農信社二手房按揭貸款存在的風險及防范措施

摘要：近年來，房地產價格持續升高，人們為了滿足自身住房需求，將目光轉移到二手房市場。二手房市場起步晚、經驗不足導致二手房市場存在很多不足之處。本文通過對二手房按揭貸款形成的風險原因進行深刻的分析，并結合本地區二手房按揭貸款的具體情況，提出了風險識別措施，以期為目前各地逐步開展二手房按揭貸款業務提供一些識別和防范措施。

關鍵詞：二手房;按揭貸款;風險識別;風險防范

前言

隨著我國住房改革制度的不斷深入，二手房交易日漸興旺，與新房一樣，二手房交易同樣需要金融機構的貸款支持，各金融機構為了提高自身的收益，積極開展了這項業務，為購房者提供了多樣的貸款服務，然而，由于個別金融機構二手房貸款相關制度和監管制度尚不完善，使得二手房貸款業務在運行中存在很多不足之處。因此，研究二手房按揭貸款業務問題已迫在眉睫。

1.農信社二手房按揭貸款業務存在的主要風險

1.1農信社內部自身主體風險

在互聯網時代下，農信社對按揭貸款還款日查詢監測不及時，不能運用科技手段第一時間通知借款人償還所拖欠的貸款，對借款人的實際情況未作徹底的了解。農信社內部風險防控機制尚不健全，并沒有真正發揮積極作用，使得農信社在貸后管理方面檢查流行于形式，甚至將部分調前調查和貸后催收等業務交由合作的第三方房產中介機構完成，不但違背了農信社風險管控具體要求，而且極容易導致農信社二手房貸款出現隱含不良的惡性循環。

1.2借款人貸款主體違約風險

在實際操作二手房按揭貸款實務中，借款人以所購二手房為抵押，向農信社貸款用于住房消費，如果不按期還貸，就形成了貸款風險。主觀風險是借款人用途不真實，借款人假借按揭貸款之名，轉移貸款用途的真實性，惡意詐騙、假借款甚至偽造身份證明和收入證明搞假按揭;客觀風險是借款人因失業傷殘死亡，失去經濟收入，家庭變故或工作變動等導致不能按期還貸，造成了收入不穩定或喪失基本收入而導致還款違約。

1.3引入第三方房產中介公司的風險

農信社為了拓展貸款業務，與第三方房產中介公司合作開展貸款業務時，由于農信社對該類機構的市場準入和資質沒有制定針對性政策，沒有考慮合作的第三方機構資質是否符合擔保標準和條件，導致二手房貸款市場發展較為混亂。個別第三方房產中介公司人員為借款人的房產進行高評高估，從而在農信社取得最高的貸款金額，同時也增大了農信社二手房按揭貨款的風險，不利于農信社貸款業務的健康發展。

2.農信社二手房按揭貸款風險防范的主要措施

2.1農信社做好貸前調查加強貸后管理

農信社要選擇那些信用好、風險低、潛力大的優質客戶，要全面調查借款人的還款能力和還款意愿，可以通過征信信息基礎數據庫獲取借款人的相關信息。二手房按揭貸款的特點是借款期限長，額度大，借款人和抵押物可能發生變化，在長期動態的管理過程中，未知因素很多，因此，除放款以前應將能夠預見的保障安全功能設置于前，還應加強貸后動態管理，時刻了解借款人的收人來源及家庭情況，確實做好貸后檢查日常跟蹤制度。

2.2農信社要完善內部制度，實現業務辦理規范化

農信社要根據自身發展需求，細化貸款業務流程，制定一套行之有效的信貸管理操作規程，做到各崗位職責清晰，能夠有效遏制信貸違規行為的產生。農信社應積極簡化貸款程序加強對內部風險的管控，開展對貸前調查及還款的日常跟蹤工作，構建逾期貸款預警及催收機制等，避免由于二手房按揭貸款過熱引發的貸款風險。另外，農信社正處于轉型發展改制的關鍵時期，可以適當增加對信用資質較好客戶放款比例，積極學習和借鑒其他銀行在二手房貸款方面的經驗，制定適合農信社二手房發展的貸款體系，為推動二手房貸款業務可持續發展提供支持。

2.3農信社擇優挑選第三方房產中介公司

農信社應當選擇一批水平較高、資質等級高、社會信譽好的房產中介機構進行合作，建立長期穩定的合作關系。農信社要合理的引入第三方擔保機構，加強與第三方擔保的業務合作，充分利用第三方擔保來分擔化解貸款風險，合理轉移二手房按揭貸款的意外風險，借助房屋中介機構的專業技術來有效地規避農信社二手房按揭貸款風險。

3.結束語

隨著城市化進程的不斷推進，進城買房的人越來越多，按揭貸款也會隨之不斷增加，為了更好的把控風險，農信社必須要準確識別來二手房按揭貸款常見的風險，并熟練運用相應的防范措施。同時農信社也應該盡快建立、健全住房按揭貸款業務的風險防范以及管理體系，從而有效的防范風險的發生，確保農信社的二手房按揭貸款業務安全、有效的進行。

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作者簡介：王洪偉（1984.9-）男，學士，黑龍江省青岡縣人，中級經濟師，黑龍江金融作家協會會員，海倫市作家協會會員，依安縣詩歌協會會員。