓縮融資成本變得更加困難。

房地產企業在出現實際融資資本較高的情況時，需以成本控制為中心，多元化選用融資渠道。一方面，建立在融資需求上，企業合理預估實際融資成本，以確定融資渠道方案。另一方面，嘗試組合式融資渠道。通過與信托公司（非民間借貸）合作拓寬房地產企業融資渠道，將民間資本引入實體經濟領域，有效促進產融結合，以降低房地產企業融資成本。該種模式下，有利于房產企業感知不同融資渠道帶來的融資價值，提升融資成本管控的主動性優勢，使得房地產企業做好對融資活動的統籌規劃，合理降低融資成本。

（三）管理控制不同融資渠道融資風險

多數房地產企業在選擇融資渠道時缺乏融資風險防范意識，且在融資風險控制層面的主動性優勢較低，因而極易受到外部因素影響，誘發融資風險。融資是一種經濟行為，其本身具有風險性。而房地產融資規模較大，部分房地產公司舉債經營，在此種情況下，一旦發生資金鏈斷裂或短期債務壓力攀升，則會產生相應的融資風險。實際上，大部分房地產企業在選擇融資渠道時，首要考慮的因素是能否滿足融資需求，尤其是在融資需求急切時，更會忽略風險控制適宜，使得風險指數始終處在較高水平上。

管控融資渠道風險，需要房地產企業結合自身實際融資以及融資渠道選用狀況預估融資風險，并針對選擇不同融資渠道表現出的融資風險以及風險誘發因素特點加以分析。基于分析結果，將風險防范意識貫徹到整個融資活動中。同時，對不同階段的融資活動進行融資風險的評價與分析，及時有效的明確融資管控層面的變化及壓力。由此，房地產企業能夠積累相應的融資活動開展經驗，盡管處于對外源融資渠道依賴的狀態下，也可以靈活應對融資風險，保障對融資的需求。

三、結論

房地產企業應加大對融資渠道多元化建設的關注力度，為企業融資活動提供更優良的選擇。然而，融資渠道實際貢獻力受房地產企業的經營能力、經濟水平以及企業對融資需求的影響，存在明顯差異。需要房地產企業結合自身融資實際，靈活選用合適的融資渠道，以滿足企業融資需求，促進房地產企業持續健康發展。

參考文獻：

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