房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式的選擇研究

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不僅有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且也有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作更加正規(guī)，很多風(fēng)險(xiǎn)也能得到有效控制，企業(yè)通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得更為穩(wěn)定、可觀的收益。因此，深度分析此課題，提出有效的管理模式與方法，具有必要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)營管理模式;戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

隨著代建制的不斷發(fā)展和完善，代建制管理模式逐漸進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，通過招標(biāo)方式，在競標(biāo)者中選取最具經(jīng)濟(jì)性和專業(yè)性的項(xiàng)目管理單位，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的管理與建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)管理，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)效率和專業(yè)性。但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中實(shí)施代建制管理也不免存在一些待強(qiáng)化因素，本文對其進(jìn)行研究，提升代建制管理模式的工作成效，以期為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的優(yōu)化和提升能有所貢獻(xiàn)。

1? 房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開發(fā)模式的概述

矩陣式多項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目部門作為主體，工作人員多數(shù)是由各專業(yè)部門抽調(diào)的能力較強(qiáng)的人員組成，管理人員和設(shè)計(jì)人員的工作安排可以由總部職能部門直接疏通管理。在這其中，區(qū)域單位也可對管轄控制范圍內(nèi)的人力物力進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。這種管理模式有利有弊，在能夠?qū)ν饨绛h(huán)境作出最快反應(yīng)的同時(shí)也易造成管理層面的沖突。項(xiàng)目管理是指項(xiàng)目公司作為開發(fā)主體，項(xiàng)目公司下設(shè)設(shè)計(jì)、銷售、工程等職能崗位各司其職，項(xiàng)目管理模式也能做到對其他因素問題進(jìn)行最快地解決。與此同時(shí)，總部對項(xiàng)目的控制也會(huì)盡量做到滴水不漏，避免出現(xiàn)資源閑置的情況。當(dāng)然，所有不同的管理模式都各有利弊。每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)情況都是不一樣的，企業(yè)的根基、資金儲備情況都是企業(yè)選擇管理模式的考慮因素，應(yīng)該根據(jù)自身的條件來選擇適合的企業(yè)管理模式，合理利用企業(yè)資源，做到“物盡其用”。職能多項(xiàng)目管理中，這一管理模式為能力較強(qiáng)的員工提供了良好的晉升機(jī)會(huì)。同時(shí)，企業(yè)也能根據(jù)人才的實(shí)際能力分配具有針對性的任務(wù)，保證員工的工作效率和工作質(zhì)量。另外，這種管理模式也能起到明確工作職責(zé)的作用，在特定情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)人員的越級管理，進(jìn)而提升企業(yè)管理的靈活性。系統(tǒng)的人員管理模式，能夠?yàn)樯霞夘I(lǐng)導(dǎo)了解基層工作狀態(tài)提供良好的支持，也能對人員的調(diào)動(dòng)情況進(jìn)行詳細(xì)地了解，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)管理人員、基層員工等不同層級的雙向管控。同時(shí)，也能有效避免企業(yè)只關(guān)注老員工、忽視新員工的問題，并起到激發(fā)員工工作積極性的作用。

2? 代建制管理模式在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，其市場競爭的壓力也逐漸增加，為滿足市場發(fā)展需求，提升企業(yè)競爭力，各房地產(chǎn)企業(yè)愈加強(qiáng)調(diào)于專業(yè)細(xì)分與整合做大的要求。代建制原為政府投資項(xiàng)目的管理模式，該項(xiàng)管理模式皆是以滿足政府項(xiàng)目需求而制定，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的工程承包體系相比其具有節(jié)省項(xiàng)目投入成本、強(qiáng)化管理力度等優(yōu)勢，所以代建制管理模式逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)所采用。代建制管理模式在應(yīng)用過程中主要呈現(xiàn)出以下幾方面特點(diǎn)：2.1通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)或直接指定等方式選擇項(xiàng)目管理公司，作為項(xiàng)目建設(shè)期間的法人，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)全過程的組織管理。2.2業(yè)主方無需再抽調(diào)人員成立基建班子，減輕了工作壓力，提高建設(shè)管理的專業(yè)性等。將代建制管理模式與工程承包相比較，在管理權(quán)限問題上，承包商的權(quán)限要大于代建制企業(yè)。隨著代建制管理模式的廣泛運(yùn)用，也暴露出一些問題，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，使部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利開展帶來一定的安全隱患和經(jīng)濟(jì)隱患。

3? 房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開發(fā)模式的優(yōu)化措施

3.1? 構(gòu)建完善的管理制度

對于各行各業(yè)來說，完善的管理制度都是保障企業(yè)盈利的重要手段，并且管理制度的制定也離不開管理人員對于行業(yè)發(fā)展形勢、項(xiàng)目實(shí)際情況、公司運(yùn)營狀態(tài)的分析。管理制度的構(gòu)建也應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)合理、內(nèi)容全面的原則，避免管理制度的過度細(xì)化和過度簡化，保證管理制度能夠真正發(fā)揮其積極作用。在管理制度構(gòu)建過程中，建議依托企業(yè)人員管理模式，對于管理模式中存在的問題可以進(jìn)行分析和討論，并通過管理制度的優(yōu)化實(shí)現(xiàn)企業(yè)人員管理模式的優(yōu)化，對于冗余的部門進(jìn)行取締和整合，精簡部門人員，合理評定人員能力，實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化，發(fā)揮通過管理制度梳理企業(yè)管理體系的作用。另外，也要保證管理制度能夠在項(xiàng)目管理中得到落實(shí)，從而真正體現(xiàn)其在房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)模式中的積極作用。

3.2? 采取工程風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

代建企業(yè)往往以代建管理費(fèi)為限對項(xiàng)目承擔(dān)責(zé)任，但代價(jià)管理費(fèi)往往只占項(xiàng)目開發(fā)成本的很小比例，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題委托方和代建方都將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中代建制管理模式所存在的工程風(fēng)險(xiǎn)問題給予完善，以此實(shí)現(xiàn)代建制管理模式的有效強(qiáng)化。通常情況下，在建筑工程項(xiàng)目的施工過程中，其風(fēng)險(xiǎn)因素具有以下幾項(xiàng)特征，即：多樣性、規(guī)律性和綜合性。因此代建企業(yè)應(yīng)在開展項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，對相應(yīng)的工程風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施評估，采取有效措施對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，或把握工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)影響度。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工開發(fā)中代建制管理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施主要包含以下幾種：風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)分散等。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者通過有效手段，將該項(xiàng)目的工程風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至其他承擔(dān)者，或部分風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任移至于其他承擔(dān)者，即為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。通常情況下風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑為：工程保護(hù)條款、工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)等。對該三項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑進(jìn)行運(yùn)用，將工程風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失降至最低。

3.3? 產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新

中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了紅利時(shí)期，且國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不能只關(guān)注產(chǎn)品的增量開發(fā)，而是應(yīng)當(dāng)加大產(chǎn)品種類及附加價(jià)值、銷售服務(wù)等的創(chuàng)新，給消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營管理模式的傳略轉(zhuǎn)型時(shí)，應(yīng)注重產(chǎn)品、服務(wù)的創(chuàng)新。首先，將產(chǎn)品數(shù)量競爭轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭。畢竟，隨著消費(fèi)觀念的改變，人們越來越追求產(chǎn)品品質(zhì)。尤其是在產(chǎn)品數(shù)量已然無競爭優(yōu)勢的背景下，更應(yīng)當(dāng)注重產(chǎn)品品質(zhì)的提升。比如從消費(fèi)者角度出發(fā)，分析消費(fèi)者對產(chǎn)品的要求，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)品的優(yōu)化。其次，除去注重產(chǎn)品銷售外，還應(yīng)當(dāng)重視產(chǎn)品服務(wù)，或者是轉(zhuǎn)型為產(chǎn)品深度運(yùn)行+服務(wù)發(fā)展模式，解決企業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展困境，找到新的發(fā)展路徑。最后，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)細(xì)分專業(yè)市場，深挖產(chǎn)品品質(zhì)服務(wù)、產(chǎn)品附加值，拓寬企業(yè)發(fā)展空間。尤其是進(jìn)行技術(shù)整合、服務(wù)延伸。就技術(shù)整合來說，是指房地產(chǎn)企業(yè)從技術(shù)層面入手，充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)改變產(chǎn)品的宣傳、展示方式，并進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)手段。尤其是要從客戶需求出發(fā)，將產(chǎn)品功能、產(chǎn)品體驗(yàn)等融為一體，進(jìn)一步提升產(chǎn)品的先進(jìn)性。產(chǎn)品服務(wù)延伸是指進(jìn)行原有產(chǎn)品服務(wù)范圍、內(nèi)容的延伸，從而給消費(fèi)者提供更加舒適、健康的產(chǎn)品服務(wù)體驗(yàn)。況且，新時(shí)期人們對居住環(huán)境的要求不斷提高，原有的居住要求已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣木幼⌒枨蟆Ｈ鐚ε涮追?wù)設(shè)施的建設(shè)需求，對內(nèi)在和外在居住品質(zhì)的需求，對產(chǎn)品價(jià)值的需求。

4? 結(jié)語

綜上所述，代建制管理模式在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中的應(yīng)用，使其項(xiàng)目開發(fā)工作的整體效率得到提升。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識到這一策略的必要性，并樹立全新的經(jīng)營管理理念，實(shí)施全新的經(jīng)營發(fā)展模式。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)品與服務(wù)等方面入手，積極尋找戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路。

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作何簡介：王曉慶（1982.12-），男，漢，山東青島人，本科，工程師，從事方向：工程管理