三亞市住房租賃市場的現(xiàn)狀與發(fā)展對策研究

一、三亞市住房租賃市場現(xiàn)狀

（一）租賃需求以短期租住為主，且淡旺季季節(jié)性差異明顯。三亞市與內(nèi)地住房租賃市場不同，租住群體很大一部分為候鳥度假群體，其租住期限一般為長期的三到四個月，短期的一個月，租住時間主要集中在11月份至來年的2月份，因此住房租賃季節(jié)性強，呈現(xiàn)出明顯的淡旺季之分（淡季為4月份至10月份），旺季房源緊張、價格偏高；淡季房源充足，價格較旺季低。

（二）租賃房源供給以私人房產(chǎn)為主。三亞租賃市場房源供給主要是居民自有住房，本地居民住房基本充足，且三亞房地產(chǎn)市場非以剛需為主，大部分是外來度假自住購買，房屋空置率較高，對外出租需求較大，因此住房租賃市場主要的供給來源于私人房產(chǎn)，專業(yè)的房屋租賃機構(gòu)運營規(guī)模較小。

（三）中高端房源充足，低端房源不足。非三亞本地居民基于度假、投資而購買房產(chǎn)，卻長期不在三亞居住，有出租需求，但這部分房源基本屬于中高端房源，價格偏高，而大學(xué)剛畢業(yè)的新入職人員和從事旅游、酒店、餐飲、建筑等各種服務(wù)行業(yè)的外來工作人員，其經(jīng)濟收入低，而三亞市的中低端房源卻偏少。

（四）租賃信息獲取方式較為傳統(tǒng)。三亞市住房租賃（出租、承租）主要是依靠互聯(lián)網(wǎng)（如58同城等）廣告信息推送、中介門店（卓亞、德佑等）及工作人員居間、小區(qū)物業(yè)推介、個人自行查找等方式，租賃住房的房源信息及租賃需求信息獲取渠道還較為傳統(tǒng)，缺乏更加透明、高效的資源共享平臺。

二、三亞市住房租賃市場存在的問題

（一）住房租賃需求增長快而供給結(jié)構(gòu)不合理。當(dāng)前海南正在進行自貿(mào)港建設(shè)，未來會有大量的外來工作人員投身到海南的自貿(mào)港建設(shè)中，加之戶籍政策改革與調(diào)整，會有越來越多的三亞新市民，這些外來工作人員和新市民在購買自住房之前需要租賃住房予以過渡，這些因素疊加使得中小戶型、中低價位的出租房需求量相對較大。而三亞大量的中高端房源，租金價格偏高，且業(yè)主趨向于短期租賃，不符合有長期租住需求的外來工作人員和新市民，市場供給結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出與實際需求相矛盾的狀況。

（二）住房租賃市場建設(shè)不完善。個人自有閑置住房占三亞住房租賃市場房源的絕大多數(shù)，政府保障性租賃住房如廉租房和公租房及機構(gòu)專業(yè)租賃住房占比過低，住房租賃市場供給主體單一。

（三）市場監(jiān)管較弱。由于三亞市房屋出租市場主要以私人供給為主體，長期以來，為避免繳納稅費，居民在進行住房租賃時，不辦理租賃合同備案的情況十分普遍，住房租賃合同備案率很低。三亞市天涯區(qū)和吉陽區(qū)兩個市城區(qū)近三年房屋租賃市場備案登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下表。

由于居民對房屋租賃登記備案不給予配合，因而政府部門對房源分布、租金、供需等情況掌握有限，導(dǎo)致政府制定有關(guān)政策、引導(dǎo)市場發(fā)展缺乏有效信息，政府主管部門也無法對其實現(xiàn)有效的監(jiān)管。

2017 2018 2019上半年房屋租賃用途辦證數(shù)量 出租面積每平米月租金辦證數(shù)量 出租面積每平米月租金辦證數(shù)量 出租面積每平米月租金非居住類277 126972 90.29 123 68019 123.27 33 35706 69.13居住類2646 174387 28.48 6612 399738 37.79 2790 183318 34.87

三、三亞市住房租賃市場發(fā)展對策建議

（一）圍繞長期租住需求，提供多元化租賃產(chǎn)品，構(gòu)建多層次租賃產(chǎn)品體系。

未來海南自貿(mào)港的建設(shè)，需大量引進各類人才、務(wù)工人員，三亞以旅居型為主的住宅租賃市場向以青年群體為主要租賃主體的中長租租賃市場轉(zhuǎn)變。新形勢下，配套的住房租賃市場的完善是必不可少的，政府應(yīng)對住房租賃市場起到積極的引導(dǎo)作用，以稅收優(yōu)惠、租房補貼、土地出讓金優(yōu)惠等政策扶持，打造由公共租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍、私人住宅租賃、商品房住宅租賃等構(gòu)成的多層次住房租賃市場，促進住房租賃梯度消費。

（二）搭建三亞市租賃與交易服務(wù)平臺，以服務(wù)促管理

1.提供租房“一站式”服務(wù)。該平臺為租賃雙方提供多種便民服務(wù)：出租方可通過該平臺免費發(fā)布房屋租賃信息，承租方可進行網(wǎng)上查詢房源信息，并在網(wǎng)上看房、選房；平臺制定推行全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益；承租人可以在網(wǎng)上支付租金、押金及水、電、氣等其他費用。通過多樣化的便民服務(wù)，促使用戶接納服務(wù)平臺，而使得更多的用戶通過服務(wù)平臺成交。

2.提供完備的公共服務(wù)。平臺應(yīng)與稅務(wù)、金融、住房公積金、市場監(jiān)督管理、公安、教育、社保等部門信息互通共享，各相關(guān)主管部門根據(jù)住房租賃合同網(wǎng)簽備案等信息，落實租賃主體相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠政策，并依法依規(guī)提供居住證、子女入學(xué)、社保、住房保障等公共服務(wù)。如此，由政府主導(dǎo)圍繞住房租賃提供相關(guān)的社會保障的公共服務(wù)，將極大提高租賃主體對租賃合同予以登記備案的積極性。

綜上，隨著海南自貿(mào)港的的建設(shè)，未來三亞市住房租賃市場需求會越來越大，且市場結(jié)構(gòu)與以往不同，三亞市政府應(yīng)根據(jù)新的發(fā)展形勢，完善住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品體系，并提供良好的市場服務(wù)和公共服務(wù)，以服務(wù)促管理，構(gòu)建良好的市場管理機制，促進三亞市住房租賃市場的發(fā)展。