房地產項目前期成本控制研究

侯旭

關鍵詞：房地產 ?項目前期 ?成本控制

一、房地產項目成本控制概述

（一）房地產項目成本控制概念、原則

（1）房地產項目成本控制是指通過了解房地產項目開發(fā)整個期間費用發(fā)生總和的基礎上，不斷分析房地產項目開發(fā)的基本流程，了解房地產項目各階段成本構成及成本占比，找出影響成本的關鍵環(huán)節(jié)和階段進行控制，最終實現(xiàn)降低項目總成本的目的。

（2）房地產項目成本控制原則為：第一，以市場需求為導向;第二，保證質量為前提;第三，過程控制為環(huán)節(jié);第四，規(guī)范操作為手段;第五，提高經濟效益為最終目的。

（二）房地產項目成本控制的必要性

目前房地產行業(yè)，競爭十分激烈，產品同質化傾向越來越嚴重，房地產開發(fā)成本居高不下。在品牌影響力持續(xù)提升的房地產市場環(huán)境中，房地產企業(yè)競爭策略常見的有差異化戰(zhàn)略與成本領先戰(zhàn)略兩種。在差異化戰(zhàn)略中，需要房地產企業(yè)具備不斷創(chuàng)新的能力，但是，這些創(chuàng)新很快會被業(yè)界模仿和超越。在差異化越來越難的情況下，眾多房地產企業(yè)必然會采用成本領先戰(zhàn)略，通過不斷降低項目成本來占領市場，取得競爭優(yōu)勢。

（三）房地產項目開發(fā)各階段對成本控制有著不同的影響

1、項目前期策劃階段成本控制

這一階段決定了房地產項目開發(fā)的成敗。根據(jù)既往經驗：策劃階段可行性分析及投資估算好壞，很大程度上影響著項目最終成本和效益。

2、項目設計階段成本控制

設計階段是影響項目成本變化最大的階段，這是項目成本控制的重點。好的設計方案，不但可以減少投資、縮短工期，還能幫助房地產企業(yè)取得良好的經濟效益跟社會效益。因此，房地產開發(fā)企業(yè)的工程成本控制重要著手點為設計階段，這是有效控制項目成本的根本。

3、項目施工階段成本控制

施工階段的成本控制工作主要包括：第一，優(yōu)化施工方案;第二，有效控制人工費;第三，科學控制材料費;第四，合理控制機械費;第五，制定合理工期;第六，優(yōu)化現(xiàn)場管理;第七，加強簽證監(jiān)督。

因此房地產項目成本控制主要著力點為項目前期階段，即項目前期投資決策、項目前期土地取得成本控制、項目規(guī)劃設計這三個不同階段，這是房地產項目成功實現(xiàn)成本控制的保證。

二、項目前期投資決策階段成本控制

（一）項目投資決策概述

房地產項目投資決策是指在房地產投資活動中，房地產企業(yè)必須事前對擬開發(fā)項目的必要性與可行性進行論證，在技術方面和經濟方面論證通過后，再對不同投資方案進行比較，最終選擇是否進行項目投資的過程。

（二）項目投資決策階段成本控制

項目投資決策階段成本控制是一種事前控制，項目投資決策階段對項目總體成本的影響最高，因此應在投資決策前期對擬投資項目進行充分市場調查，并對調查資料進行分析總結，形成項目可行性分析報告。另外，還需要對擬投資項目做出成本預測，明確投資總成本控制目標，也就是投資估算，其是否準確、合理，是項目投資決策階段成本控制的關鍵。筆者主要對項目可行性分析階段及投資估算階段的主要成本控制點進行闡述。

1、項目可行性分析階段成本控制

可行性分析階段要從市場、技術和效益三個方面進行論證。開發(fā)項目是否有利于節(jié)約資金，需要注意項目的選址是否合理，項目選址不僅應該有利于各種型號機械的施工，建筑材料獲得，還要考慮地下管線埋設、地塊標高、地面障礙物等建設技術指標因素和政策、資源和法律等方面的支持度。最終，參考相關成功經驗及案例，形成最優(yōu)的可行性分析報告。

2、項目投資估算階段成本控制

投資估算是對擬投資項目進行投資決策的重要依據(jù)之一，應保證其必要的準確性，如果誤差太大，必將導致決策失誤。

（1）在項目建議書階段，通過多個方案進行比較，不斷優(yōu)化設計方案，合理確定項目投資估算，這對項目融資方式起著重要作用。

（2）在項目可行性研究階段，如何正確評價項目建設技術、投資效益合理性并最終確定投資估算，為項目決策提供依據(jù)。

（3）項目投資估算是選擇設計方案，進行工程設計招標的依據(jù)。

（4）項目投資估算為項目設計提供投資最高限額，能夠合理控制項目設計概算。

（5）項目投資估算總額是融資總額及融資方案制定的依據(jù)，房地產企業(yè)應根據(jù)最終確定的投資總額合理融資，有利于節(jié)約融資成本。

綜上所述，項目決策階段對成本控制影響程度最高，如何對資源進行合理配置、如何對不同項目方案做出科學決策，都可以合理、有效的對項目成本進行控制。

三、項目前期土地取得階段成本控制

土地成本，一般能占到房地產項目總成本的40%，土地取得后，成本就已經基本確定，不會有太大變化。所以，土地成本控制的關鍵就是取得土地時的成本控制。現(xiàn)在，房地產企業(yè)取得土地的途徑主要有三個：舊城改造、其他發(fā)展商轉讓、公開拍賣;所以，在土地成本控制方面要有針對性的策略。

（一）舊城改造地塊土地成本控制措施

房地產企業(yè)在取得舊城改造土地前，首先，與政府部門進行充分協(xié)商、積極溝通，爭取招商引資、稅收優(yōu)惠、稅收返還等優(yōu)惠政策;其次，與土地規(guī)劃部門溝通，盡量爭取高容積率;最后，盡量由政府部門主導土地征收及補償工作，避免企業(yè)與個人溝通時付出過高的土地補償費用。通過上述各種方式，房地產企業(yè)可以直接或間接降低土地成本。

（二）受讓其他開發(fā)商土地成本控制

房地產企業(yè)在取得其他開發(fā)商土地前，應對土地所在地理位置及環(huán)境狀況、擬轉讓土地公司財務情況等多個方面進行調查論證，避免盲目拿地帶來的財務及法律風險。與轉讓方進行積極協(xié)商，在降低土地轉讓價格的同時還可以爭取分期付款、延長付款時間等優(yōu)惠政策，直接或間接降低土地成本

（三）公開拍賣土地成本控制

房地產開發(fā)企業(yè)應提前做好項目可行性分析報告，詳細分析區(qū)域內房地產市場情況、競爭對手情況，對擬拍賣土地做出合理的價格預測，做到心中有數(shù)、有的放矢。

四、項目前期設計階段成本控制

經過多年房地產開發(fā)實踐發(fā)現(xiàn)，設計階段所耗費時間占到整個項目建設周期25%左右，這個階段也是影響項目成本變化最大的階段，所以說設計階段是項目成本控制的重點。可以從工程設計招投標制度建設、優(yōu)化設計方案、實行限額設計、推行獎勵機制等方式，實現(xiàn)最優(yōu)的設計，最經濟的投資，這些都對項目成本控制起到重大作用。

（一）工程設計招投標制度建設

招投標制度不僅可以鼓勵設計單位在信譽、工程質量、工程造價等多個方面綜合競爭，在競爭中提高設計質量;也可以增加房地產企業(yè)設計方案選擇范圍，多個設計方案之間取長補短，最終達到優(yōu)化設計方案，降低工程造價成本的目的。

（二）優(yōu)化設計方案

房地產企業(yè)成本控制人員在設計方案確定前，應對設計方案中的小區(qū)平面布置、房屋結構及造型等方面進行充分的成本分析，可以根據(jù)以往成功經驗向設計師提出優(yōu)化建議，不斷優(yōu)化設計方案。在設計過程中，也要充分考慮到項目環(huán)境及地形特點，合理規(guī)劃設計，提高土地利用率。

（三）實行限額設計

限額設計是設計階段進行成本控制的重要手段。房地產項目設計時，應在不降低產品功能的前提下嚴格執(zhí)行設計限額，并對設計限額進行層層分解，使工程造價滿足投資限額的要求，最終達到項目成本控制目的。

（四）推行獎勵機制

從項目前期設計費占項目總成本比例來看，設計費用開支占比非常小，但是設計完成質量對項目施工成本控制卻起到決定性左右。前文所述設計階段采取的各項措施雖然能夠收到一定效果，但始終是被動的，未能充分調動設計單位和設計人員成本控制方面的積極性與主動性。如果在前期設計溝通環(huán)節(jié)時，能夠提前約定與造價指標相關的獎勵機制，這樣就可以進一步提升設計單位成本控制意識，從而達到項目成本控制目的。

五、結束語

本文所述成本控制方式，基本包含了整個項目前期，對房地產項目前期成本控制中可能存在的主要問題，均提出了相應的解決方案。此外，本文只著重說明了房地產項目前期成本控制措施，對于項目建設、竣工決算、項目營銷等房地產項目開發(fā)其他階段的成本控制研究還有欠缺，有待于日后進一步拓寬和加深研究。

參考文獻

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