“下落不明”的業委會

南方周末記者 柴會群

上海東海別墅小區業委會惹上了官司，但它在4年前就已“解散”?！∧戏街苣┯浾摺?　柴會群　?　攝

一起追討設備安裝費的普通官司，一個“解散”了4年的小區業委會，一段各執一詞的小區選舉風波，讓一個小區管理的普遍困局浮出了水面。不少業委會在成立后陷入“人員補充難、換屆更難”的窘境，有的最后只剩一個空殼，其存在讓業主面臨巨大的法律風險。

2020年5月下旬，沉寂多時的上海東海別墅業主群熱鬧起來。業主們驚訝地獲知，小區業主委員會被前物業公司告上法庭，且被法院判決敗訴，小區為此要付給原告近三十萬元的監控設備安裝費，案子此時已進入執行階段。

作為代表業主管理小區的民間自治組織，由于不是獨立法人，業主委員會的訴訟主體資格一直存有爭議。有律師認為，因為沒有獨立財產，業主委員會不能單獨作為民事訴訟的被告。

更何況，在小區居民看來，東海別墅的業委會早在4年前就“解散”了。

被告“下落不明”法院缺席審判

向業主們傳達敗訴消息的，是東海別墅第二屆業委會主任秦舒昕。作為業委會在政府備案的負責人，她的名字和東海別墅業委會一起寫在了判決書的被告欄里。

秦舒昕告訴南方周末記者，自己是接到法院執行庭法官電話時才知道業委會攤上官司的。嘉定區人民法院執行庭法官告訴她：如不盡快執行法院判決，正常情況下案子走下去，將對其限制高消費。

東海別墅業委會前副主任孫建玥也在電話中向南方周末記者表示，自己以前不知道有這起官司，她說東海別墅業委會“早就解散了”。

將東海別墅業委會告上法庭的，是上海蒙陽物業管理有限公司（以下簡稱“蒙陽物業”），秦舒昕跟這家物業公司很熟。事實上，蒙陽物業正是在秦舒昕任業委會主任時，通過招標引入東海別墅的。

根據相關法規，在小區自治中，業委會代表業主和業主大會選聘、解聘和監督物業公司。物業公司起訴業委會的情況，目前尚不多見。

廣州法全律師事務所律師楊志偉認為，業委會作為業主大會的執行機構，在某些特殊情況下，可作為訴訟當事人，但因其自身并沒有單獨財產，不能獨立承擔法律義務，因此對于要由全體業主共同承擔責任的債務類型的訴訟，業委會不可以單獨作為民事訴訟的被告。

案卷材料顯示，該案于2019年初立案之后，嘉定區人民法院曾通過“法院專遞郵件”，按備案地址向東海別墅業委會寄出訴訟材料，收件人姓名寫的是“法定代表人”，但未附電話。回執記錄顯示，該郵件未妥投，原因是“業主委員會解散，物業拒收”。

2019年6月30日，嘉定法院以東海別墅業委會“下落不明”為由，向后者“公告送達”相關法律文書，“發出之日起，經過60日即視為送達。公告期滿30日內是舉證期限。舉證期滿后第3日開庭審理?！?/p>

2019年11月8日上午，嘉定法院在被告缺席的情況下開庭審理了此案。并于11月25日公告送達該案判決書：

“東海別墅業委會：……因你‘下落不明，依法向你公告送達本院××號民事判決書……限你自公告之日起60日內來本院領取判決書，逾期則視為送達。如不服本判決，可在公告期屆滿之日起15日內向本院提交上訴狀及副本，上訴于上海市第二中級人民法院，逾期本判決即發生法律效力。”

楊志偉律師認為，法院公告一般有三種形式：張貼在法院公告欄，在報紙刊登，在當事人原住所張貼。為了達到被送達人知曉的效果，一般都會在當事人原住所張貼。不過，包括秦舒昕在內，東海別墅多名受訪業主均表示，未曾在小區看到法院的上述“公告”。

在上海律師張皓然看來，當保安以“業委會解散”為由拒收材料時，法院應按正常程序會詢問原告，以進一步確認被告的主體是否適格。

秦舒昕告訴南方周末記者，她不明白法院為何在立案時不通知她，一直到執行階段才打來電話。

業委不足一半小區換屆改選

上世紀90年代建成的東海別墅，是上海市嘉定區南翔鎮第一個別墅區，第一批入住的每平方約1500元，現在高低不一，多在三萬元以上。在第二屆業委會時期有114戶。該小區首屆業委會成立于2009年，用小區當時所在豐翔社區的前居委會主任蔡霈姬的話說，業委會“成立得相當不容易”。

“南翔鎮打擦邊球，（才）成立了業委會?！?016年8月10日，在代表官方“叫停”東海別墅業委會換屆改選工作時，蔡霈姬這樣解釋小區最初成立業委會時的背景。

根據蔡霈姬的解釋，所謂“擦邊球”，是指包括業委會成員在內，在小區有大量“違建（違章建筑）”，包括改車庫為居室、在院子內挖水井等。根據相關法規，不符合成立業委會的條件，但是當年因為業主“相當團結”，沒有人舉報，故業委會得以成立。

然而，到了2014年底，東海別墅業委會到第二屆時，情況變了。

“因發生內部矛盾，委員和主任相繼辭職，業委會呈癱瘓狀態，由鎮管社區辦、房辦、居委會多次協調、調解，但沒有效果，（業委會）成員不足二分之一，（于是）我們進行了提前換屆。”蔡霈姬說。

蔡霈姬所說的辭職的業委會主任，正是秦舒昕。她在當年的辭職信中寫道，原因是在小區“公決”劃停車位等問題上，物業公司與業委會尖銳對立，她無力推動小區工作，故請辭業委會主任一職。

在接受南方周末記者采訪時，蒙陽物業總經理王中華否認與業委會“對立”，他強調是小區業委之間產生矛盾，業委會分成兩派，物業公司成為“替罪羊”。

南方周末記者獲取到一份蒙陽物業當年所寫的“致歉信”，信中承認小區停車管理征詢意見工作中“存在欺瞞行為”，此外還有員工在工作期間“受小區個別業主唆使”，“散布不當言論”，為此向業委會及主任公開致歉。

停車位“公決”最終未能實現，東海別墅一直到現在也沒有劃停車位。

除了小區公務之外，據秦舒昕介紹，當時東海別墅業委會成員共有5人，除了她本人辭職之外，另外還有兩名委員也出了狀況，其中一人的名字本不在房屋產權證上，另有一人在擔任本屆業委會委員期間房子賣掉了，根據官方要求和小區“業主議事規則”，兩人均不（再）符合業委會委員條件。為此小區根據相關法規召開業主大會，增補了兩名委員，并曾申請備案，但官方未予備案。

直至今日，備案的5人仍是第二屆業委會成立時的5名委員。

根據《上海市住宅物業管理規定》，業主委員會出現委員人數不足半數的情況時，政府應當組織召開業主大會會議，業主大會應當啟動提前換屆改選程序。

2015年5月，東海別墅業委會向南翔鎮有關部門啟動小區業委會換屆程序，組建新一屆業委會。

不過，在蔡霈姬看來，換屆背后也夾雜著業委會想更換物業公司的目的。

有分歧有投訴換屆“差最后一步”

2015年8月，在豐翔社區居委會的監督下，東海別墅小區組建業委會換屆改選小組，正式啟動該小區的換屆工作。

秦舒昕說，經過3輪“海選”，最終確定了7名候選人（秦本人也是其中之一），并已完成公示，只要再入戶表決一次，選出5名業委會委員，換屆改選即告完成，“只差最后一步了”。

然而此時突然發生狀況。2016年5月13日，豐翔社區居委會在東海別墅貼出公告，決定“暫緩”業委會換屆改選工作。理由是“多次收到業主匿名投訴舉報，反映業委會成員候選人不符合《上海市住宅物業管理規定》的相關條件”。

蔡霈姬告訴南方周末記者，小區在業委會改選中分了幾派，秦舒昕這一派參考廣東等地做法，主張業委會委員必須在12個業主代表中產生，但根據上海的政策并不一定非得如此，“我們為了保證公平公正，認為全小區的人只要符合條件，都有資格做委員候選人，這方面跟她有分歧?！?/p>

蔡霈姬說，在籌備組當中，包括她在內，官方只有3票，12個業主代表有12票，少數服從多數，最終仍決定委員候選人在業主代表中產生。

與蔡霈姬的說法有所不同，秦舒昕向南方周末記者表示，當時和居委會的主要分歧是，小區所有業主代表一致認為，應從兩輪海選出的業主中按票數從高到低選出7人，當中再由小區業主差額選出5名業委，居委會則要求直接從居民當中由居委最后定出7人參與差額選舉。

用蔡霈姬的話說，候選人名單一公示，針對候選人的舉報信就像“雪片”一樣來了。

舉報內容主要是候選人家中有“違建”，按規定不得擔任業主委員會委員。

蔡霈姬告訴南方周末記者，在東海別墅，因為開發商設計有問題，90%的業主都有“違建”。接到舉報后，有關部門去查，結果“一查一個準”，幾乎所有候選人家中都存在違建。

不過，據蔡霈姬介紹，如果出具違建認定報告，業主的房子有可能上黑名單限制交易，因此出于“人性化”考慮，并沒有就小區違建問題作出正式認定，僅僅是內部備案。

蔡霈姬告訴南方周末記者，在東海別墅，曾有十多戶人家購買別墅之后，自行拆除重建，其中有兩戶被舉報后由政府強拆，成為“滅失”戶。

2016年8月10日，蔡霈姬到東海別墅正式宣布，經南翔鎮政府領導班子還有相關職能部門召開會議研究，最終決定停止換屆改選工作，東海別墅暫不成立業委會。

據一名居民當時的錄音，有前業委曾提出，根據相關法律法規，政府部門無權“暫緩”業委會選舉工作，決定權在選舉籌委會和業主大會，蔡霈姬等人對此未予正面回應。

此外，還有居民問蔡霈姬：違建問題由來已久，為什么以前可以成立業委會，現在就不可以？　蔡答：以前是因為居民團結努力，并得到領導首肯，現在因為不團結，相互投訴，所以不好成立。她暗示是業主們“搬石頭砸自己的腳”。

按蔡霈姬的說法，在2016年5月13日居委會貼出換屆改選“暫緩”公告之后，業委會“換屆小組”即自動解散。不過，在包括業委會成員在內的一些小區居民看來，東海別墅業委會自此之后就“解散”了。

物業“自費”裝監控空殼業委會不止一個

沒有業委會了怎么辦？　按蔡霈姬在正式宣布“暫?！睋Q屆選舉時的說法，“一切由居委會牽頭”，由居委會召集業主大會，處理小區相關事宜。

蒙陽物業與東海別墅業委會所簽的物業服務合同原本于2016年3月到期，此時恰逢業委會換屆選舉期間。王中華對南方周末記者說，合同到期之后，政府讓其繼續留在東海別墅。

蔡霈姬向南方周末記者證實了王中華的上述說法，“我們居委、政府和房辦三個部門商量下來，讓它（蒙陽物業）按照前合同繼續履行。”蔡霈姬同時還說，因為沒有了業委會，沒辦法續簽合同，居委會也不能代替。

也正是在此期間，2017年初，蒙陽物業在東海別墅安裝了監控系統。該公司在一份書面匯報材料如此寫道：我司于2017年1月自費高達三十多萬元給小區安裝64個監控，高清晰畫面，全覆蓋園區，排除了園區存在的安全隱患。

王中華對南方周末記者說，當時裝監控是“迫不得已”，因為小區接連發生幾起竊案，為保證安全只能如此。

對于蒙陽物業在東海別墅裝監控一事，王中華表示居委會和政府都知情，但沒通過業委會?！氨緛砭褪呛苣芨?、很能鬧的，找它們（業委會）有什么用？”

不過，在起訴狀中，蒙陽物業稱是被告（東海別墅業委會）因安全需要要求原告安裝網絡監控的，判決書顯示，法庭對此說法給予認定。

拿到判決書后，秦舒昕于2020年6月2日向居民公開作出書面說明，表示2015年“解散”之前，小區業委會從未以任何方式要求蒙陽物業在小區安裝監控。事實上，小區如進行如此重大工程，需要動用維修基金，這應經過業主意見征詢，需要三分之二以上業主同意才行。

蔡霈姬告訴南方周末記者，王中華當時曾表示，他愿意把監控系統無償送給小區，但前提是能繼續在小區做下去。

2018年3月，蔡霈姬調離豐翔社區。半年后，東海別墅的物業管理由另一家公司接手，蒙陽物業撤出。王中華告訴南方周末記者，撤離原因是不交物業費的業主太多，做不下去了。

對于遺留的監控設備，王中華說，撤離的時候他本打算拆除，但是居委會不同意。之后，他起訴業委會，要求后者支付設備安裝費?！疤煜掠忻赓M的午餐嗎？”接受采訪時，他如此反問南方周末記者。

對于為何將“解散”了的業委會作為被告，王中華解釋，根據法律，在下一屆業委會未產生的情況下，原業委會還存在。

南方周末記者使用某企業征信系統軟件查詢發現，與蒙陽物業有關的法律訴訟有上千起，大部分都是作為原告起訴業主拒交物業費，除了起訴東海別墅業主委員會之外，還起訴了上海市青浦區一小區業主委員會。

“業委會成立難破壞容易?！鄙虾Ｇ乇蓭熓聞账撠熑饲乇f。據其介紹，上海作為業委會成立率全國最高的城市之一，由于種種原因，不少業委會在成立后陷入“人員補充難、換屆更難”的窘境，有的最后只剩一個空殼。他將其稱作“僵尸”業委會，其存在不僅無益于小區自治，相反還讓業主面臨巨大的法律風險。

對于蒙陽物業訴東海別墅案的相關爭議，南方周末記者曾試圖采訪嘉定法院。該院回應稱，已收到該小區業主反映案件情況的有關材料，有關部門已啟動核查。