酒店資產證券化的發展實踐分析

趙波

【摘要】資產證券化在國際上已經從抵押貸款證券化，發展成為保險風險證券化以及整體業務證券化等形式。在整個發展趨勢上逐漸表現為從證券化的消極經營，不斷朝著積極和主動經營的方向上轉變。本文針對酒店資產證券化的發展工作進行了分析和研究，有效提出了酒店資產證券化發展的工作要點，對其中存在的問題進行了闡述，不斷推動我國資產證券化的長遠健康發展。

【關鍵詞】酒店資產;資產證券化;資產管理

當前隨著我國經濟體制的不斷改革，我國經濟產業的發展趨勢正在不斷升級和轉變，對于資產證券化的發展工作來講，現階段還沒有形成一個完整和統一的劃分標準。在資產證券化的發展工作中，需要對證券化資產和研究對象加以明確，重點包含了債權資產、業務現金流、經濟整體性服務，可保障風險等多方面工作來進行分析。針對資產證券化的具體類型以及未來的發展方向進行闡述，以我國酒店資產證券化的具體發展工作作為研究案例，展開一系列問題分析和探索。

一、我國酒店行業的經濟發展現狀

依照國際酒店數據機構的相關數據統計和分析，從整個供給需求出租率以及平均房價的數據統計來看，自2017年開始，我國在酒店市場的整體經濟增長率為0.4%，這是我國近幾年發展過程中整體上漲率最為明顯的一個階段。2017年我國在酒店行業的整體投資量上已經超過了百億元以上，但是對于酒店行業來講在發展過程中整體的經營和發展趨勢仍然存在一定的問題，需要提出更加先進的發展模式來進行轉變，并購投資工作已經慢慢發展成為了酒店行業的主要方式，如何有效回歸酒店的資產價值，是我國酒店行業需要重視的重要問題。對于酒店行業的發展來講，任何一項資產如果沒有得到一定的盈利和資產回報，則這部分資產沒有發揮出應有的作用，酒店投資工作也屬于一種經濟來源渠道，作為該項工作自身來講，必須要充分關注酒店自身所產生的經濟價值，作為酒店的投資單位來說，業主方管理工作團隊如何不斷提高酒店的自身價值，自身如何從投資結構當中退出，如何讓自身的經濟效益最大化是酒店回歸資產價值管理工作的本質內容。

二、酒店回歸資產價值實現的工作要點

針對如何回收酒店的回歸資產價值，在具體的工作過程中，可以將其分為原始價值和儲量價值兩個方面，在具體的工作過程中需要對以下幾個方面工作內容加以落實：

首先，從酒店的發展規模大小來看，單體酒店自身所表現出的經濟價值相對比較固化，而對于一個集團性的企業單位來講，如果沒有形成足夠的發展規模，那么酒店自身的價值將無法充分實現。

第二，從酒店結構的發展層面來看，重點涵蓋了酒店內部的發展結構、客源數量以及酒店的各項服務與功能的配比，需要給予更多的關注和投入量。

第三，從酒店的整體工作能力來看，對自身的資產需要不斷進行升級，同時對資產的管理工作必須要具有更高的管理工作水平，以此來通過科學化的管理來實現企業自身的經濟價值。

第四，要充分關注企業經濟價值的延伸工作，如果相關管理工作人員不去了解消費者的需求變化，沒有將科技發展有效引領到酒店行業內部，那么酒店自身的價值也無法充分發揮出來。酒店行業正在不斷創造自身的價值，在實踐工作當中也面臨著一定的問題挑戰。比如，如何獲取更高的經濟效益，如何為業主帶來經濟效益等。

眾所周知，在酒店投資工作過程中可能需要進行貸款，而貸款的工作行為則可以設定成證券資產的打包出售方式，酒店的資產屬于重資產很難對其進行盤活和使用。在過去的酒店經營工作當中，可以通過銀行的抵押貸款來進行一系列經濟融資，但是現階段銀行方面主要是對自身的資產進行一系列評估，酒店管理工作人員關注的不再是資產本身所具有的價值，而是通過一系列經濟管理工作，有效評估企業在未來發展過程中現金流的生產價值。針對現階段我國各大酒店的運營發展狀況來看，在整個融資工作的渠道上相對較少，很難收集到大量的資金，而資產證券化正好可以有效解決這一發展工作難題。

三、酒店資產證券化的發展模式

當前酒店資產證券化工作發展分為兩種模式：第一種是將酒店內部的固定資產直接脫離出來，建立起一種獨立存在的資產池，并且將其進行證券化處理，酒店的投資人員可以直接享受到相應的經濟效益以及資產提升的雙重效益，但是也需要承擔企業前期發展和經營存在的虧損風險。第二種是將企業的經濟效益作為證券化產品進行發售，但是不包含固有的資產，投資人員無法享受到資產提升所帶來的收益，只能分享部分的運營經濟效益。證券發行人通常會基于財務管理工作技巧，讓酒店的資產始終處于一種盈利的狀態，投資工作人員不需要承擔投資資產價值變動所產生的經濟風險。

相關研究工作人員經過大量分析之后得出，酒店的資產證券化工作的發展前提是要保證酒店的收益可以達到投資人員的經濟收益要求，只有提出相應的經濟回報要求，投資人員才會去進行認購，即企業必須要有穩定的回報率以及相對穩定的現金流，如果沒有達到這一標準，那么企業的證券會出現折價現象，因此不是所有的酒店企業都適合通過資產證券化來進行融資工作。

將運營效益相對較差資金回報周期較長的高端酒店率先進行資產證券化，對于企業的現金流緩解工作來講屬于一個非常好的融資渠道，而對于很多企業來講，由于自身都有類似的商業物業，在短時間發展過程中很難對資金進行變現，即便是出售證券投資人或者是酒店業主方也沒有充足的經營和管理能力。資產證券化反而給保險工作單位或者是其他相關單位提供出了相應的渠道，作為金融創新工作的產物，資產證券化不但為原有的資產提供出了相應的資產負債優化方法，同時也為投資人員提供出一種全新的經濟收入來源，屬于一種比較穩定的金融收益產品。酒店資產證券化所具有的優勢，主要表現在資產的流動性較強、拓展融資渠道相對較多，同時還可以有效控制融資的成本。融資費用作為酒店單位有限的專項資金，在資金的整體使用率和流動性方面仍然存在一定的限制，通過資產證券化意味著酒店可以對未來的收益提前進行收取，有效激活了企業的內部流動資產，同時提高了物業費的整體使用率。

四、酒店資產證券化的發展要點

酒店資產證券化取得成功的三個重要標準：第一，資產支持證券的融資成本低于企業單位的整體融資成本;第二，證券化有效優化了發起人的經濟報表，節省了大量的經濟成本;第三，證券化發起方具有較強的投資工作能力，可以高效使用融資所得到的資金。通過資金快速迭代的方法有效改善融資評級，降低證券化管理工作成本。從現階段我國各大酒店行業的發展狀況來看，我國酒店行業在證券化的發展工作中仍然存在幾個方面問題：首先，是前期的投資工作超標。以我國喜來登酒店作為研究對象，國外最多會投資兩個億來進行建設，而我國在投資總量上卻達到了6億元;其次，是商業發展模式、盈利模式都存在不同程度的問題，國內很多大型酒店餐飲收入占到了50%以上，而國外只占到了兩成左右;第三，負稅比較嚴重，作為投資單位的業主方來講幾乎沒有盈利可言;第四，我國酒店企業的分布相對比較分散，很多酒店處于一種單體存在的狀態，整體的經濟效益相對比較低下，如何合理的分散資金成本降低管理工作運營經濟投入量，有效實現企業的財務科學化管理，是我國各大酒店運營管理工作人員所需要關注的重點問題。通過酒店資產證券化發展，可以有效緩解企業資金回報周期較長的問題，以一些高端酒店作為物業證券化的實驗對象，可以將酒店重資產及時進行變現，緩解了酒店自身的經濟壓力。

五、結束語

現階段，我國社會主義經濟市場正在出現企業之間的并購和重組工作，這一工作方式成為了酒店管理工作和服務工作的關注點。資產證券化本身屬于智能化發展的一種衍生工具，在該工作過程中如何實現，讓企業內部流動性較差的固定資產轉化成流動性更強的流動資產。

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