“樓棟自管”為何行之不遠(yuǎn)

伍里川

在蚌埠，那兩棟“單飛”樓的垃圾費(fèi)無(wú)人收取，導(dǎo)致垃圾一時(shí)無(wú)人清理。結(jié)果，多數(shù)居民希望回歸物業(yè)管理

幾天前，我的小區(qū)微信群里，有人發(fā)出了一張照片，某棟業(yè)主以眾籌方式裝修了樓道門(mén)廳，貼上瓷磚的效果可謂驚艷。這個(gè)外表非常漂亮的花園式小區(qū)，有著各種“敗絮”，如樓道門(mén)廳為石灰墻面，日子久了，墻體滲水掉皮，慘不忍睹。多年來(lái)，吐槽和報(bào)修無(wú)數(shù)，卻沒(méi)有任何改變，物業(yè)只需要一次次把問(wèn)題推給開(kāi)發(fā)商就行。這棟樓的業(yè)主于是不再作無(wú)謂的等待。

群里的多位業(yè)主在羨慕之余，也將話題扯到了“樓棟獨(dú)立管理”：既然有沒(méi)有物業(yè)都能干成事，那就脫離物業(yè)管理好了，由樓棟業(yè)主自管。

起這個(gè)心思，也是被逼無(wú)奈。小區(qū)八年前以管理不善為由換過(guò)一次物業(yè)，想不到情況更糟，違停猖獗、鬧火災(zāi)時(shí)消防栓居然沒(méi)水、硬件損壞沒(méi)人管……一天天積累著業(yè)主們的憤懣。八年間，不是沒(méi)想過(guò)換掉現(xiàn)物業(yè)，但諸多努力均告失敗。不久前，一群熱心業(yè)主憂心于小區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降的現(xiàn)狀，經(jīng)咨詢有關(guān)部門(mén)后，再次發(fā)起業(yè)主簽名，意圖先按程序罷免無(wú)作為的業(yè)委會(huì)，再推進(jìn)“換物業(yè)”大業(yè)。

“樓棟獨(dú)立”和“換物業(yè)”思路不盡相同，但表達(dá)的都是對(duì)現(xiàn)物業(yè)工作能力和態(tài)度的不滿。

這個(gè)喧嘩于身邊的話題引起了我的特別關(guān)注。在知乎上，以及一些房地產(chǎn)論壇上，“樓棟可以獨(dú)立管理嗎？”是一個(gè)讓人很想跟帖的提問(wèn)。

“樓棟獨(dú)立管理”或言“樓棟自管”的合法性，是繞不過(guò)去的前提。

按照法律法規(guī)，物業(yè)服務(wù)包括包干制和酬金制兩種。多數(shù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)行的是包干制。從理論上講，“樓棟自管”是讓業(yè)主代替物業(yè)打理日常管理事務(wù)，或者花錢(qián)請(qǐng)人代勞。

難點(diǎn)在于，按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，同一個(gè)區(qū)域只能選聘一個(gè)物業(yè)公司。那么，除非這棟樓完全獨(dú)立于小區(qū)之外，和小區(qū)包括道路、大門(mén)等在內(nèi)的設(shè)施沒(méi)有關(guān)聯(lián)，成為另一個(gè)區(qū)域，就像是一個(gè)“孤島”，才有脫離物業(yè)管理的可能性。還得向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行區(qū)域劃分以及辦理一系列手續(xù)。

換句話說(shuō)，“樓棟自管”并非絕對(duì)不可能，只不過(guò)要滿足法理上、程序上的要求實(shí)屬不易，即便做到了，后續(xù)的麻煩也很多。

2017年1月《淮河晨刊》：蚌埠福滿園小區(qū)總共7棟樓300多戶居民，2013年物業(yè)接手時(shí)，5號(hào)、6號(hào)樓居民通過(guò)投票的方式，決定從小區(qū)脫離出來(lái)，不再交納物業(yè)費(fèi)，采取自治管理。

2017年6月《福州晚報(bào)》：臺(tái)江水松小區(qū)早在2004年之前，8號(hào)樓就已經(jīng)獨(dú)立管理。

“樓棟自管”的案例，全國(guó)各地不少。但細(xì)觀之下，也能發(fā)現(xiàn)尷尬與無(wú)奈之處。根據(jù)報(bào)道，在蚌埠，那兩棟“單飛”樓的垃圾費(fèi)無(wú)人收取，導(dǎo)致垃圾一時(shí)無(wú)人清理。結(jié)果，多數(shù)居民希望回歸物業(yè)管理。在福州，那棟8號(hào)樓也出現(xiàn)了生活垃圾和建筑垃圾堵住通道等亂象。問(wèn)題在于，只有8號(hào)樓全體居民達(dá)成一致意見(jiàn)并簽署相關(guān)協(xié)議，社區(qū)才能協(xié)助居民開(kāi)展物業(yè)管理權(quán)移交事宜。

在“樓棟自管”冷暖自知的表象下，理想與現(xiàn)實(shí)，豐滿與骨感，糾纏不清，對(duì)其他有想法的人形成某種“勸誡”。

揆諸這類(lèi)頗有“先鋒派”意象的主張和行動(dòng)，無(wú)論是想借助一種決絕的方式脫鉤于一個(gè)被指無(wú)能的物業(yè)公司，還是追求自由自在的管理模式以提升居住質(zhì)量，均不失探索的意義。這個(gè)群體，以及無(wú)數(shù)為這種模式折腰但終于只能私下想想的人們，是需要受到尊重的。因?yàn)檎f(shuō)到底，他們暢想的是一種有尊嚴(yán)的生活方式。考慮到如今的業(yè)主與物業(yè)之間常發(fā)矛盾，我們更可理解這種憤懣與救濟(jì)之意。

但眼前必須承認(rèn)，依據(jù)現(xiàn)有框架和模式來(lái)維護(hù)業(yè)主自身權(quán)益，才是更現(xiàn)實(shí)甚至是更合理的辦法。例如“想扳倒”一個(gè)不作為的業(yè)委會(huì)和物業(yè)，那就走程序、繼續(xù)走程序。盡管社會(huì)公認(rèn)“換物業(yè)很難”，波折亦多，但，秉持公平正義又能夠堅(jiān)持的業(yè)主，終究會(huì)得到一場(chǎng)勝利。越來(lái)越多小區(qū)業(yè)主通過(guò)不斷努力成功換掉物業(yè)獲得幸福感的事實(shí)，就是最好的說(shuō)明，即使這背后有不為人知的艱難。

（作者系媒體人）