淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理與措施

鄭娟

摘 要 近年來，我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)。回顧最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)也在悄然發(fā)生變化，賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，行業(yè)利潤率逐步降低，從黃金時代進(jìn)入白銀時代。政策方面，國家也加大了對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，明確堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不會將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。外部政策、行業(yè)趨勢和內(nèi)部環(huán)境的變化，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更高的財務(wù)風(fēng)險。此背景給房地產(chǎn)企業(yè)的管理者們提出了更高的要求。財務(wù)風(fēng)險管理對企業(yè)發(fā)展來說關(guān)系到企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。因此，企業(yè)在投資及開發(fā)全過程中是否能有效地控制財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)預(yù)期效益，是企業(yè)面臨的重要課題。本文首先探討房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金風(fēng)險和運營風(fēng)險4個方面;然后提出企業(yè)加強財務(wù)風(fēng)險管控的措施，以增強企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的能力，研判各個開發(fā)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險，并將其降到最低，保障企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 管理 措施

財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在各項財務(wù)活動中由于各種難以預(yù)料和無法控制的因素，使企業(yè)在一定時期和范圍內(nèi)獲取的最終財務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失或更大收益的可能性。回歸房地產(chǎn)企業(yè)，縱觀近年在中國發(fā)展的蓬勃態(tài)勢及對國家經(jīng)濟作出的貢獻(xiàn)，其無疑成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)。近幾年，從2016年最新一輪的國家調(diào)控政策開始，各地均出臺房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，“一城一政”，無論是土地端的限拍、銷售端的限價限備、客戶端的限購，都使得開發(fā)商在整個開發(fā)過程中面臨更多的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊的行業(yè)特性，如開發(fā)時間長、回款周期長、重資金密集的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、上下游涉及行業(yè)范圍廣泛等。企業(yè)能否依據(jù)自身開發(fā)項目特性加強對財務(wù)風(fēng)險的管控，在開發(fā)周期的不同階段進(jìn)行科學(xué)有效的財務(wù)管控，減少財務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)保持健康可持續(xù)發(fā)展，是每個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險

近些年，房地產(chǎn)企業(yè)在政策調(diào)控、利潤率下降的行業(yè)背景下，面臨的財務(wù)風(fēng)險復(fù)雜且不斷增加。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）市場政策變化帶來的風(fēng)險

近年，我國經(jīng)濟呈持續(xù)穩(wěn)定增長的趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)也在飛速發(fā)展，個別地區(qū)還形成了“土地財政”的經(jīng)濟模式，日趨高漲的房價使老百姓的生活面臨高昂的成本壓力。以深圳為例，新售商品房均價從2008年的12320元/平方米增長至2018年的54042元/平方米，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著投資過熱、價格增長過快的一系列問題。因此，國家從宏觀層面頻繁出臺相應(yīng)的政策抑制房價，使房價回歸至合理水平，讓房子回歸本身的居住屬性而非投資屬性。政府通過土地政策、貨幣政策、財稅政策等對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。商品住房價格走勢的不明朗，使大部分購房者持觀望態(tài)度，各地區(qū)限購政策也使部分潛在改善型購房者失去了購買資格，多方面的影響疊加使房地產(chǎn)銷售走勢有了更多的不確定性。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與國家宏觀政策緊密相關(guān)，綜合判斷宏觀政策的調(diào)控在未來一段時間里還會持續(xù)成為常態(tài)。因此，企業(yè)在防范財務(wù)風(fēng)險中，首先應(yīng)關(guān)注國家和地方政策調(diào)整給企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。

（二）投資決策失誤的風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、投入大、回收慢的特點。投資是項目開發(fā)的最前端，財務(wù)決策正確與否直接關(guān)系到財務(wù)管理工作的成敗，依靠經(jīng)驗和主觀決策會使決策失誤的可能性大大增加。科學(xué)決策，控制投資期的財務(wù)風(fēng)險，是企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨的首要問題。企業(yè)在獲取項目時會依據(jù)獲取地塊進(jìn)行周期和所在板塊屬性的判斷，根據(jù)土地資源稟賦情況和運營效率制訂相應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃方案、成本策略、融資方案等，最終落地至財務(wù)指標(biāo)后對其進(jìn)行綜合評估以判斷其可行性。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期最短也要兩年，且土地成本占總投資比重較大，需在前期投入大量資金，在建設(shè)期能否實現(xiàn)預(yù)計效益存在較大不確定性。因此，管理層注重投資決策的科學(xué)性，把現(xiàn)代化的財務(wù)決策模型融入企業(yè)的財務(wù)投資決策，是防范在投資階段由于決策失誤造成的財務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵。

（三）資金管理的風(fēng)險

資金管理的風(fēng)險主要分為兩個方面：

第一，融資占比高，且融資方式單一的風(fēng)險。房地產(chǎn)由于其行業(yè)特性，資金杠桿使用率較高，融資方式單一。前期土地價款和后期運營資金主要來源于銀行融資，所以房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率較高的問題。能否合理使用資金杠桿，維持較合理的資產(chǎn)負(fù)債率，合理使用自有資金和借貸資金，以降低財務(wù)風(fēng)險系數(shù)，是企業(yè)管理者必須予以重視的問題。

第二，項目開發(fā)過程中資金不能合理使用的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)受通貨膨脹和利率的影響比較大，國家層面通過加息抑制通貨膨脹也使企業(yè)財務(wù)成本增加，降低了預(yù)期效益。資金在滿足正常運營開發(fā)，是否會有閑置或不足，企業(yè)能否加強日常資金管理，對一段時間資金的使用進(jìn)行合理預(yù)估和風(fēng)險評價，以減少造成的財務(wù)風(fēng)險。

（四）運營和銷售環(huán)節(jié)的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中不確定性因素較多，主要有市場需求、供應(yīng)價格、客戶偏好、競爭對手經(jīng)營策略等多方面的變化，這些都會造成產(chǎn)品降價、貨值貶損的風(fēng)險。同時，內(nèi)部人力成本、銷售費用日趨高漲等方面也會產(chǎn)生風(fēng)險。除了運營風(fēng)險外，在銷售環(huán)節(jié)，取得銷售資金是企業(yè)獲得自有資金生存發(fā)展的主要渠道，如未能充分考慮項目自身情況進(jìn)行銷售而產(chǎn)生大量庫存貨值，無法通過銷售房源獲得資金以滿足項目運營需求，也會導(dǎo)致項目的財務(wù)風(fēng)險增加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控的措施

針對以上提出的關(guān)于在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中面臨的財務(wù)風(fēng)險，筆者根據(jù)多年從業(yè)經(jīng)驗和相關(guān)財務(wù)風(fēng)險防范文獻(xiàn)的研究和學(xué)習(xí)，總結(jié)出幾點應(yīng)對措施。

（一）樹立風(fēng)險防控意識，研判市場政策環(huán)境的變化

為保證新行業(yè)背景下財務(wù)管理的有效性，首先，企業(yè)管理層、財務(wù)管理工作者、各專業(yè)人員需要保有較強的風(fēng)險防控意識，充分意識到風(fēng)險防控與財務(wù)管理的不可分割性，形成自上而下的財務(wù)風(fēng)險管理意識。其次，可以將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和開發(fā)情況分專業(yè)制定關(guān)鍵指標(biāo)表，將指標(biāo)細(xì)化分解落實到部門和責(zé)任人，以保證財務(wù)風(fēng)險防控體系的落地和可實施性。建立健全企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)風(fēng)險防控體系和機制，對財務(wù)管理的各種問題建立以數(shù)字為標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)警機制，以量化的形式對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行判斷和分析，可以及時采取有效措施來規(guī)避和降低風(fēng)險帶來的損失和危害。

在當(dāng)下國家層面對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策頻出的大環(huán)境下，企業(yè)不能完全依賴過去的經(jīng)驗。外在環(huán)境和市場的變化，會導(dǎo)致行業(yè)邏輯的相應(yīng)變化，增長規(guī)模、發(fā)展模式、內(nèi)在邏輯等都會發(fā)生根本性的改變。企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注政策變化對行業(yè)產(chǎn)生的宏觀影響，因為這種變化既有風(fēng)險也會帶來機遇。企業(yè)管理層要保持清醒的頭腦，準(zhǔn)確把握并增強自身的應(yīng)變能力，運用正向思維和逆向思維解決應(yīng)對，以控制財務(wù)風(fēng)險。

（二）建立健全投資風(fēng)險評估體系、以多種拿地方式減少投資風(fēng)險

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強化經(jīng)營主體的責(zé)任意識，提高投資質(zhì)量，可以成立項目投資委員會，在項目投資階段進(jìn)行精準(zhǔn)研判。后期在開發(fā)的不同階段，例如獲取項目時的投資階段、產(chǎn)品定位確定后的戰(zhàn)略規(guī)劃階段、首次銷售時的首開階段、樓體竣工交付時的結(jié)轉(zhuǎn)收入階段，不同時間點均需進(jìn)行風(fēng)險評價。并以投資階段的各項經(jīng)營指標(biāo)為標(biāo)尺進(jìn)行對比回顧，基于投資階段的核心承諾及指標(biāo)動態(tài)變化情況，對投資質(zhì)量進(jìn)行考核評價。質(zhì)量考核不僅基于各項指標(biāo)的絕對數(shù)值，更聚焦投資承諾的達(dá)成情況以守住投資時的經(jīng)營底線。這樣在不同的開發(fā)階段企業(yè)管理者可以全面考慮風(fēng)險因素的情況下，對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的防控并作出科學(xué)合理的經(jīng)營決策，增強企業(yè)的經(jīng)營成果。通過建立健全投資委員會，企業(yè)也在不斷完善風(fēng)險預(yù)警機制，降低發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的概率。

其次，企業(yè)可以多措并舉，引進(jìn)戰(zhàn)略合作者擴大項目獲取方式。在當(dāng)前土地資源稀缺且價格高昂的市場背景下，充分運用合作開發(fā)的方式可以用有限的資金獲取更多土地，互相取長補短，共擔(dān)風(fēng)險。合作有多種方式，包括資產(chǎn)收購和股權(quán)收購。資產(chǎn)收購是投資人直接向擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織購買該項房地產(chǎn)并直接開發(fā)運營，從而使得基于房地產(chǎn)的各項權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移到投資人名下。此模式不會影響到交易雙方的法律地位問題，即收購前后交易雙方的法人資格沒有任何改變，但房地產(chǎn)項目的開發(fā)主體發(fā)生了變化。股權(quán)收購是收購某些為某一特定房地產(chǎn)項目成立的開發(fā)公司的股權(quán)，從而成為該項目公司控股股東或唯一股東，進(jìn)而控制項目公司，并獲取項目公司名下的房地產(chǎn)項目。此模式下，房地產(chǎn)項目的開發(fā)主體沒有變化，仍然為項目公司，但項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。

通過股權(quán)收購或資產(chǎn)收購的形式進(jìn)行土地或項目的獲取，購前需做好盡職調(diào)查以確定收購方式，避免后期可能產(chǎn)生的財稅風(fēng)險。

（三）加強融資管理，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率

傳統(tǒng)型的銀行融資會增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，巨大的融資金額也會對項目開發(fā)造成較大壓力。企業(yè)首先要加強自有資金的潛力挖掘，從源頭減少對融資的依附。房地產(chǎn)業(yè)自身的特性又使企業(yè)離不開融資，財務(wù)工作者要對不同的項目融資需求進(jìn)行分析。一個項目按不同的資金需求進(jìn)行多個版本的測算，選擇利于管理和滿足運營效率最高的融資方式。在融資方案落地及執(zhí)行過程中，資金要高效用于項目的開發(fā)建設(shè)，并在過程中關(guān)注項目動態(tài)，及時應(yīng)對突發(fā)情況，以降低財務(wù)風(fēng)險。

通過前述可知，房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營投入資金較大，企業(yè)需具有較強的資金周轉(zhuǎn)能力。因此，企業(yè)要合理安全地使用財務(wù)杠桿，首先要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，選擇最適合的籌資方案，合理分配自有資金數(shù)額降低資產(chǎn)負(fù)債比例。還可以采用多元化的融資渠道，對比分析各種融資方式的優(yōu)缺點和產(chǎn)生的財務(wù)費用，比如融資租賃、股票融資、應(yīng)收賬款保理等方式，以降低財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展。

企業(yè)的資金流如同人體的血液，它是衡量企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)是否合理、償債能力是否良好、是否過度擴張、對外投資是否恰當(dāng)?shù)葐栴}的重要指標(biāo)，決定著企業(yè)的長期發(fā)展能力。因此，企業(yè)要特別關(guān)注和提升資金管理水平，建立以財務(wù)中心為核心的資金管控體系，由財務(wù)中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)資金的控制和全面規(guī)劃。做好事前預(yù)測、事中控制和事后評估;提高資金使用效率，加強內(nèi)部控制，使資金使用與項目開發(fā)進(jìn)程銷售進(jìn)程相匹配;充分考慮速度和效率，從而提升企業(yè)的經(jīng)營成果。

（四）關(guān)注運營和銷售環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的潛在的財務(wù)風(fēng)險

如果說投資是開發(fā)前的風(fēng)險，那么運營和銷售的風(fēng)險就始終伴隨項目開發(fā)的中間過程，稍有不慎，忽視其中任何一個環(huán)節(jié)都可能帶來不可逆的損失，如果不能及時應(yīng)對和管控將會產(chǎn)生很大的財務(wù)風(fēng)險。這要求開發(fā)人員有風(fēng)險意識，開發(fā)風(fēng)險最終會落實到財務(wù)風(fēng)險，不能認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險只應(yīng)由財務(wù)人員來關(guān)注。反之，財務(wù)人員要不斷提升自身的專業(yè)素質(zhì)和財務(wù)管理水平，除了本專業(yè)的知識學(xué)習(xí)更新以外，還要加強溝通拓展其他專業(yè)知識，及時了解企業(yè)經(jīng)營狀況，深入項目開發(fā)一線，及時跟進(jìn)和了解運營、銷售環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的新問題，提前預(yù)見洞悉有可能帶來的財務(wù)風(fēng)險而進(jìn)行事前管控，真正做到業(yè)財融合。這也是新時代對財務(wù)人員提出的新要求和新挑戰(zhàn)。

運營部是近些年在房地產(chǎn)企業(yè)原有的傳統(tǒng)專業(yè)中獨立出來的部門，是以財務(wù)思維為導(dǎo)向，實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的運營管理。它管控開發(fā)過程，服務(wù)經(jīng)營業(yè)績目標(biāo)，達(dá)成股東回報和增長。從前述可知，房地產(chǎn)開發(fā)每個階段都要投入大量的資金，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯誤都會導(dǎo)致開發(fā)的停滯和大量財務(wù)成本的產(chǎn)生。運營的風(fēng)險主要有運營節(jié)奏和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)兩個方面，供什么樣類型的產(chǎn)品、供多少、什么時間供，是要深入對客戶判斷、市場洞察和自身目標(biāo)情況進(jìn)行綜合分析才能得出的。做得好就如庖丁解牛一般，環(huán)環(huán)相扣、節(jié)奏流暢，做到供貨和銷售的平衡，保證各運營節(jié)點的達(dá)成，使得項目得以順利開展，規(guī)避可能帶來的財務(wù)風(fēng)險，否則就可能給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。

銷售永遠(yuǎn)是臨門一腳，又常常是關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。目前，中國大部分城市房地產(chǎn)銷售屬于預(yù)售制，企業(yè)需要在取得預(yù)售證前建立一套科學(xué)、合理、有效的銷售管理體系。在銷售環(huán)節(jié)需要關(guān)注的財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)在以下方面：在整體銷售過程中加強對總貨值的管理，要及時掌握銷售價格對利潤的影響;比較成交價格與規(guī)劃價格的差距和對總貨值的影響，掌握價格變化情況并評判其合理性;掌握不同付款方式的折扣運用，防止低價跑量對利潤產(chǎn)生的損失;控制保證開盤價約等于整體項目的均價;控制價格的離散度，以未來銷售計劃來評估總貨值，防止虛高總貨值和減低總貨值以及由此產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)語

財務(wù)風(fēng)險一直是影響房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要因素之一。企業(yè)需不斷提升風(fēng)險意識，關(guān)注政策市場變化，加強財務(wù)風(fēng)險管控，依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)模建立適合本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管控體系和制度，以確保企業(yè)在激烈的市場競爭中持續(xù)健康發(fā)展。

（作者單位為北京北辰實業(yè)股份有限公司北辰置地分公司）

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