房地產要走綠色發展之路

摘要：推進房地產的綠色建設，有兩個渠道，一是企業自己組織生產過程，二是委托有經驗的企業代建。這次網絡研討會，主要的作用是推進綠色代建。希望能夠通過一種新的方式，較快地推進綠色建設的發展，為群眾提供更多的綠色住房。

關鍵詞：合約變更;誠信經營;轉型升級

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0022-23 收稿日期：2020-03-28

新冠肺炎疫情對我國經濟社會發展帶來了深重影響，也對房地產業健康發展提出了新的要求。大家都關心疫情對房地產市場的影響和疫情后房地產業的發展。今天，中國房地產業協會人居環境委員會舉辦綠色代建的網絡研討會，旨在推進房地產的綠色發展。

毋庸置疑，疫情對房地產有較大的影響，前兩個月銷售大幅度減少，春節后項目開復工停滯，但是我們必須同時認識到，相比于餐飲、住宿、旅游、交通這些即時消費的行業，房地產開發建設受到的沖擊還是要小一些。因為房地產消費是一項長期消費，只要需求存在，疫情引起的是建設、銷售延遲，并不會導致需求消失。當前，穩投資、穩預期是重要任務。所以，我們對疫情后房地產市場的恢復要有信心，不必抱以過度悲觀的情緒。當然，房地產企業由于銷售延遲，回款少而引起資金成本加大，這是我們目前需要克服的困難。

關于疫情后房地產的恢復，我講幾點意見，供大家參考。

1、還是要堅持“房子是用來住的不是用來炒的”的定位。現在社會上有些輿論，說為了保持經濟增長，政府會放松房地產市場的調控，再次刺激住房需求。我認為，這不符合政策的基本走勢。我們房地產企業的發展，再不能依靠刺激需求的不恰當擴張。房地產對經濟穩定、經濟發展當然有重要作用。但絕不能把定位搞偏了。要鼓勵的是滿足居住需求，而不應該是投資、投機需求。我理解，“房子是用來住的不是用來炒的”這一定位，是長期堅持的原則，而不是權宜之計。房地產企業需要靜下心來，按這個定位去構思企業發展規劃和策略，不要沖動，不要賭政策變化。要以行動落實“穩地價、穩房價、穩預期”。

2、企業發展還是要把防風險放在重要的位置。這二十多年的房地產發展，成就很顯著，但是也暴露出許多體制機制上的缺陷，有些矛盾在疫情中暴露得更加充分。比如風險問題。不少房地產企業負債率過高，銷售稍一遲緩，現金流就阻塞，有的甚至瀕臨斷流，資金壓力陡升，明顯表現出抗風險能力不足。我們必須反思，靠加杠桿驅動的發展能不能持續，是不是符合綠色發展的原則。我想，今后的發展中，房地產企業要把降杠桿作為一項重要任務，要重點強調穩健經營，而不是盲目地加杠桿。手里有錢，心中不慌。解決體制機制上的矛盾，要提政策建議，但不能靠提高杠桿率。否則，不但增加經濟運行的風險，對企業本身的發展也弊大于利。企業要有大局意思，從長計議。疫情引起的資金緊張，一方面企業要反思過度加杠桿的風險，另一方面要改善資金供應模式，修煉內功，努力把負債率降到合理的水平，同時內部資金流動性挖潛，提高資金使用效率，增強抗風險能力。我們需要找到一條不加杠桿或少加杠桿，而保持建設規模穩定或穩健增長的路子。

3、要認真解決疫情可能引起的合約變更。疫情期間，施工會遲緩，材料采購會延期，房屋交付會延期，出租房屋的租金支付會逾期;貸款還本付息也受影響。要及時與合約對方商量，適當、合理調整有關約定。合約變更，工作要做在前，系統地梳理一下合約履行狀況和條件，避免后期大量違約責任產生。作為供方，要向需方說明疫情的不可抗力影響;作為需方，要理解供方的實際困難，實事求是地解決履約矛盾。關于銀行貸款的問題，人民銀行有了指導意見，但大家要注意到，需要向貸款銀行提出申請，而不是坐等銀行給予展期，或免除違約責任。還有其他一些金融產品可能都面臨同樣的問題。同時也需要認真思考，修正傳統的經營模式，既解決當前的困難，又建立更加合理、穩定的商業關系。

4、在特殊時期更要講誠信經營。房地產市場的修復可能會很快，因為住房需求并沒有因疫情而消失。在房地產市場修復過程中，切忌急功近利，切忌不規范行為，更不能在市場中興風作浪。建議大家還是要梳理一下消費者對住房質量、銷售、服務方面的意見，主動改進我們的經營。要始終尊重消費者，始終堅持客戶至上。千萬不要借題發揮，眼光盯著一時的利益。我們要承認，并且充分認識到群眾對房地產行業的一些批評意見，努力清除垢病，摒棄不良行為，光大正面形象。這個道理其實很簡單，是非自有公論，只有自己把事情做好了，老百姓才會說你好。

5、要加快行業轉型升級。疫情期間，許多老百姓都在“宅家”，住房的功能、住房對健康的影響、社區的服務，更加讓老百姓關心。我們得思考一個問題，我們提供的住房產品和服務，能夠滿足老百姓的需要嗎？新冠肺炎疫情這一公共衛生事件，以及老百姓日益增長的美好居住生活需要，給我們提出了兩個需要思考的問題，一是我們現在的住房發展是不是應該向每人一個臥室這個方向去努力，二是住房對人的健康的保障能力是不是應當有一個新的提高。現在，應該把推進房地產的綠色發展作為重要任務。它包括兩層含義，一是建設過程和結果是綠色的，二是居住和使用是綠色的。推進房地產的綠色建設，有兩個渠道，一是企業自己組織生產過程，二是委托有經驗的企業代建。這次網絡研討會，主要的作用是推進綠色代建。希望能夠通過一種新的方式，較快地推進綠色建設的發展，為群眾提供更多的綠色住房。

作者簡介：馮俊，中國房地產業協會會長。