房地產企業財務風險內部控制研究

韓冬梅

摘要：企業內部監控缺失會放大房地產企業財務風險。文章從內部控制視角分析房地產企業財務風險的原因，并在此基礎上提出房地產企業防范化解財務風險的對策。

關鍵詞：房地產企業;財務風險;內部監控建設

一、房地產企業財務風險的形成原因

財務風險是房地產行業的天然屬性。

1. 房地產企業資金占用量大。房地產企業資金的運行方向是不停地投入、再投入。開發項目所需的巨額資金，毫無例外要向銀行貸款和多渠道融資。被長時間占壓的貸款和融資不僅要還本，且要支付與日俱增的利息，必然構成了很高的財務風險。一旦利率上調，風險便會隨之加大。

2. 風險還來自投入的巨額資金回收緩慢。無論商品房還是其他開發產品，建設周期漫長。項目沒有建成之前，資金被長期占壓;建成后，待售待租，也難在短期內變現。

3. 房地產項目的建設是一個工藝龐雜的系統工程。由于不確定因素而導致企業蒙受經濟損失的事件屢有發生，例如，各類責任事故、質量問題、合同糾紛等，也是企業潛在的風險源。

二、基于內部控制視角的房地產企業財務風險原因分析

（一）管理理念不清晰

我國房地產市場自1998年商品化以來，經歷了連續十多年快速發展，商品房銷售價格一直上漲，如今，隨著國民經濟發展模式進入常態化，房地產也步入微利時代。而一些房地產企業領導人對企業營運中潛伏的種種風險，缺乏洞察力;有的雖然對房市的變化有所察覺，但卻不知所措。對財務風險內部控制及其重要性的認知，不甚了了。

（二）機構制度不健全

首先，企業內部控制機構殘缺不全。表現為：一是公司的股東大會、董事會、監事會等組織架構有名無實，遠未發揮其應有的抵御財務風險的內部監督職能。二是財務管理和監督機構不健全。有些公司沒有設立內部審計部門，甚至沒有專職審計人員，而由財務人員兼任，這使得審計監督職能既無實又無名。其次，缺乏完善、健全、系統的財務管理制度和監督制度。

（三）財務流程不規范

1. 宏觀層面上投資、籌資的決策失誤

重大項目的開發上，未經過充分科學的論證，也不經過班子集體討論，草率做出項目投資決策，這些都使企業財務風險加大。

2. 微觀層面上，財務管理工作不規范

由于沒有完善的財務制度，財務工作無章可循，流程運作不規范，會計核算失真。嚴重的是，對費用支出缺乏嚴格控制，致使資金的使用率下降，資金鏈斷裂也時有發生。

（四）內部監控不到位

首先，如前所述，有的企業沒有審計機構和人員，沒有相關制度，其監督控制自然一片空白;有些企業設立了內部審計部門，則多歸屬于行政部門，缺乏獨立性和權威性。因受行政部門干預和制約，審計權限、職能被弱化。

其次，內部審計制度缺乏完整性，盲點和漏洞頗多，做不到全方位監控;審計頻率低，也做不到全過程監控。

再次，內部審計往往都是事后進行，無法事先預防，也不能及時采取補救措施。

最后，更為嚴重的是不能對項目開發成本進行有效監管和控制，造成開發成本居高不下，不僅高于同行業，還會超出自身預算。

（五）人員素質不給力

盡管一些房地產企業有了內部控制監督制度，但具體執行起來大打折扣。原因在于，某些員工的專業素質低下，難以完成本職工作。

三、房地產企業防范化解財務風險的對策

通過以上剖析不難看出，房地產企業財務風險的產生，源于客觀的“先天”;而被積累、被放大，緣由則是主觀的“后天”。前者，不同房地產企業間幾乎沒什么差異;后者，則因內部監督控制狀況不同，會有天壤之別。

縱觀成功的房地產企業，都是借助于企業財務內部控制，防范化解各種風險，而立于不敗之地的。

房地產企業財務內部控制制度，是為降低開發成本，提升資金使用率，防范化解企業在經營中的財務風險，在現代企業管理理念指導下，依法建立的一種以嚴格控制資金流運行為主要任務，由不同部門相互制約又協同共管的管理規范。

實行有效的財務內部控制，是一項關乎房地產企業生產經營成敗的系統工程，須從以下五個方面入手。

（一）提升管理理念

房地產企業加強財務風險的內部管控特別重要，非常必要。這一機制能否在房地產企業建立和是否有效實施，則首先取決于公司領軍人物的管理意識。尤其是“一把手”，對房市面臨挑戰的險峻性和內部控制的必要性有清晰的認知，勇于擔當作為，則該企業實行并不斷完善財務內部控制制度，便指日可待。

對企業內部其他人員進行內部控制相關知識的灌輸，幫助他們轉變與內部控制相悖的財務管理觀念，為企業有效實施內部控制主動發揮正能量，也是不可或缺的。

（二）完善體制機制

1. 加強企業內部控制建設，必須設置相應的組織機構

一是股東大會、董事會要依照《公司法》建立規范的公司管理結構和議事規則，明確決策、執行、監督等方面的職責權限，形成科學有效的職責分工和制衡機制。監事會和監事，要依法行使“檢查公司財務”、“對董事、高級管理人員執行公司職務的行為進行監督”等職權。二是組建一個能夠獨立行使相應權力的、權威的內部審計部門。為確保其工作獨立性，審計部門要直接隸屬于董事會之下，切不可嫁接給某個行政部門。

2. 建立健全有利于財務內控的規章制度

一是必須根據國家的相關法律法規，制定財務會計制度，以保障資金使用的合理，確保資金流運行的平穩與安全。要通過改革，在房地產企業中盡快實行“業財融合”的機制，使財務管理位置前移，為企業財務安全提前把關。

二是制定適用于本單位的內部審計制度，力求嚴謹精準。明確其在內部監督中的職責權限;規范內部監督的程序、方法和要求，使內部審計的實施有章可循、有法可依。還要建立問責機制，明確有關部門和人員的責任，以利于在查出內部控制缺陷和問題后，快速問責，把風險降到最低。

（三）規范財務流程

1. 宏觀層面上應該防止因決策失誤而造成的風險

一是項目投資決策，要對其收益與風險進行充分科學論證，在廣泛征求意見基礎上，經過嚴格的程序審批;二是充分評估風險情況，制定科學的籌資方案，保證融資規模的適度，以優化資本結構; 三是對存量資金進行有效的調控，提升資金的使用率，確保其始終處于良性循環的狀態。要重視加快資金回流的速度，調整銷售策略，創新營銷模式，確保銷售款盡快足額回籠。

要善于運用目標成本管理的理念和方法，從宏觀上加強項目的目標成本控制，降低開發費用。企業預設目標成本的實現，關鍵在于全方位、全過程、全人員全力以赴做好有效監控工作。這是一個事關全局，特別值得重視和深入探討的大課題。

2. 微觀層面上，內控要從夯實日常的基礎工作抓起，把“防火墻”建在陣地的最前沿

財務工作人員，必須加強會計基礎工作，會計憑證、會計賬簿和財務會計報告的處理程序，確保會計資料真實、完整，樁樁件件都符合規范。

財務工作還要適應新時代“業財融合”改革要求，通過利用相關信息，有機融合財務與業務活動，在規劃、決策、控制和評價等方面發揮重要作用，為企業實現有效的資源配置，規避風險做貢獻。

（四）強化內部監控

審計監督是企業財務風險管理和內部控制的最后一道防線。審計工作，要處理好三個關系。

1. 務求全面性，又要突出重點

內部審計工作，應做到對財務流程的規范性進行全方位、全過程、無疏漏的日常監督，防微杜漸。內部審計工作又要突出重點——嚴格把控資金流程。

2. 維護權威性，又要協和共管

審計部門在公司董事會領導下，獨立開展內部監控工作。審計工作的權威性，要以自己為企業的風險管理把好最后一道防線的業績，不斷樹立權威。財務工作是被監查的對象，但首先是內部監控的前一道防線。兩個部門是為著同一目標相互制約又密切合作的友鄰部隊。審計既要毫不留情地“深挖細找”，查出問題，依法問責。又要協調融洽，得到他們的理解和支持。否則，審計部門就成了單打獨斗的孤家寡人，沒了權威性。

3. 強調規范性，又要不斷創新

內部審計工作必須嚴格執行企業制定的規章制度，使內部審計工作達到規范化標準，這是精準和高效的保障。但隨著內部審計工作實踐深入，會不斷出現新問題、新情況、新經驗。必須適應時代需要，不斷創新發展，適時修訂規范，不斷增強內部審計工作的針對性和執行力。

（五）提升員工素質

首先，提升關鍵崗位人員的招聘門檻，確保引進人才具有較高的職業道德素養，又有過硬的業務處理能力。通過拓寬招聘渠道，使更多的高素質專業人才成為企業內部控制工作的骨干。

其次，加強在崗員工培訓和繼續教育工作，有效提升其工作能力與職業道德素養，不斷提升內部控制意識，以適應內部控制高效實施的需要。財務人員不諳業務，不能適應“業財融合”要求，也不會對企業財務風險的防范化解有所作為。要做懂業務的財務人，必須努力學習房地產企業的相關業務知識，成為行家里手。

最后，引進激勵機制。員工的任用、考核、晉升與獎懲等實行獎優懲劣，利于促進良好內部控制機制的建立和實施。對于經培訓考核仍不符合標準的人員，堅決調離相關崗位。

四、結語

房地產企業財務風險的形成源于客觀，而對其防范和化解的成效，則取決于企業主觀上的經營理念和經營運作。居高不下的房地產企業，只有實行并不斷完善財務內部控制制度，才能有效防范并化解之，使企業立于不敗之地。

參考文獻：

[1]田洪英.加強房地產企業內部控制建設的幾點意見[J].會計師，2018（10）.

[2]賈思威.房地產企業內部控制存在的問題與對策[J].財會學習，2018（27）.

[3]翁慶瑞.房地產內部控制風險[J].經貿實踐，2015（14）.

（作者單位：天津東房安居建設有限責任公司）