房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期風(fēng)險(xiǎn)管理研究和實(shí)踐

周敬

摘要：在近幾年的發(fā)展過(guò)程中，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制不斷優(yōu)化，更多的投資商逐漸加入到了房產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作中，從而慢慢形成了房地行業(yè)的發(fā)展機(jī)制。然而，在房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，會(huì)遭受諸如政策、技術(shù)、財(cái)務(wù)以及社會(huì)等方面的因素影響，而這部分影響因素會(huì)為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)非常大的風(fēng)險(xiǎn)，若不立即進(jìn)行前期的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)，就不能在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)有效的風(fēng)險(xiǎn)防控措施進(jìn)行規(guī)避，最終影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行前期風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)管理工作中并不完善，對(duì)于很多突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)顯得無(wú)從下手，從而為企業(yè)帶來(lái)了非常嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)虧損。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;開(kāi)發(fā)前期;風(fēng)險(xiǎn)管理;實(shí)踐

1? 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其表現(xiàn)

1.1? 宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

1.1.1? 政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家政策的調(diào)整對(duì)全國(guó)各個(gè)行業(yè)的影響都具有導(dǎo)向性作用。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，國(guó)家及地方政府的政策變動(dòng)，如產(chǎn)業(yè)投資、土地稅收、金融政策等宏觀政策的變化等，都會(huì)直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境，商品供求變化，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的興衰受政策影響比較大。

1.1.2? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地域風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)沿海地區(qū)發(fā)達(dá)與內(nèi)陸地區(qū)落后的不均衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，在房地產(chǎn)投資上也表現(xiàn)出了巨大反差，加之不同地域存在地理區(qū)位、資源、基礎(chǔ)設(shè)施、政策及市場(chǎng)條件和政治文化等因素的影響，導(dǎo)致不同地域的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的結(jié)果也不盡相同，風(fēng)險(xiǎn)差異明顯且同樣的風(fēng)險(xiǎn)因素在不同地區(qū)的表現(xiàn)也各不一樣。

1.1.3? 自然風(fēng)險(xiǎn)。主要是指由于不可抗力原因，如水災(zāi)，火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雪災(zāi)，地震、瘟疫等對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)施工工期的延期影響或?qū)κ┕そㄖ⒐と说仍斐善茐幕騻Φ倪^(guò)程，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。

1.2? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及融資風(fēng)險(xiǎn)

1.2.1? 土地風(fēng)險(xiǎn)。投資房地產(chǎn)，首先要拿地，土地具有不可移動(dòng)性，土地的地質(zhì)屬性、自然屬性、開(kāi)發(fā)與土地的價(jià)格會(huì)很大程度影響施工成本，土地所處地段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理?xiàng)l件的優(yōu)劣與該項(xiàng)目房地產(chǎn)商品的價(jià)格有著密切的關(guān)系。且土地有動(dòng)工期限的相關(guān)規(guī)定，會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2? 資金風(fēng)險(xiǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)通常有籌融資風(fēng)險(xiǎn)和銀行利率風(fēng)險(xiǎn)。目前階段，因我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入常態(tài)化，發(fā)展動(dòng)力由要素驅(qū)動(dòng)和投資驅(qū)動(dòng)逐漸轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。金融政策不斷調(diào)整，信貸政策緊縮，規(guī)模也進(jìn)行了偏向性調(diào)整，中小企業(yè)融資成為一個(gè)普遍難題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的融資依賴(lài)度高，如資金鏈斷缺就可能造成項(xiàng)目難以完工的重大損失。銀行利率的變動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大波動(dòng)，低利率使得房地產(chǎn)投資成本降低，能夠刺激市場(chǎng)，而高利率則反之。資金風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重點(diǎn)。

1.2.3? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)吸引了大量投資者爭(zhēng)先恐后地?cái)D入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)供給量逐步增大，從供不應(yīng)求到供大于求，市場(chǎng)供給需求不相匹配，導(dǎo)致了類(lèi)型相似樓盤(pán)銷(xiāo)售停滯或者不得不加大宣傳推廣的成本。同時(shí)，還要面臨著跨國(guó)公司進(jìn)軍我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，或是有的地區(qū)價(jià)格壟斷的幾家公司進(jìn)行價(jià)格串通的風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)爭(zhēng)壓力日趨激烈。然而，房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵在于決策層最后的拍板決定，而投資決策層的最后決策風(fēng)險(xiǎn)主要源于項(xiàng)目前期調(diào)研是否專(zhuān)業(yè)、充分、深入，可行性研究是否精確到位，預(yù)算方案是否精準(zhǔn)合理，設(shè)計(jì)方案是否最優(yōu)。如投資決策層不合理，前期可行性研究不專(zhuān)業(yè)、不充分，分析不到位，方案不合理都可導(dǎo)致決策失誤，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.3? 建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般來(lái)說(shuō)，建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)有施工成本風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)。這期間，不確定性因素較多，如對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)的偏差;項(xiàng)目材料預(yù)算數(shù)量虛增、單價(jià)高等因素都會(huì)導(dǎo)致成本增加。質(zhì)量是消費(fèi)者、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重要因素。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果施工管理不到位，戶(hù)型結(jié)構(gòu)不是最優(yōu)方案，分包單位偷工減料等，都會(huì)導(dǎo)致工程質(zhì)量驗(yàn)收不過(guò)關(guān)，增加開(kāi)發(fā)成本。此外，安全生產(chǎn)工作管控不到位，施工管理不嚴(yán)，不確定因素未完全求證制定預(yù)案，造成施工延緩或返工甚至人員傷亡事故，貽誤最佳租售時(shí)機(jī)，影響預(yù)期收益，這些都是項(xiàng)目質(zhì)量的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2? 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

2.1? 完善監(jiān)督管理機(jī)制，加強(qiáng)事前防范工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須時(shí)刻重視國(guó)家的政策改變，并依據(jù)國(guó)家的政策所具有的風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的措施，對(duì)工程項(xiàng)目的監(jiān)督管理制度進(jìn)行完善，從而引導(dǎo)項(xiàng)目健康、穩(wěn)定的進(jìn)行。國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)上所執(zhí)行的有關(guān)政策并不完善，因此為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，而需要經(jīng)常性地進(jìn)行政策調(diào)節(jié)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展的變化關(guān)注度，時(shí)刻觀察國(guó)家政策的部署安排，在合適的時(shí)候?qū)ζ髽I(yè)的發(fā)展策略展開(kāi)相應(yīng)地調(diào)節(jié)，從而維持與國(guó)家政策相統(tǒng)一，并構(gòu)建有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避體制處理好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2? 積極籌備自然風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)辦法

自然風(fēng)險(xiǎn)與其他種類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比而言，在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期過(guò)程中出現(xiàn)的可能性不大，然而由于其有著不可控的特征，如果出現(xiàn)自然風(fēng)險(xiǎn)，必定會(huì)給企業(yè)帶來(lái)沉重的打擊。所以，在開(kāi)展項(xiàng)目的前期風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)時(shí)，必須充分掌握自然風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的影響，并進(jìn)行積極的風(fēng)險(xiǎn)籌備工作以及對(duì)于自然風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完備的自然風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制，綜合之前所有的項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)展開(kāi)規(guī)劃工作，當(dāng)出現(xiàn)自然風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可井然有序地依據(jù)相關(guān)的管理?xiàng)l令內(nèi)容展開(kāi)處置，從而在最大程度上減少自然風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)所帶來(lái)的影響。此外，企業(yè)還要給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)，特別是對(duì)于部分極易出現(xiàn)自然風(fēng)險(xiǎn)的建設(shè)位置，必須與當(dāng)?shù)鼐哂休^高信譽(yù)的風(fēng)險(xiǎn)公司進(jìn)行擔(dān)保合約的簽訂，在最大程度上保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益不受損害。

2.3? 加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)的防控工作

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，唯有對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防控工作，才可以在最大程度上保證項(xiàng)目的有序開(kāi)展進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的各階段緊密相連的，是項(xiàng)目前期的重要管理目標(biāo)。大多數(shù)狀況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的過(guò)程中，都會(huì)通過(guò)資金保險(xiǎn)及非保險(xiǎn)相綜合的辦法進(jìn)行。在這當(dāng)中，財(cái)務(wù)資金的保險(xiǎn)主要指的是通過(guò)與保險(xiǎn)公司進(jìn)行合約的制定方式對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)相應(yīng)的處理，從而將這個(gè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至保險(xiǎn)公司。然而，這樣的辦法并非任何情況下都能夠使用的，具有極高風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是不具有投保資格的，還必須通過(guò)非保險(xiǎn)方法進(jìn)行支持。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)成本展開(kāi)相應(yīng)的管理及規(guī)劃，對(duì)各項(xiàng)工作開(kāi)支及費(fèi)用展開(kāi)相應(yīng)的評(píng)估，依據(jù)項(xiàng)目的資金用途及特點(diǎn)，對(duì)資金的使用制定相應(yīng)的計(jì)劃，從而保證每筆資金都可以充分發(fā)揮其價(jià)值。

3? 結(jié)語(yǔ)

綜上分析可知，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域在人民群眾日常生活中的地位越來(lái)越重要，在蓬勃發(fā)展的同時(shí)也承受著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方面。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)要想提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)工作的重視程度，積極進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)問(wèn)題的相關(guān)分析，找到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

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