城市更新的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向有機(jī)更新

陳方勇

不同于拆除重建類的開發(fā)模式和綜合整治的類社區(qū)自治模式，有機(jī)更新的重點(diǎn)在于基本保留原有結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上做以產(chǎn)業(yè)升級為特征的內(nèi)容置換，大多數(shù)情況產(chǎn)權(quán)無法發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須100%自持，只能通過運(yùn)營產(chǎn)生的租金和服務(wù)性收入來實(shí)現(xiàn)回報(bào)，其核心點(diǎn)在于內(nèi)容運(yùn)營能力，因此也更適合具有資產(chǎn)運(yùn)營能力的企業(yè)主體參與。

一般來說，有機(jī)更新主要體現(xiàn)為街區(qū)更新（主要是歷史風(fēng)貌街區(qū)的商業(yè)設(shè)施的盤活）和園區(qū)更新（主要是“退二進(jìn)三”后的老工業(yè)廠區(qū)的商業(yè)再利用）。因?yàn)槭窃诖蟛糠直Ａ舻幕A(chǔ)上重建，就意味著有機(jī)更新類項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)主體情況會比較復(fù)雜，政府主體下的“老公房”、村集體所有房屋、老工廠、分散的小業(yè)主、以投資基金為表現(xiàn)的資本機(jī)構(gòu)等。不同的產(chǎn)權(quán)主體存在截然不同的訴求目標(biāo)，作為市場化參與的企業(yè)也就會選擇不同的合作模式來趨利避害，以保證自身的合法權(quán)益。

就我國目前的實(shí)際情況而言，企業(yè)參與有機(jī)更新主要有以下四類模式。

1 “二房東”式的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

通常是通過5年以上長期租約的方式獲取房屋在租約期內(nèi)的經(jīng)營權(quán)，通過投入一定的包租成本和改造投入，將房屋進(jìn)行裝修、改造、變更用途后重新對外出租，以獲得相關(guān)的增值收益來實(shí)現(xiàn)投資收益。這類模式多見于園區(qū)類有機(jī)更新項(xiàng)目，國內(nèi)代表性的園區(qū)運(yùn)營品牌如德必、錦和、同創(chuàng)等都是通過這樣的模式進(jìn)入城市更新領(lǐng)域。這類模式有其歷史發(fā)展的必然，然而“二房東”模式本身還是存在一定的法律和政策問題，有待進(jìn)一步規(guī)范。

2 基金投資的重資產(chǎn)投資模式

主要是指通過產(chǎn)權(quán)收購或股權(quán)投資的方式由基金獲得資產(chǎn)所有權(quán)，通過改造運(yùn)營提升，將租金增長轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)增值，最終通過整售或資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)資本退出。此類模式是國際通行的主流模式，這樣的基金通常稱之為“增值收益型基金”，國際代表企業(yè)就是黑石、凱德、基匯等，隨著國內(nèi)私募基金的成熟，也涌現(xiàn)了諸如高和資本、光大安石、翰同資本等城市更新投資機(jī)構(gòu)，他們大多有精準(zhǔn)的投資目標(biāo)，多采取整棟或資產(chǎn)包的方式收購，可以先于市場發(fā)現(xiàn)價(jià)值低估物業(yè)，通過靈活的處置策略在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活，在市場高位及時(shí)出貨退出。

3 類BOT式政府主導(dǎo)、企業(yè)實(shí)施的合作開發(fā)模式

指以政府或政府平臺公司為投資主體，以一家或多家城市更新運(yùn)營企業(yè)為實(shí)施主體，企業(yè)通過與政府主體簽約獲得開發(fā)運(yùn)營權(quán)，在政府指導(dǎo)原則下獲得委托運(yùn)營期內(nèi)的資產(chǎn)運(yùn)營收益。此類模式常見于歷史文化街區(qū)的有機(jī)更新，實(shí)施主體多為政府平臺公司或在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)影響力的開發(fā)商，代表性案例如北京的大柵欄片區(qū)有機(jī)更新，南京的老東門、小西湖更新，成都的錦里、寬窄巷子更新等。由于此類項(xiàng)目大多具有強(qiáng)烈的城市文化地標(biāo)性質(zhì)，地方政府往往更強(qiáng)調(diào)文化保護(hù)傳承，由于文保建筑的特殊性，往往投入產(chǎn)出難以匹配，難以計(jì)算投資收益，也就成為此類模式中企業(yè)參與的普遍痛點(diǎn)。

4 純品牌管理輸出模式

指在特定業(yè)態(tài)上具有品牌號召力或者特殊產(chǎn)業(yè)資源的企業(yè)通過與產(chǎn)權(quán)主體簽約，由產(chǎn)權(quán)主體根據(jù)其制定的更新計(jì)劃進(jìn)行改造投入，接受委托進(jìn)行改造后的資產(chǎn)運(yùn)營，從而獲得品牌輸出費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、溢價(jià)分成等管理輸出收益。這類模式是在近年才開始出現(xiàn)的一種新的企業(yè)介入模式，一方面是由于經(jīng)過一段時(shí)間的市場考驗(yàn)已經(jīng)開始涌現(xiàn)一批具有強(qiáng)品牌溢價(jià)能力的運(yùn)營企業(yè)（代表企業(yè)有綠城管理、優(yōu)客工場旗下的大然凌一等），另一方面也是為了規(guī)避合作雙方利益訴求不一致導(dǎo)致的矛盾，一種類似酒店品牌管理輸出的方式開始在有機(jī)更新項(xiàng)目中出現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)方以加盟或委托管理的方式接受品牌輸出方的系統(tǒng)覆蓋，雙方各取所需，各得其所。

在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都存在巨大不確定性的今天，在TOP4都極有可能一夜崩塌的時(shí)點(diǎn)，城市更新行業(yè)卻開始走向了確定性。這就是次存量時(shí)代的選擇，只做對的，不做熱的。