房地產供求關系影響分析

王曉妍

摘要：現階段，我國社會經濟發展迅速，特別是房地產經濟發展速度更為迅猛，是當前社會關注的熱門話題之一，房價稍有波動就會牽動很多因素，因此這就需要對房地產發展期間可能存在的影響供求關系的因素進行有效監控和指導，以此來最大限度減少因房地產市場變化而帶來的不利影響。就此本文基于房地產發展，分析供求關系的影響，以供參考。

關鍵詞：房地產;供求關系;影響因素

1? 影響房地產市場需求的因素

1.1? 居民收入

居民人均收入多少直接決定其購買力，同時這也從側面決定市場需求量。從經濟學角度來講，收入對需求的影響，可通過收入彈性進行相應表示。通常來講，對房屋的需求收入彈性與國家或地區經濟發展水平兩者之間有很大的關聯，也就是與當前國民收入水平之間有很大關聯。當前，我國房屋需求對收入富有一定的彈性，這種情況也是因人均收入增長以及消費結構的變化共同發展下產生的結果。

1.2? 宏觀政策

對房地產需求有影響的因素還包括宏觀政策，具體指的是財政和貨幣兩種政策，以上都在一定程度上對房屋自主性和投資性兩方面需求帶來相應影響。對此，實施科學有效的財政政策，比如說財政住房補貼等，以此來提升居民對房屋的購買能力，將潛在需求轉為有效需求。對于財政政策中的稅收政策，可基于房地產試產各環節設置相應的稅種，以此來起到針對性的市場調控。從短期調控角度來講，通過稅收差別來起到對房屋建筑交易、流轉等環節的投資抑制，對房屋價格起到穩定作用;從長期調控角度來講，以征收房屋持有環節來降低物業稅，從而減少該房屋的投資價值，通過這種方式抑制社會大眾奢侈性和投機性的房屋需求，起到穩定房屋價格作用。

1.3? 匯率

自我國實行以市場需求為基礎、參考一籃子貨幣進行市場調節，對浮動匯率進行宏觀管理這一制度后，人民幣匯率就處于上升狀態下，這種情況也就使得更多國際資本不斷進入我國，這些資金有很大部分用于對股市、房地產等資本市場的投資中，以上也就在一定程度上推動了房地產市場價格的不斷上漲，從而對房地產需求帶來相應影響。

1.4? 城市人口數量和城市結構

現階段，我國城市化發展進程速度以及城市人口數量不斷上漲，以上客觀因素也就在很大程度上對房地產市場中房屋建筑需求有一定的決定性作用。再加上當前社會中很多家庭小型化、分散化的現象越來越多，以上也就加大了社會大眾對房屋的需求量。

1.5? 未來預期

就房屋使用目的為自住性的消費者來講，其比較重視的是其近期對房地產的最小化投入，而不是長期最大化利益。以上也就表明房屋價格對消費者在房屋上的購買行為有直接性影響;就房屋使用目的為投資性的消費者來講，若預期經濟形勢不理想情況，則絕大多數消費者潛在性需求很難在短期內化為有效性需求，相反，將潛在需求轉為有效需求，能夠起到對房屋需求的刺激性作用。

除以上之外，將房屋比作為生活中的一種普通商品，通常社會總需求鏈與價格水平兩者的關系存在一定的反向被動，但人們需要意識到房屋是人們生活必需物品，人們只有解決生活基本需求，提升生活質量后，還可能對居住方面提出更高的需求，因此也就表現出不是因房屋價格上漲而降低對房屋居住需求，而是因為房屋是其生活必需品和耐久性消耗品，這也就使得很多人因需求原因，所以對價格上漲的表現不是很敏感。例如下圖一為南京市商品住宅2019年整體均價走勢：全年成交量在7w套以上，五月份到達峰值，下半年進入快速下行階段，但從整體上看，整體的數據還處于不斷上漲的趨勢，特別是人們沒有因為價格不斷上漲而放棄買房這一生活需求。

2? 影響房地產市場供應的因素

2.1? 土地供給

以社會的角度進行分析，自然性土地供給缺乏一定的彈性;而經濟性土地供給會在一定程度上受到自然性土地供給的制約性影響，因此，從短期上來看，城市中土地是固定性的，因此土地供給屬于非彈性。但從長期發展角度上來看，土地供給也是可以不斷開發，不斷增加的。

2.2? 土地開發成本

從土地的本質上來講，其作為不可再生資源，不僅僅因土地資源稀缺、供應受限等因素帶來的影響，決定土地價格的還有其他特殊性因素。將土地特有的價值隨著相關土地產品衍生出來，也就使得土地價格隨著土地上產品優勢而上漲。在短時間內，土地成本波動不會對整個房地產市場供給帶來大范圍的影響，但從長期角度來講，隨著土地價值增長，土地成本就會在很大程度上影響房地產市場中的土地供給。

2.3? 房地產開發利潤

房地產在開發期間，相關房地產開發商就會在房產開發期間投入大量生產要素，這些要素價格變化也會在一定程度上影響房地產開發成本變化。但實際上來講，成本變化不能直接決定房屋供給量變化。這主要在于房地產開發后帶來的利潤率相對來講非常高的，即使開發過程中所需要的成本增多，但不會導致房地產利潤率將至低于社會平均利潤率情況下，房地產領域的投資就不會減少，同時房屋供給也不會減少，只有房屋銷售價格不變的情況下，所需開發成本增多，或者是開發成本比價格增長速度快，同時房產利潤率低于社會平均利潤率與行業風險報酬兩者總和情況下，才會導致房地產供給量降低[1]。

2.4? 宏觀政策

在進行房地產市場經濟調控過程中，政府采用的調控方式通常為房地產稅收、財政補貼、政府投資等。通過減少房地產稅率，能夠推進房產投資、加大房屋供給量的作用，相反則降低房屋供給量作用;對于財政補貼這種調節方式，可將其視為負稅收，與上述稅收產生的作用正好相反，另外，政府可借助貨幣政策來調控房地產供給量，調控方式通常為對貸款規模的控制、利率水平調節等。從房地產開發本質上來講，其屬于資金比較密集的一種國民產業，房地產開發規模取決于投資來源，因此房地產企業在發展過程不僅僅需要自籌來解決資金問題，各種金融方面的政策也能在很大程度上影響房地產開發商在金融市場中籌集資金的難易性[2]。

2.5? 未來預期

對于房地產價格預期通常是結合該行業當前發展周期來進行的，其與宏觀經濟發展周期兩者之間具有一定相關性聯系，這主要在于房地產行業發展走起相比較于宏觀經濟周期要領先，因此房地產開發商通常會以宏觀經濟周期作為依據，以此對房地產經濟在開工、建設等時間進行決策。除以上之外，當前時期房地產價格波動也會在一定程度上反應房地產市場供求關系，對下一時期的供給量有一定的影響，在實際中，這種表現通常為房屋供給滯后性，具體來講，若市場供過于求時，短時間內表現為減少投入或開工，工程緩建，等過一個建設周期后供給量就會減少，同時房屋供應量也不會在短期內增加，通常表現為短期內一級房地產市場土地需求增加，等過一個建設周期后房屋供應量就會增長。

3? 結語

綜上所述，房地產價格出現波動，通常是因為房地產市場供求關系發生的變化影響，因此要想研究對房地產價格帶來影響的因素，就需要對影響房地產施工供求關系的影響因素，以此來找到調控房地產價格的有效解決策略。

參考文獻：

[1]賈鵬翔. 我國房地產市場供求關系影響分析及相關舉措[J]. 住宅與房地產， 2019， 531（09）：10.

[2]鮮穎. 市場經濟條件下房地產供求關系分析[J]. 中國集體經濟， 2019， 000（004）：21-22.